遺言書による不動産の相続登記 必要書類と司法書士への報酬相場
不動産の所有者の名義を亡くなった人から相続人に変更する手続きのことを相続登記といいます。遺言による相続登記に必要な書類は、遺産分割協議を経た場合や法定相続分に従った場合と異なります。相続登記せずに放置した場合のリスクや、司法書士に相続登記を依頼した場合の費用などについても解説します。
目次
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1. 相続登記とは
相続登記は、不動産登記簿に記録された所有者などが亡くなった場合に、権利を取得した人に名義を変更する手続きです。所有者などが亡くなった場合、自動的に不動産登記簿も変更されるわけではありません。手続きをしないと亡くなった人が所有者としていつまでも記録に残ります。
例えば、父親名義の不動産を長男が相続する場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請をし、長男名義に変更をすることになります。
2. 相続登記の種類
相続登記には大きく分けて以下の3つの種類があります。
- 遺言による相続登記
- 遺産分割協議で決まった割合による相続登記
- 法定相続割合による相続登記
遺言書がある場合には、原則としてその遺言どおりに相続登記を申請します。遺言者が自筆で作成する自筆証書遺言の場合、登記申請する前に家庭裁判所で検認が必要になります。検認とは、相続人の立ち会いのもと、家庭裁判所で遺言書を開封する手続きです。公証役場で作成する公正証書遺言と法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合は検認は不要です。
遺言書がなく、法定相続人が複数人いる場合は、法定相続人全員で遺産分割協議をして、誰がどの財産を取得するのかを決めます。不動産についても、誰がどの割合で相続するのか決めて、それに従って相続登記することになります。
遺言書がなく、法定相続人が複数いても、民法が定める法定相続割合で相続する場合は、法定相続分どおりに相続登記します。
どのパターンで相続登記するかによって、必要書類が異なります。この記事では主に遺言による相続登記についての説明をします。
3. 遺言による相続登記の必要書類と手続き
遺言により不動産の相続登記を行う際の必要書類と手続きについて説明します。遺産分割協議で決まった割合による登記や法定相続割合による登記と比べて、遺言による登記では集める書類の量も少なくて済みます。
遺言による相続登記で必要な書類の一覧は以下の通りです。
なお、ここでは配偶者や子が相続人となる一般的な相続を想定しており、兄弟姉妹が相続人になる場合や代襲相続などの場合にはさらに別の書類が必要になることがあります。
遺言による相続登記の必要書類で、遺産分割協議で決まった割合による登記や法定相続割合による登記の場合と異なるのは、提出する戸籍の範囲です。遺言による相続登記では、相続人が遺言で判断できるため、提出が求められる戸籍は被相続人の死亡時の戸籍（除籍）謄本と相続人の現在の戸籍謄本のみになります。一方、法定相続割合や遺産分割協議による登記では、相続人の範囲を特定することが求められるため、原則として被相続人が出生してから死亡するまでの戸籍が必要になります。
また、遺産分割による相続登記には遺産分割協議書や法定相続人全員の印鑑証明書も添付する必要があります。
自分で登記申請をする場合には、登記申請書も自分で作成しなければなりません。法務省のホームページに申請書の書式例があります。参考にしてみてください。
登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。相続する不動産の所在地を管轄する法務局が複数にまたがっている場合は、それぞれの法務局に申請が必要になります。現行法では申請期限がありません。手続きが完了すると、法務局から登記識別情報通知書が交付されます。
相続登記の手続きは専門的で手間もかかるため、自分で行うと苦労するでしょう。司法書士に依頼する方法がありますので、以下の記事を参考にしてください。
4. 相続登記にかかる費用
4-1. 登録免許税は固定資産税評価額×4/1000
相続登記で納付すべき登録免許税は原則として、不動産の固定資産税評価額に1000分の4を乗じた金額です。評価額が2000万円の不動産について相続登記を申請する場合の登録免許税は8万円になります。
その他にも、相続登記申請で必要とされる戸籍謄本など書類を取得するための手数料などがかかります。
4-2. 司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬は
相続登記の申請を専門家に依頼する場合は、主に司法書士が行います。その際の報酬は、対象不動産の数や評価額によって大きく変動します。例えば、一軒家の土地と建物の所有権が相続登記の対象で、評価額が合計で1000万円程度の場合であれば、報酬は5～10万円の範囲で収まることが多いでしょう。
5. 相続登記は2024年から義務化
相続登記はこれまで、手続きに期限はなく、手続きをしなかった場合の罰則もありませんでした。しかし、所有者不明の土地の増加によって、復興事業や取引が進められないという問題が顕著になってきたことを背景に、2024年4月から相続登記が義務化されることが決まっています。正当な理由なく、相続開始から3年の期限内に相続登記しなかった人には10万円以下の過料が科されます。
相続登記をせずに放置すると手続きが煩雑になります。相続放棄をしていない相続人については、一般的に、相続登記の前提として遺産分割協議に参加してもらう必要があります。例えば、所有者とその配偶者が亡くなっていて子が3人おり、相続放棄や遺産分割協議などが行われていなければ、すべての子に相続権があります。所有者の子が死亡していれば、さらにその下の代に相続権がありますから、次々に相続人が増えてしまいます。当事者の数が多いほど、遺産分割協議は難航するでしょう。
早めに相続登記の手続きを行うことをおすすめします。
6. 自分で相続登記の手続きをするメリットとデメリット
司法書士に依頼せずに自力で行った場合は、当然ですが報酬は不要です。費用を節約できることがメリットとして挙げられます。ただし、登録免許税などの実費については、自力で行っても、代理人に依頼しても変わりはありません。
デメリットとしては、手間と時間が多くかかることです。登記は戸籍などの必要書類が多く、正しく収集することだけで一苦労です。また、戸籍や評価証明書を取得できる市区町村役場の窓口は一般的に平日のみしか開いていないため、フルタイムで働いている場合は、仕事を休んでいくことになることもあるかもしれません。
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相続の相談が出来る司法書士を探す7. まとめ 相続登記のことは司法書士に相談を
遺言書に不動産の分け方が記載してあった場合は、それに従って相続登記します。その際の必要書類は、遺産分割協議で決まった割合による相続登記や法定相続割合による相続登記のときよりも少なくてすみます。
財産を相続する機会は一般的にそれほど多く訪れないため、一人の人が数回にわたって相続登記を申請することはあまりありません。多くの人は、一生のうちで一回か二回の相続の機会があり、登記申請は初めての人が大半になりますので、専門的な手続きを行うことに苦労する可能性が高いと思います。
このように、自分で相続登記を申請する際は大変な思いをするケースが多いため、費用とメリット、デメリットを勘案して、司法書士への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。
（記事は2022年11月1日時点の情報に基づいています）
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