マンション住戸に小規模宅地等の特例は使えるのか

結論から言いますと、マンション住戸に小規模宅地等の特例は使えます。ただし、どの部分について使えるのかは少しややこしいため、以下で解説します。

マンション住戸の評価方法

まず、相続税申告にあたり、マンション住戸は①土地部分(敷地権の共有持分)と②建物部分(専有部分+共用部分の共有持分)に分けて評価します。

①土地部分(敷地権の共有持分)の評価方法
まず一棟のマンションの土地全体を路線価方式又は倍率方式により評価し、その評価額に敷地権の持分割合を乗じて評価します。敷地権の持分割合は、建物登記簿の表題部(敷地権の表示)で確認できます。

土地部分の評価額=土地全体の自用地評価額(※)×敷地権の持分割合
(※)敷地権とは、敷地利用権のうち登記されているものをいい、具体的には所有権、地上権、賃借権の種類があります。敷地権が地上権や賃借権の場合は、自用地評価額に借地権割合を乗じて評価します。なお、賃貸マンションの場合には、一定の評価減の適用もあります。

②建物部分(専有部分+共用部分の共有持分)の評価方法
固定資産税課税明細書等に記載の家屋の固定資産税評価額(基準年度のもの)に評価倍率(1.0)を乗じて評価します。

建物部分の評価額=基準年度の固定資産税評価額×1.0
なお、賃貸マンションの場合には、一定の評価減の適用もあります。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合、一定の要件の下に、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定割合を減額する制度です。

マンション住戸の「敷地権」に特例を使う

マンション住戸について小規模宅地等の特例が使えるのは、上記土地部分(敷地権の共有持分)になります。一棟のマンションの敷地全体に対して使うのではない点、及び、建物部分(専有部分+共用部分の共有持分)には使えない点については勘違いが多いところです。

一般的に、マンション管理規約により専有部分の用途は住宅専用と用途制限されている場合が多いです。そのため、マンション住戸の用途としては、被相続人が事業用として専用部分を使用するケースは少なく、被相続人自身が居住していたケースと誰かに賃貸していたケースが多いです。そこで、それぞれのケースについて小規模宅地等の特例適用上の留意点を以下解説します。

被相続人が居住していたマンション住戸のケース

相続開始の直前において被相続人が居住していたマンション住戸については、だれが相続(又は遺贈)により取得するかで特例の適用要件が以下の通り異なります。適用要件を満たす場合、限度面積330㎡までの部分につき80%減額されます。

小規模宅地等の特例を活用する場合の取得者別の適用要件
小規模宅地等の特例を活用する場合の取得者別の適用要件

なお、特例の適用を受けるためには、相続税申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書、戸籍謄本等、遺産分割協議書の写し等、一定の書類を添付する必要があります。

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被相続人が賃貸していたマンション住戸のケース

相続開始の直前において被相続人が賃貸していたマンション住戸については、被相続人の親族が相続(又は遺贈)により取得し、以下要件の全てを満たす場合、限度面積200㎡までの部分につき50%減額されます。

①原則として、その相続の開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供されたマンション住戸でないこと(一部例外あり)。
②その賃貸マンション住戸に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること(事業承継要件)。
③その賃貸マンション住戸を相続税の申告期限まで有していること(保有継続要件)。

なお、特例の適用を受けるためには、相続税申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書、戸籍謄本等、遺産分割協議書の写し等、一定の書類を添付する必要があります。

マンション住戸に小規模宅地等の特例を使うときの注意点

生前贈与は小規模宅地等の特例の適用を受けられない

相続開始前3年以内に贈与により取得したマンション住戸や、相続時精算課税に係る贈与により取得したマンション住戸については、相続税の課税価格に加算されますが、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。
これはマンション住戸に限った話ではありませんが、マンション住戸の生前贈与を検討する際には特に注意が必要な事項です。

申告期限までに遺産分割が終わらないと小規模宅地等の特例の適用を受けられない

小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限までに遺産分割されていない特例対象宅地等には適用できません。ただし、相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、相続税の申告期限から3年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができます(詳細は以下国税庁HPリンク参照)。
これもマンション住戸に限った話ではありませんが、相続人間で遺産分割がなかなかまとまらない時などには特に注意が必要な事項です。
参考:国税庁HPタックスアンサー「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」

小規模宅地等の特例の適用にあたっては、その適用要件の検討や添付書類の準備等、注意点も多いため、悩んだら早めに相続税申告書の作成含め税理士に依頼するのが良いでしょう。

(記事は2021年7月1日時点の情報に基づいています)