再建築不可物件を売却するには 市場性から対処法まで
目次
1. 再建築不可物件とは
「再建築不可物件」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
不動産販売サイトを見ると、相場よりかなり割安な物件が掲載されていることがあります。
説明の中に「再建築不可」の文字が記載されていた際は要注意です。
それは、現在は建物があるものの、取り壊して新たに建築できないことを意味します。
建築基準法には「接道義務」が定められています。
接道義務とは、建物を建築するにあたって、原則として幅員4メートル以上の道路に土地の間口が2メートル以上の幅で接していなければならない、という規定です。
原則として、この規定を満たしていなければ新築は認められません。
既存建物については、一般的に、接道義務を満たしていないことだけを理由に取り壊しを命じられることはありません。
つまり、接道がない土地の建物を取り壊した場合、その土地への新たな建築はできないことになります。
そのため、通常の土地より利用価値が大幅に劣り、取引価格も周囲の土地より下がります。
1-1. 相続で再建築不可物件を取得する場合も
建築基準法が定められたのは1950年です。
そのため、古くから残る建物には再建築不可物件も数多く含まれています。
相続などで古い建物を取得する予定があるならば、事前に再建築不可物件であるかを確認したほうが良いでしょう。
1-2. 再建築不可物件の市場性について
再建築不可物件は買い手にとって、複数のデメリットがあります。
まず、火災や地震などで建物が倒壊した場合に、原則として再築ができません。
また、古い物件であることがほとんどのため、建物をそのまま使用することは難しく、多額のリフォーム費用がかかるケースが多いです。さらに、銀行によっては、住宅ローンの対象外になる可能性があります。そして、不要になった場合でも、一般的な物件に比べて売却が困難です。
このような理由により、再建築不可物件の買い手は限られることから、取引価格も低くなります。再建築不可物件の市場性は高くないと言えるでしょう。
2. 再建築不可物件を売却するには
再建築不可物件を売却する方法は、再建築不可物件のままで売却する方法と、接道義務を満たしてから売却する方法の、大きく分けて2通りの方法があります。
2-1. 隣接地所有者に売却する
隣接地が接道義務を満たしていれば、再建築不可物件と隣接地がつながることで、再建築に関する制約はなくなります。庭を広くしたい、車庫を建築したいなどの理由で、隣接地所有者が敷地を広くするために購入を希望する可能性があります。隣接地所有者が買い手になる場合は、売却にかかる費用も少なくてすむ可能性が高いでしょう。
再建築不可物件ではありませんが、私が司法書士として関与した案件でも、これまでに隣接地の所有者が土地を購入するケースは何度かありました。
この場合は、条件が合えば仲介業者を通さずに売却することになるかもしれません。
不動産売買は一般的に、取引金額が多額になります。ささいな行き違いが法的紛争に発展することもあり得ますので、トラブルを防ぐために、必要に応じて弁護士などの専門家に手続きを依頼することを検討してもよいと思います。
2-2. 再築しない前提で売却する
再建築不可物件は、再建築は認められませんが、接道義務を満たさないことを理由として、既存物件の利用が直ちに認められなくなることは原則としてありません。建物をそのまま利用したり、既存物件を解体して資材置場など更地として利用したりするニーズが考えられます。
再建築不可物件を買い取る不動産業者も複数あります。市場性は低いため、買い取り価額は相場より安くなる可能性が大きいですが、処分を急ぐなどの事情がある場合は査定を依頼してもよいかもしれません。
2-3. 道路につながる土地を購入する
接道義務を満たせるよう隣接地を購入して一体とすれば、再建築に関する制約はなくなります。接道要件を満たした場合は、通常の物件と同様の相場で売却できる可能性が大きくなるでしょう。
2-4. セットバック、位置指定道路の設置
建築基準法において、接道義務に関する道路は、公道だけを指しません。
以下のものなどが道路として定められています。
道路法の道路（国道、県道、市道など）で幅員4メートル以上のもの（建築基準法42条1項）
都市計画法や土地区画整理法などに基づいて造成された幅員4メートル以上の道路（建築基準法42条2項）
道路位置指定を受けた幅員4メートル以上の道路（建築基準法42条5項）
土地が接する道路が建築基準法で定める一定の道路である場合、道路中心線から水平距離2メートルまで建築地を後退させることで、再建築が可能になります。この後退のことをセットバックといいます。これに該当する土地は建築面積に制約はありますが、再建築は可能なため、売却できる可能性は相対的に大きいでしょう。
着目していただきたいのは建築基準法42条5項の規定です。
特定行政庁に道路位置指定の申請が認められれば、接道義務を満たせるようになります。
位置指定道路は公道ではなく私道のため、分譲地では各所有者が共有することもあります。
土地の地目が公衆用道路になっている場合は、この道路である場合が多いでしょう。
3. まとめ
再建築不可物件は、売却に専門知識が必要なため、個人で対応することは簡単ではありません。再建築不可物件を多く取り扱う専門性を持った不動産業者などに相談し、対策を検討することをおすすめします。
（記事は2020年9月1日現在の情報に基づきます）
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