違いは建築時点の法令で合法だったかどうか

既存不適格建築物と違反建築物は何が違うのでしょう。二つの違いは、その建物が建築された時点で合法だったかどうかです。

既存不適格建築物は、現存する建築物のうち、建築時点の法令では合法だったものの、その後に法令などの改正があり、現時点で適用される法令においては不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。建築基準法には既存不適格建築物という文言はありませんが、3条2項の内容を示すものとして一般的に使用されています。条文を抜粋します。

建築基準法3条2項
この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

簡単にいうと、「新たな法令等が施行された時点で現存する建築物等は、不適合な部分があっても、不適合な部分について新たな法令等は適用しない」ことが定められています。

既存不適格建築物の例として、わかりやすいのは耐震基準です。耐震基準は災害を経て改正が繰り返されていますが、大きく変わったのは1981年です。一般的に、1981年改正後の基準を「新耐震基準」、それ以前の基準を「旧耐震基準」と呼びます。1981年改正前の基準で建てられた建築物については、現行の耐震基準では不適合である物件も含まれています。
他には、現行法の接道条件を満たしていない物件も既存不適格物件です。用途地域や建ぺい率が変わったことで、不適格になることもあります。

既存不適格建築物につき、用途変更や増築をせず、利用し続けることは問題ありません。
ただし、古くなって倒壊の危険があったり、不衛生であったりする物件については注意が必要です。建築基準法10条3項において、都道府県知事などの特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、著しく保安上危険であるかまたは著しく衛生上有害であると認める場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却修繕、使用制限など必要な措置を命ずることができると規定されています。

どのような建築物が危険や有害に該当するかは、国土交通省の「既存不適格建築物に係る指導・助言・勧告・是正命令制度に関するガイドライン」が参考になります。

具体的には、「著しく保安上危険」の例として、建築物の著しい傾斜や建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等が挙げられています。既存不適格物件を管理する場合は、目を通しておくとよいでしょう。

違反建築物は建築主や所有者などに対しても是正命令も

既存不適格建築物に対し、違反建築物とは、建築当初から法令に適合していない建築物、法令に適合しない増改築工事を行った建築物などをいいます。従って、法令等に適合しない状態の建築物がすべて既存不適格建築物になるわけではなく、建設や増改築時点の建築基準法に違反していた建築物が違反建築物として扱われます。例えば、建築確認申請後に法令等に合わない内容に計画を変更して建築した物件や、無許可で法令等に反する増築を行った物件などが、違反建築物に該当します。違反建築物に関しては、建築基準法に以下のとおり規定されています。

建築基準法第9条1項
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

建築主だけでなく敷地所有者などに対しても是正命令が出せることに注意しましょう。また、是正命令に従わない場合には、建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処せられる場合があります。

売却は禁止されていないが…

既存不適格物件や違反建築物について、売買は禁止されていません。とはいえ、現行法に適合しないため、買い手には大きなデメリットがあります。違反建築物については一般的に住宅ローンの審査は通らないと言われており、融資のハードルは高いでしょう。是正には費用が多額になることもあります。解体して更地として売却したり、違反を是正して売却したりしてもメリットがある物件であれば、買い手が見つかる可能性はあります。既存不適格物件や違反建築物を扱う不動産業者もありますので、相談してみるとよいでしょう。

(記事は2020年9月1日現在の情報に基づきます)

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