狭い土地とはどのくらいの広さか?

狭い土地のことを「狭小地」といいますが、実は狭小地には〇〇坪以下の土地というような定義はありません。かつて住宅金融公庫(住宅金融支援機構の前身)は、原則として100平方メートル(約30坪)未満の土地には融資をしませんでした。30坪未満では狭すぎて住環境や安全面から住宅用地として好ましくないと考えていたからです。その観点に立つと30坪未満が狭小地といえるでしょう。
また、近年は都市部を中心に、15坪程度の土地に3階建ての建物をのせた建売住宅が人気を集めています。そのため15坪の土地を狭小地と考えることもできます。
一方、郊外に行くと、50坪あっても狭い土地と言う人もいます。

このように、狭小地の基準もさまざまですが、本記事では、狭い土地が共通して持っている「建築しづらい」「活用しづらい」というイメージを念頭に置いて、おおむね30坪に満たない土地を狭小地として話を進めます。

狭い土地は、ただでさえ法的な制限によってさまざまな制約を受ける上に、三角形や旗竿地のような不整形地も多く、ますます活用しづらいものです。
しかし、街を歩いていると、自動車1台分の小さな駐車場などを見かけます。
また、わずかな土地に自動販売機が置いてあったり、看板が立っていたりします。
狭い土地でも工夫次第で、上手に活用することができるのです。

狭い土地を活用する8つの具体例

狭い土地は活用しづらいと言っても、立地によっては有効活用ができ収益を上げることも可能です。ここでは狭い土地の活用方法を紹介します。

1 小規模アパート、戸建賃貸

土地面積が15坪程度以上あり、建築基準法などの法規制をクリアできれば、小規模なアパートや戸建賃貸の建築が可能で、他の活用方法よりも高い収支が見込めます。
ただし、戸数を稼ごうと無理やり小さな間取りの部屋を数多く作ってしまうと入居者が決まらないということもあるため注意が必要です。
また、狭小地に建築する場合、どうしても建築費が割高になるため、賃料が低いエリアでは収支が合わないことも多くなります。

2 月極駐車場・コインパーキング

駐車場は狭い土地でよくある活用手法です。アパートなどの賃貸経営と比較すると初期費用も少額でローンの借入もなく、ローリスクの活用といえます。
月極駐車場は、4~5坪程度の土地から経営可能ですが、同じ広さの土地でも形状や道路幅によっては思ったほど台数が取れないケースもあります。

同じ広さでも、地形によって駐車台数は変わります
同じ広さでも、地形によって駐車台数は変わります

最近では軽自動車の割合も多いので、車種の組み合わせも考えながら、広さや形状に応じて無理のない配置計画をしましょう。
また、都市部では、1台からコインパーキングを経営している土地もあります。月極駐車場よりも高い収益が見込まれますが、立地は限定されるため、まずはコインパーキングの運営会社に相談することをおすすめします。

3 駐輪場

駅からすぐ近くにある立地であれば、駐輪場が考えられます。駐輪場には自走式と機械式があり、自走式の場合1台あたり0.6m×2mが一般的ですが、機械式の傾斜ラックの場合、幅を0.3m程度に狭めることもできます。
駐輪場もニーズについては不動産会社や時間貸し駐輪場の運営事業者に確認をしてください。

4 バイク置き場

バイク置き場の確保に苦労しているバイク愛好者は少なくありません。住まいの近くだけでなく、通勤先がある都市部や商業地などでもバイク置き場のニーズは高いため、立地が良ければ高い収益も期待できます。バイクを大切にする人は多く、ガレージ式のバイク置き場も人気があります。バイクにも大型から原付のような小型まであり、サイズもさまざまなので、バイク置き場専門の会社に相談しながら計画を立てましょう。

5 コインランドリー

都市部には、小規模なコインランドリーも多く、10坪程度の広さがあれば設置が可能です。ただし敷地内や近くに駐車場が必要になること、他の活用方法と違い稼働率が十分に高くなるまでに時間がかかることに注意が必要です。

6 自動販売機

自動販売機は、1坪、2坪といった狭い土地でも設置が可能です。自動販売機は大きさもさまざまなので組み合わせることにより変形地にも対応しやすく、また、駐車場など他の活用との併用で経営効率を上げることにも役立ちます。
自動販売機の立地は、基本的に人が集まる場所が条件になります。また近隣の自動販売機やコンビニなどの店舗との競合があるため、飲料メーカーや代理店に見てもらう必要があります。

7 野立て看板

野立て看板も、大通り沿いなどで視認性が良ければ、狭い土地でも設置が可能です。広告主が広告運営会社に支払う広告代の中から地代が支払われます。元手もほとんどかからなないためローリスクの活用ができますが、法規制で看板が禁止されている地域もあるため事前調査が必要です。

8 その他

コロナ禍で増えた「おうち時間」を快適に過ごすために、オンラインショッピングの売上が伸びています。駅やコンビニなどで見かける宅配ロッカーも共働きカップルやシングルには高いニーズがあります。
また最近では、駅の構内や店舗の空きスペースを利用したコンパクトサイズのリモートワークスペースも登場しています。1ユニットが小さいため、狭小地にも設置可能です。
これらの新しいニーズも、これからの狭小地の活用手法のラインアップに加わっていくかもしれません。

どうしても活用ができない狭い土地は売却も検討する

狭い土地にもさまざまな活用の方法がありますが、どのような活用もできないケースもあります。また、活用はできても、そもそも狭い土地では収益性も低く期待しているほどの収入が得られないことも少なくありません。
このような場合には、売却を検討することも必要です。
と言っても、所有者が活用できないような狭い土地を他人が購入する可能性は一般的には低いでしょう。

ただし買主が隣地の所有者の場合、話は変わります。単独では活用ができない狭い土地でも、隣地の人にとっては自らの土地と合わせることにより大きなメリットが生まれます。庭として利用したり、駐車スペースができたり、より大きな建物に建て替えをしたりすることもできるでしょう。
狭い土地を売却したい場合には、まずは隣地に声をかけてみることをおすすめします。

その他に、狭小地の買取りをする不動産会社もあるので相談してみるのも良いでしょう。
多くの場合、売却金額は相場よりも安くなります。それでも、そのまま所有し続けて負担が続くことを考えれば、安くても手放してしまったほうが気持ちも楽になります。

狭い土地を相続したら、不動産会社などにも相談をしながら活用や売却の判断をしてください。

(記事は2021年4月1日時点の情報に基づいています)