相続登記の義務化とは　罰則から過去の相続分の扱いまでわかりやすく解説

1. 相続登記とは

相続登記とは、被相続人（以下、亡くなった人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することをいいます。

不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されており、不動産を相続した人は「相続を原因とする所有権移転登記」、いわゆる相続登記を申請する必要があります。

たとえば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請して父親名義から自分の名義に変更する必要があります。

2. 相続登記の義務化とは

相続登記の義務化には3つのポイントがあります。

• 相続登記の義務化は2024年4月1日開始
• 不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料
• 過去の相続分も義務化の対象

2-1. 相続登記の義務化は2024年4月1日開始

相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていましたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化する法律が施行されました。

2-2. 3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料

相続登記の申請期限は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。条文が少し分かりづらい表現になっていますが、自分が相続人であり相続財産に不動産があることを知ったときから３年以内と考えればよいです。

正当な理由なく、この期限内に登記をしなかった場合、法務局から一定の期間内に申請をすべき旨の「催告」がされます。この催告にも応じなければ、10万円以下の過料が科せられることになります。

なお、期限に遅れても過料とはならない「正当な理由」については、法務局の登記官が個別事情を確認して判断することになっているものの、その類型として「相続人の数が極めて多数で書類の収集や相続人の把握に多くの時間を要する」「遺言の有効性について争いがある」「相続人が重病である」「経済的に困窮している」などの場合が挙げられています。

2-3. 過去の相続分も義務化の対象

義務化の施行日（2024年４月１日）以前に発生していた相続にも遡及して適用されます。遡及とは、過去にさかのぼり法律の効力が発生することです。つまり、過去に相続した相続登記未了の不動産も登記義務化の対象となります。2027年3月末まで猶予期間がありますが、正当な理由なく期限内に申請しなければ、過去に相続した不動産についても10万円以下の過料の対象となります。

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3. 相続登記義務化の背景に、所有者不明土地の問題

相続登記が義務化された背景には「所有者不明土地」の問題があります。

所有者不明土地とは、登記簿等を調べても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。

所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業を進めるうえでの妨げになるだけでなく、空き地として長い間放置されることによって、雑草の繁茂やゴミの不法投棄、不法占有者などの問題が生じ、周辺の治安や公衆衛生に悪影響を及ぼす恐れがあります。

この所有者不明土地は、国土交通省調査によると日本の国土の24％にのぼると推定されており、これは九州全土の面積を上回ります。

この所有者不明土地が発生する大きな要因のひとつとして相続登記の未了が挙げられているのです。相続登記がされないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままの状態になり、その状態が長年放置されることで相続人の数が膨大になったり、相続人が音信不通や行方不明になったりして、所有者不明土地となります。そこで、所有者不明土地の発生を予防するために相続登記が義務化されることになりました。

4. 相続登記をしない場合の相続人のリスク

相続登記がされないと所有者不明土地が増えてしまうという社会的な問題が発生するだけでなく、相続人にとっても大きなリスクがあります。義務化に伴う罰則以外のデメリットについて説明します。

4-1. 権利関係が複雑になり、相続登記が困難に

長期間に渡って相続登記をせずに放置した結果、相続人の数が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。

例えば、所有者（登記名義人）である父が亡くなってその相続人が子３人だった場合に、相続登記をしないまま子３人が亡くなり、その子の子（所有者の孫）が相続人となり、その子の子も死亡して…とネズミ算式に相続人が増えていきます。こうなると、相続人全員で合意して相続登記を行うことは事実上かなり困難になります。

4-2. 不動産の売却や担保提供ができない

相続登記をしないと登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。不動産を売買したり担保提供したりするときには、実際の所有者と登記簿上の所有者は必ず一致していないといけないので、相続登記をしないまま手続きを進めることはできません。

今は売るつもりがないから相続登記はしなくてもいいだろうと放置してしまうと、いざ売却しようとしたときに他の相続人が行方不明だったり、手続きに協力が得られなかったりして売却ができないという事態になりかねません。

4-3. 不動産の差押や共有持分を売却されるリスク

相続人の中に借金をしている人がいる場合には注意が必要です。相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による相続登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができます。

また、その相続人自身も持分を売買したり担保提供したりすることが可能であるため、相続登記をしないで放置している間に相続人ではない第三者が権利関係に入ってくることもあり得ます。

5. 相続登記せず、放置する相続人が多い理由

上記のとおり相続登記をせずに放置すると様々なリスクがあるにもかかわらず、これまで相続登記がされてこなかった理由には何があるのでしょうか。

5-1. 手続きが煩雑

登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度ですから、その内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められています。相続登記も例外ではなく必要書類から申請書の書き方までルールに沿って行う必要があり、決して簡単な手続きとは言えません。

戸籍謄本などの必要書類を揃えるのにいくつもの役所を周ることになりますし、法務局にも何度か足を運ぶことになります。インターネット等でどんなに下調べしていたとしても、実際に必要書類を不足なく集めて、正確な申請書を作成するには相当な時間と労力が必要です。

5-2. 費用がかかる

相続登記には、登録免許税や各種証明書の発行手数料、司法書士などの専門家に依頼した場合の報酬など様々な費用がかかります。

登録免許税とは、登記申請のときに国に納める税金のことで、相続登記の場合は固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）と定められています。戸籍謄本等の必要書類を取得するのにも手数料がかかりますし、専門家の報酬も決して安い金額ではありません。

資産価値の高い不動産であれば、売却等で登記にかかった費用を回収することができますが、売却もできないような不動産だと相続登記をしても費用倒れになってしまう可能性があるのです。

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5-3. 相続人全員が関与する必要がある

遺言書がなく遺産分割協議で不動産の取得者を決める場合には、相続人全員の合意が必要となります。相続人が近親者２～３人で関係も良好であればいいですが、相続人の数が多く面識もないような場合には、相続人全員と連絡をとるだけでも相当の労力が必要です。

また、相続人間で意見の対立がある場合や手続きに協力してくれない人がいる場合には３年以内に相続登記を申請することは難しいでしょう。

6. すぐに相続登記ができないときの救済策｜相続人申告登記の新設

音信不通の相続人がいる場合や相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合など相続登記義務を履行したくてもできない場合はどうしたらよいのでしょうか。

３年以内に登記しないと過料の対象になってしまう可能性がありますし、仮に正当な理由があり過料を免れたとしても義務を履行したことにはなりません。

そこで、より簡単に相続登記義務を履行することができるように、「相続人申告登記の申出」の制度が2024年4月から始まりました。この制度を利用して、不動産の所有者（登記名義人）について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、それで相続登記義務を履行したことになります。書面だけでなくオンラインでの申出も可能で、通常の相続登記で必要な押印や電子署名も求められません。

また、この申出は、相続人が複数いる場合でも単独で申出ることができ、申出をした相続人のみが義務を履行したことになります。例えば、相続人５名のうち３名がこの申出を行った場合には、その３名は登記義務を履行したことになりますが、残りの２名については履行したことにはなりません。

注意しなければならないのは、この申出は「私は登記名義人の相続人のひとりです」と名乗りでているだけなので、この申出をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはならないことです。従って、不動産の所有者として第三者に売却したり金融機関からお金を借りるための担保にしたりするためには、この申出だけでは足りず、あくまで正式な相続登記を申請する必要があります。

以下は、相続登記や相続人申告登記の対応をケース別にまとめたフローチャートですので参考にして下さい。

7. 相続登記の必要書類

では、相続登記を行うには、どのような書類が必要になるのでしょうか。

相続登記には、大きく分けて①法定相続分による相続登記、②遺産分割による相続登記、③遺言による相続登記の３つがあります。どの相続登記を申請するかによって必要書類も変わります。３つの相続登記で一般的に必要となる書類は下記のとおりです。

8. 相続登記はまず司法書士に相談を

8-1. 司法書士は、登記の専門家

相続登記を業務として行えるのは弁護士と司法書士のみです。登記を業務として取り扱っている弁護士は少ないため、まずは登記の専門家である司法書士に相談してみるのがよいでしょう。

ただし、司法書士は特定の相続人の代理人として他の相続人と交渉したり、遺産分割調停（裁判所で相続人間の話し合いを行うこと）の代理人になったりすることはできないので、相続人間ですでに紛争が生じている場合や手続きに全く応じてくれないような場合には、最初から弁護士に相談したほうがよいかもしれません。

市区町村や司法書士会などが無料相談会を実施していることもあるので、そういった機会を利用してみるのもいいでしょう。

また、相続登記に必要な書類が揃っていて、あとは申請書を作成するだけのような状況であれば、法務局窓口での登記手続き案内を利用することもできます。ただし、この登記手続き案内は相続登記の一般的な必要書類や申請書の記載内容についての案内にとどまるので、個別事案に応じたアドバイスを受けることはできませんので注意して下さい。

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8-2. 相続登記の司法書士報酬は5～15万円が目安

司法書士に依頼したときの費用が気になる人もいるでしょう。

日本司法書士連合会が2018年に実施した報酬に関するアンケートによると、相続登記の司法書士報酬は5～15万円位が目安です。ただし、地域によって相場が異なり、同じ地域でも最低額と最高額に開きがあります。

なお、司法書士の報酬は自由化されているため一律の規程は存在しません。依頼する司法書士に直接問い合わせるか見積書を提示してもらうのが一番ですが、一般的な報酬規程の定め方として、基本報酬を定めたうえで相続人の数や不動産の個数などにより報酬が加算されるパターンが多いです。 また、戸籍謄本等の取得や遺産分割協議書の作成を司法書士が行う場合には別途報酬が発生することもあります。

9. 義務化以外のルール変更　旧姓併記やDV対策も

相続登記の義務化以外にも2024年4月1日からルール変更になった点があるので紹介します。

旧姓使用が増えていることを踏まえ、戸籍上の姓での登記しか認めていないなかった仕組みを改め、旧姓も併記できることになりました。

また、相続人がＤＶやストーカーの被害者だった場合、自分の現住所に代えて弁護士事務所や被害者支援団体、法務局の所在地を記載できるようになりました。登記簿（登記記録）には氏名や住所が記載され、誰でも見ることができるためです。これまでも前住所を記載したり、住所の閲覧を制限したりすることができましたが、前住所が実家の場合、家族が被害に遭う恐れがありました。

10. 相続登記の義務化について、よくある質問

11. まとめ 義務化開始の前に準備を

相続登記を行うことは、不動産について自分の権利を守るというだけでなく、所有者不明土地の増加を防ぐという公益的な意味もあります。2024年4月1日より義務化が始まり、相続登記を行わずに放置するリスクやデメリットは益々大きくなりました。「3年」という期限が近づいてから慌てるのではなく、早めに申請しましょう。相続登記について疑問や不安がある方はお近くの司法書士に相談してみて下さい。

（記事は2024年4月1日時点の情報に基づいています）

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