相続登記の申請義務化が決定　2024年までに施行される制度を解説

これから、高齢化がさらに進み、「多死社会」の到来する日本では、相続登記は大きな課題です。土地の登記を請け負う司法書士の全国組織・日本司法書士会連合会の会長・今川嘉典さんは、こう話します。
「今回の法改正は画期的です。正当な理由がなく登記を怠ると過料を支払わないといけませんが、『厳罰に処する』という意味ではありません。義務化にすることで『不動産を相続したら、ちゃんと登記しよう』と意識が変わっていくのだと思います」
司法書士は土地の登記を任せられる唯一の士業。今川さんは、法制審議会の委員という立場でも議論に加わってきました。

1. 相続登記義務化へのポイント

今回の相続登記に関する法改正の大きなポイントは、以下の３つです。

1. 相続登記の申請義務化（3年以内の施行）
2. 相続人申告登記の（仮称）の創設（3年以内の施行）
3. 所有権の登記名義人の氏名または名称、住所の変更の登記の義務づけ（5年以内の施行）

相続登記と所有権の登記名義人の変更について、正当な理由がなく申請しなかった場合には、それぞれ過料を支払わないといけません。
今回の記事では、所有者不明土地が問題になる背景と、相続登記をしなかった場合のデメリット、手続きの方法などについて解説していきます。

2. 所有者不明土地が北海道本島の広さに？

日本全国の所有者不明土地は、このままだと北海道本島の土地面積（約780万ヘクタール）に匹敵する720万ヘクタールに匹敵する―。

これは、一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算結果です。この数字から、所有者不明土地問題の深刻さが伝わってきます。
相続登記が義務化された背景には、この「所有者不明土地」の増加があります。所有者不明土地とは、所有者が分かっても転居してしまって連絡先が分からないもの、土地の名義人が亡くなった後、登記されないままで相続人が多くなり、全ての人に連絡するのが困難になったものなどを指します。こういった場合、親から相続した実家を売却したり、利活用したりしようとしても、多くの人に連絡をとらないといけません。その手続きだけで多くの時間がかかり、すぐに売ることはできない、といったデメリットが生じるのです。
国土交通省が、毎年まとめている「土地白書」の平成30年版によると、登記簿に記されている土地のうち、「所有者不明土地」は約20.1%に上りました。2016年時点では、九州本島の面積（約367万ヘクタール）を上回り、約410万ヘクタールに達しました。
今川さんは「相続登記は、しないでも当面は困らないので、放置され続けてきた側面があります。ただ、その結果、相続人が増え続けることで、所有者不明土地が増加してきたのだと思います」と教えてくれました。

3. 未登記の土地のデメリット

未登記の土地が増えた場合、デメリットはさまざまに広がります。公共事業や再開発を進めようとしても、所有者を探す時間や費用はもちろん、手続きにコストもかかります。また、災害が起きた際、復興に向けた用地取得も難しくなります。
生活面では、時に相続人が数百人に及ぶこともあります。そうすると、土地を活用しようとしても、全員に連絡して了解をもらわないといけません。こういったことを踏まえ、同研究会は、2040年までの経済的損失は、少なくとも約6兆円と試算しました。算出できないファクターもあるため、実際の損失額はさらに大きくなる可能性もあります。
この問題に解決の道筋をつけるため、国は相続登記の義務化を模索。そして、2021年2月、法整備を検討してきた法制審議会が、相続や住所を変更した際の登記を義務づける法改正を上川陽子法務相に答申し、4月21日の国会で成立しました。

4. 相続登記の義務化とは？

今回の法案は、さまざまな法律に関わっています。それぞれを簡単に説明していきます。
施行までの期間は、相続登記の申請義務化と相続人申告登記の創設が3年以内、所有権の登記名義人の氏名または名称、住所の変更の登記の義務づけが5年以内です。

4-1. 相続登記の申請は3年以内に

親が亡くなり、相続で不動産の所有権を取得した場合を例として考えます。このような場合は、相続の開始を知って、かつ、所有権を取得したと知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません。
遺産分割で所有権を取得した際は、分割の日から3年以内の登記が義務づけられます。たとえば、遺産分割協議が2年後にまとまった場合、その日から3年以内に登記を申請しないといけません。もしも、正当な理由がないのにも関わらず、この二つの申請を怠った時は、10万円以下の過料を求められます。
新たに「相続人申告登記」（仮称）も創設されます。申請義務のある人が、相続が始まったことや自分が相続人であることを申し出れば、義務を履行したものとして認められるものです。遺産分割協議が終わっていないけど、先に申請しておきたい、というケースを想定したものです。
正当な理由がなくて申請していない場合は、5万円以下の過料を払わなければなりません。施行は3年後の見通しです。

4-2. 登記名義人の住所変更などは2年以内

所有権を持つ名義人の氏名や名称、住所に変更が生じた場合は、変更があった日から2年以内に申請しなければなりません。土地の所有者が転居を繰り返して所在が分からなくなることを防ぐのが狙いの一つです。この義務は5年以内に施行されます。

5. 相続等により取得した土地を国庫帰属させられる

今回の法改正では、もう一つ大きな目玉があります。相続した土地を、法務大臣（窓口は、各地の法務局）に申請し、承認を得た上で国庫に帰属させる制度です。目的としては、土地を所有し続ける負担が大きく、手放したいと思ったときに、国有地にしてもらうものです。ただ、全ての申請を認めるわけではありません。以下のような制限に引っかかるものは、該当しません。

• 建物のある土地
• 担保権または使用、収益を目的とする権利が設定されている土地
• 通路やそのほかの人による使用が予定されている土地として政令で定める土地が含まれている
• 土壌汚染対策法第2条第1項に規定する、鉛やヒ素といった特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る）により汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地
  他にも、まだいくつかの要件があります。

国庫に帰属させるには、承認を得て所有権を放棄して全て終わりになるわけではなく、10年分の管理費を支払わなくてはいけません。現段階では、法務省が公表したスクリーニング調査結果によると、要件を充足する土地は、土地を所有している世帯単位でみると約1%にとどまるようです。今後、実際に運用していく中で、対象が増えていくかもしれません。

6. 相続登記の手続き

相続人から土地などの不動産を相続した際、相続人が名義変更する手続きです。正確には「相続による所有権移転の登記」といい、土地や建物を所有している人が亡くなった場合、名義を相続人に変更する手続きです。手続きは、遺言や遺産分割協議の有無によって、必要書類などが違ってきます。
遺言書がある場合は、遺言書そのものと被相続人の戸籍謄本・住民票の除票、相続人の住民票などが必要です。詳しい手続きの流れは、「遺言書による不動産の相続登記 必要書類と司法書士への報酬相場」にもまとめています。

また、遺言書がなくて遺産分割協議を経た際には、遺産分割協議書や相続人全員の戸籍なども必要です。箇条書きにすると、主な必要書類は以下の通りです。

6-1. 遺言書がある場合

• 遺言書
• 検認調書または検認済証明書（公正証書遺言の場合は不要）
• 被相続人の戸籍謄本（死亡が確認できるもの）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産を相続する人の戸籍謄本
• 不動産を相続する人の住民票
• 遺言執行者の選任審判書謄本（遺言書で遺言執行者が選任されている場合は不要）

6-2. 遺言書がなくて遺産分割協議がある

• 遺産分割協議書（法定相続人全員の署名・実印の捺印があるもの）
• 被相続人出生から死亡までの連続した戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を相続する人の住民票

6-3. 遺言書がなくて遺産分割協議書がない場合

• 被相続人出生から死亡までの連続した戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の住民票

詳しくは、「相続不動産の名義変更は自分でできる？　手続きや費用を詳しく解説」にまとめてあります。すべての書類を集めた後は、登記申請書と一緒にして法務局での手続きに移ります。ケースバイケースでそろえる書類の種類が異なるほか登記申請書も変わってきます。
また、長い間、相続登記をしていない場合、相続人を正確に把握する必要があり、戸籍の読み方も難解になります。親や祖父母が引っ越しに伴い本籍地を変えていた場合、それぞれの市区町村役場から取り寄せる必要があり、全てを集めるのには手間と時間がかかります。
縁遠くて顔を合わせたことのない人が相続人になっていると、コミュニケーションが難航する恐れもあります。相手の立場から考えると、知らない人から、突然、書類が届きサインなどを求められ警戒されるからです。もしかすると「詐欺かも？」と疑われるかもしれません。このほか、行方不明者がいたら、家庭裁判所で不在者財産管理人の選任を申立てるか、あるいは失踪宣告を申立てる必要もあります。
これらのことを考えると、まずは司法書士に依頼して、どれぐらいの労力がかかるのかを確認し、場合によっては依頼したほうが負担は少なくて済むかもしれません。
法律の施行まで時間があるものの、先回しにしてしまうと、さらに相続人が増えて手続きが複雑化する恐れもあります。先延ばしにしないで取りかかることで、スムーズな手続きにつなげられると思います。
今川さんは、「司法書士事務所を探して依頼することにハードルを感じる人もいると思います。まずは、相続登記相談センターに問い合わせてみてください。費用が心配でしたら、『いくらですか』と聞いていただいても構いません。相続登記のほかにも、遺言作成のアドバイスをしたり、相続財産管理人をしたり、相続手続きを一つのパッケージとして手助けできます」と話します。
日本司法書士会連合会では、全国に相続登記相談センターを設置し、相談受付全国統一フリーダイヤル（０１２０－１３－７８３２）も開設して、相談に応じています。

（記事の情報は2021年4月23日現在の情報に基づいています）

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• 遺言書による不動産の相続登記 必要書類と司法書士への報酬相場
• 相続不動産の名義変更は自分でできる？　手続きや費用を詳しく解説