相続税評価額の算定の基準になる路線価

1ー1.市場実勢価格より高くなる可能性も

土地の相続税評価額の算定の基になるのが「路線価」です。道路にはそれぞれ、その道路に面している宅地1㎡あたりの価額が付されており、これを「路線価」といいます。「路線価方式」は、この「路線価」に基づき評価する方法です。

「路線価」は原則として地価公示価格(一般の人が土地取引や資産評価をするにあたって、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として国土交通省が発表する土地の価格)の8割程度を目安に設定されています。

ただし、その道路に面している土地の個別事情を細かく考慮しているわけではないため、実際には売却が難しいような土地であっても、想定以上に相続税評価額が高いこともあります。

1ー2.毎年7月に発表される路線価

「路線価」は、毎年7月初旬にその年1月1日時点の価額として、国税庁より公表されています。

例えば、2019年分の路線価は、2019年7月1日に公表されており、同日から各国税局、税務署や国税庁ホームページでいつでも調べることができます。

1ー3.路線価で試算する場合の調べ方、計算方法は?

上記の通り、「路線価」を調べられる場所はいくつかありますが、本記事をお読みいただいている方はインターネット環境がおありでしょうから、国税庁ホームページから調べていただく方法が手っ取り早いでしょう。

国税庁ホームページのトップページから、ページの中頃にある「分野別メニュー」の「関連サイト」の中にある「路線価図・評価倍率表」という部分を選択してみてください。

続いて自宅のある都道府県から「路線価図」を選択いただき、市区町村を選択し、自宅周辺の「路線価図」を探し当てます。ちなみに、この「路線価図」には、「路線価」だけでなく、「地区区分」や「借地権割合」などといった土地の評価をするうえでなくてはならない情報が色々と記載されています。なお、「路線価」は千円単位で記載されている点に注意してください。

自宅の土地が面している道路の「路線価」が確認できたら、概算の評価額は、この「路線価」に、土地の面積を乗じて算出します。詳細な評価額を計算する際には、土地の測量図などを使い、形状や利用形態などを考慮して計算します。

また、同居している親族が相続することなどを要件とし、評価額を330㎡まで80%減額できる「小規模宅地等の評価減」の特例が適用できるか否かによっても評価額が大きく異なるので注意が必要です。

路線価がない土地の評価は「倍率方式」

2ー1.「固定資産税評価額」×「評価倍率」で計算

自宅の所在地によっては、上記の「路線価」が道路に付されていない地域もあります。このような地域に所在する土地は、「倍率方式」によって、相続税評価額を計算します。

「倍率方式」は、「固定資産税評価額」にその地域ごとに国税局長が定める「評価倍率」を乗じて計算した金額によって評価する方法です。

2-2.固定資産の「課税明細書」で「固定資産税評価額」を確認

「倍率方式」で使用する「固定資産税評価額」は、毎年4~6月頃に都税事務所、市役所などから固定資産税の納税通知書と一緒に送付される固定資産の「課税明細書」で確認することができます。「課税明細書」を紛失してしまった場合には、上記の自治体から、「固定資産評価証明書」などを入手することでも確認できます。

2-3.「固定資産税評価額」を使った「倍率方式」の計算方法は?

「固定資産税評価額」に「評価倍率」を乗じた金額が、「倍率方式」により計算した相続税評価額となります。

「評価倍率」は上記の「路線価図」と共に毎年7月初旬に国税庁から公表される「評価倍率表」で確認することができ、「路線価図」と同様に、国税庁ホームページからも確認することができます。

まとめ 相続税がかかるかどうか試算を

自宅の土地の相続税評価額と、その他の預貯金などの相続財産の合計額が、「基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人の数)」の額を超える場合、相続税がかかる可能性があります。

あらかじめ本記事を参考に大まかな自宅の土地の相続税評価額を把握し、相続税がかかる可能性があるのであれば、一度、専門の税理士に相談してみることをお勧めします。

(記事は2020年1月1日時点の情報に基づいています)