相続税評価額とは 土地やマンション、株式の評価方法、調べ方を税理士が解説
相続税申告は、相続財産の時価を基に計算します。実際には国税庁が定めた特別な計算方法に従って相続財産の評価額を計算しますが、この評価額は、少し特殊な方法で計算しなくてはなりません。財産の種類ごとに評価方法も異なります。相続財産の評価の方法を、土地やマンション、株式といった財産ごとに税理士が詳しく解説します。
目次
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1. 相続税の申告では相続税評価額が必要
相続税申告をするには、被相続人（以下「亡くなった人」）の相続財産を把握し、課税時期における時価を求める必要があります。課税時期は相続により財産を取得した日で、通常は亡くなった人の死亡日となります。
一般の方が各種さまざまな財産の時価を相続税の申告期限までに求めるのは容易ではありません。そこで、国税庁は財産評価基本通達（以下「評価通達」と略す）という財産評価に関するルールブックを定めて公表しており、実際にはこの評価通達に従って画一的に評価して求めた相続税評価額を基に相続税申告を行います。
評価通達には、財産の種類ごとに細かく評価方法が定められています。同じ種類の財産であっても、財産の性質に応じて評価方法が異なるものもあります。
2. 相続税評価額の計算１：土地
相続した土地の評価方法は、課税時期における現況地目、つまり土地の利用状況によって異なりますが、ここでは現況地目が宅地の場合の評価方法を簡単にご紹介します。
宅地の評価方法は、大きく①路線価方式と②倍率方式の２パターンに分けられます。相続した宅地の評価方法が、路線価方式か倍率方式かは国税庁HPの路線価図・倍率表で調べられます。
2-1. 土地の評価方法 ①路線価方式とは
路線価方式は、相続した宅地が接面する道路に付された路線価を基に評価する方法です。
路線価は、その路線（道路）に接面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額が千円単位で表示されたものです。毎年国税庁より公表されており、国税庁の路線価図・倍率表で確認できます。
路線価は、地価公示価格の概ね8割水準で定められています。なお、路線価が定められている地域は、主に道路ごとに地価の開差が見られる市街地になります。
最もシンプルな宅地の評価例を示せば以下のとおりです。設例では、路線価に奥行価格補正率を乗じているだけですが、実際の土地の形状によっては、ほかの補正率も乗じて補正し、最後に土地の面積を乗じて評価します。
2-2. 土地の評価方法 ②倍率方式とは
倍率方式は、相続した宅地の基準年度（直近では令和３年度）の固定資産税評価額に倍率を乗じて評価する方法です。倍率は1.1が多く、毎年国税庁より公表されている数字は国税庁の路線価図・倍率表で確認できます。路線価方式で評価する地域以外（地方郊外の住宅地や農村地域等）にある宅地は倍率方式で評価されます。
2-3. 土地が賃貸アパートの敷地であるときの評価方法
たとえば、亡くなった人が自身の宅地上にアパートを建てて賃貸していた場合、上記の①路線価方式と②倍率方式で評価した宅地の評価額に、さらに評価通達26（貸家建付地の評価）を適用して評価します。
以下の図のとおり、アパートの敷地（貸家建付地）となることで相続税評価額が下がる仕組みになっています。
2-4. 土地がマンションの敷地であるときの評価方法
相続財産にマンションの一室がある場合、マンションの建物部分と敷地権の相続税評価額を計算する必要があります。マンションの敷地権の相続税評価額の計算例は以下のとおりです。マンションの敷地全体の相続税評価額を路線価方式（または倍率方式）で計算し、登記簿記載の敷地権割合を乗じて評価します。
登記事項証明書の地積（面積）が17200.00㎡、敷地権の割合が2000000分の7500と記されている場合について考えてみましょう。登記事項証明書については、登記所や法務局証明サービスセンターの窓口での交付請求以外にも、郵送による交付請求や、パソコンからインターネットを使ってオンラインで交付請求を行うことができます。
・前提条件
①正面路線価：20万円/㎡
②利用状況：亡くなった人が居住していたもの（自用地）
③面積（地積）：17200.00㎡
④持分割合（敷地権の割合）：2000000分の7500
・評価方法
①マンションの敷地全体の評価を行います。
20万円/㎡×17200.00㎡＝34億4000万円
②敷地全体評価に敷地権の割合を乗じて区分所有部分の評価を行います。
34億4000万円×7500/2000000＝1290万円（評価額）
上記の前提条件と評価方法を盛り込んだ流れは下記の図のとおりです。
また、マンションの一室を家賃を取って誰かに貸している場合には、さらに評価通達26（貸家建付地の評価）を適用して評価します。そのため、賃貸アパートの敷地と同様、借地権割合×借家権割合分の評価額が下がります。
2-5. 土地が共有名義であるときの評価方法
たとえば、亡くなった人とその配偶者が2分の1ずつ共有で土地を持っていた場合、亡くなった人の相続財産である土地持分の相続税評価額は、共有か否かは考慮せず計算した土地の相続税評価額に亡くなった人の持分（2分の1）を乗じて計算します。
3. 土地が自宅、店舗や事務所、賃貸物件の敷地であるときの特例
亡くなった人の自宅や事業に使用していた宅地は、残された家族にとって生活の基盤を維持するために必要な財産です。
これらの財産については相続税評価額をそのまま相続税の計算に用いるのではなく、一定の要件を満たす場合には評価額を下げて、相続税の負担を軽減しようとする「小規模宅地等の特例」があります。居住用であれば330㎡（約100坪）までという制限はありますが、敷地の評価額を80%減らすことができます。
「小規模宅地等の特例」については下記の記事も参考にしてみてください。
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相続税申告に強い税理士を探す4. 相続税評価額の計算２：建物
建物の評価は土地ほど複雑ではありません。しかし、賃貸アパートなど家賃を取って誰かに貸している場合には計算がやや複雑になります。
4-1. 建物の評価は「固定資産税評価額」
建物の評価は、3年ごとに評価替えされる基準年度（直近だと令和３年度）における固定資産税評価額になります。建物の固定資産税評価額は新築時に1回役所で評価され、その後3年ごとの評価替えで経年減価等が反映され減額されていきますが、新築時の評価額は実際の建築費の約60パーセント程度の場合が多いと言われています。
4-2. 建物が賃貸アパートであるときの評価方法
賃貸アパートの評価は、建物の固定資産税評価額に評価通達93（貸家の評価）を適用して評価します。下記の図のとおり、賃貸アパート（貸家）となることで相続税評価額が下がる仕組みになっています。
4-3. 建物がマンションの一室であるときの評価方法
相続財産にマンションの一室がある場合、マンションの建物部分と敷地権の相続税評価額を計算する必要があります。
マンションの建物部分の相続税評価額は「課税明細書」の「価格」の欄の数字を見ます。「課税明細書」は固定資産税や都市計画税が課税されている土地や家屋の所在、地番や価格などが記されている書類で、原則的に固定資産税の納税通知書と一緒に毎年送られてきます。
「課税明細書」の「価格」は家屋の「固定資産税評価額」でもあります。この金額に1.0を乗じたものがマンションの建物部分の相続税評価額となり、「課税明細書」の「価格」が700万円であれば、マンションの建物部分の相続税評価額も同額の700万円となります。
マンションの敷地部分の評価については、下記の記事も参考にしてみてください。
また、マンションの一室を家賃を取って誰かに貸している場合には、さらに評価通達93（貸家の評価）を適用して評価しますので、賃貸アパートと同様、借家権割合分評価額が下がります。
4-4. 建物が共有であるときの評価方法
たとえば、亡くなった人とその配偶者が2分の1ずつ共有で建物を持っていた場合、亡くなった人の相続財産である建物持分の相続税評価額は、共有か否かは考慮せず計算した建物の相続税評価額に亡くなった人の持分（2分の1）を乗じて計算します。
5. 相続税評価額の計算３：上場株式
上場株式は、その株式が上場されている金融商品取引所が公表する市場取引価格で評価しますが、それでも細かい評価方法が定められています。
5-1 上場株式の原則的な評価方法
上場株式は、原則として、その株式が上場されている金融商品取引所が公表する以下①から④までのうち、最も低い価額によって評価します。
① 課税時期の最終価格（終値のこと）
② 課税時期の月の毎日の最終価格の平均額
③ 課税時期の月の前月の毎日の最終価格の平均額
④ 課税時期の月の前々月の毎日の最終価格の平均額
なお、各月の最終価格の平均額は、日本取引所グループHPの月間相場表で確認できます。
5-2. 上場株式の特別な評価方法
たとえば、課税時期が土曜日または休日の場合のように課税時期に最終価格がない場合、原則として、課税時期の前日以前の最終価格または翌日以後の最終価格のうち、課税時期に最も近い日の最終価格を課税時期の最終価格とすることとされています。
6. その他の相続財産の評価方法
不動産や上場株式以外の財産もそれぞれ評価方法が定められています。以下、よく出てくる財産について評価方法をご紹介します。
6-1. 預貯金の評価方法
預貯金は、課税時期における預入残高で評価します。具体的には、金融機関から預金残高証明書を取り寄せて預入残高を確認します。
残高証明書の取得方法に関しては、以下の記事もご参照ください。
なお、相続税申告においては、亡くなった人名義の預貯金だけでなく、亡くなった人人以外の名義（たとえば、配偶者名義やお子様名義）の預貯金であっても実質的に亡くなった人のもの（名義預金）と認められるものがあればそれも相続財産に加える必要があります。
相続税の税務調査ではこの名義預金の把握漏れがよく指摘されます。どんな場合に名義預金として亡くなった人の相続財産に加える必要があるのかの判断基準に関しては、以下の記事をご参照ください。
6-2. 投資信託の評価方法
投資信託の評価方法は種類や形態によって異なります。すべて上場株式と同じように評価するとは限りません。詳細は、以下の記事をご確認ください。
6-3. ゴルフ会員権の評価方法
亡くなった人がゴルフ好きでゴルフ会員権を所有していた場合、ゴルフ会員権も相続財産となります。
ひと口にゴルフ会員権と言っても、株式形態のものや、金銭を一定期間預託する預託形態のもの、あるいは単にプレーができる権利を称したものもあり、種類によって評価方法が異なります。詳細は以下記事をご確認ください。
6-4. 美術品、骨とう品の評価方法
亡くなった人の自宅に飾っている美術品も相続財産であり、売買実例価格や精通者意見価格などを参考にして評価します。詳細は以下の記事をご確認ください。
6-5. 自動車の評価方法
亡くなった人所有の自動車も相続財産であり、中古自動車買取業者の買取査定価格等により評価します。なお、亡くなった人所有の自動車の名義変更手続き等に関しては、以下の記事をご参照ください。
7. まとめ｜相続財産の評価は税理士に相談を
相続財産の評価は実際にやるとなると、かなり複雑で大変です。地形の悪い土地、貸している土地、非上場株式などが相続財産にある場合は評価の難易度もぐっと上がり、一般の方には相当ハードルが高いです。そのため、自分で無理してがんばるより税理士に依頼したほうが安心確実ですので、できるだけ早めに税理士に相談しましょう。
（記事は2022年９月1日時点の情報に基づいています）
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