空き家はどうして売却しにくいのか?

相続した空き家が売却しにくいというケースは比較的多くあるようです。なぜ売却しにくいのかは、その物件ごとにさまざまな理由があるのでしょうが、一般的に考えられるケースとしては以下のような理由が考えられます。

物件としての魅力がない
買い手がつかないのは、その物件に魅力がないのかもしれません。郊外で交通が不便な場所にあるとか、狭すぎる、または広すぎるなど使いにくい物件であるとか。また、建物が古すぎるというのも、通常は売れにくい原因になります。近年では、古民家をリノベーションして再利用することが注目されていますが、やはり重要なのは便利で使いやすい物件かどうかではないかと思われます。リフォームやリノベーションで価値が上がり、売りやすくなる可能性もありますが、根本的に不便な物件は売れにくいでしょう。

割高な価格で売りに出している
なかなか買い手が現れないということは、買い手から見て適正な価格(≒近隣の取引事例に基づく価格)よりも高い価格で売ろうとしているのかもしれません。その物件固有の魅力の度合いにも関係してくるので、必ずしも近隣の相場どおりであれば買い手がつくというものではありませんが、買い手が割高だと感じてしまうのであれば、なかなか売れないことになります。

再建築不可の物件
再建築不可の物件だと、そのままの状態で建物を建て替えることは原則として不可能です。将来、建て替えをしたくてもできない物件なので、買い手はつきにくいですし、売れるとしてもかなり安い価格になってしまうことでしょう。もし、相続した物件が再建築不可の場合で、なんとか売却できるようにしたい場合は、前回の記事(相続した実家が「再建築不可物件」かも? 調べ方と対応策)でも触れたとおり、接道義務を満たすなどの対応策を実行することで、再建築可の物件に変えて、売りやすくするのが無難でしょう。

空き家のまま放置するデメリット

空き家は、ただ所有しているだけでもデメリットと考えられる点がいくつかあります。代表的なものを見ていきましょう。

固定資産税等の負担が重くなる可能性も
空き家であっても、土地建物を所有していることに変わりはありません。毎年、固定資産税などの保有税がかかってきます。その固定資産税も、「特定空家」に指定されてしまうと、負担が急増する可能性があります。「特定空家」というのは、2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定されているものです。

第二条の2
この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

通常、土地建物の保有税といえる固定資産税・都市計画税には、「住宅用地の特例措置」があって、200㎡までの小規模住宅用地については評価額を6分の1(都市計画税は3分の1)に引き下げてもらえるようになっています。住宅が建ててある土地は、それだけ固定資産税等が安くなっているわけです。それが、「特定空家」に指定され、さらに自治体からの「勧告」を受けると、この住宅用地の特例措置が受けられなくなります。つまり、住宅が建っていない更地と同じ評価額となってしまうので、土地部分の固定資産税が6倍に跳ね上がるわけです。ちなみに、その後も特定空家の状態で放置を続けると、最終的には自治体からの「命令」がきます。この命令に違反した場合は、50万円以下の過料に処されます。

老朽化による資産価値の低下
人が住まなくなった空き家は、老朽化が急激に進むと言われます。もともと建物部分の価値は、築20年程度でほぼゼロに近づきますが、老朽化が進んだ建物はその価値がマイナスになるとも考えられます。建物を取り壊す費用が通常よりも高くなりそうな土地の価値は、近隣よりも低く見積もられるのが当然でしょう。

近隣に与える悪影響
想像してみてください。庭の草木は伸び放題、建物も老朽化し、人による手入れはまったく入っていない様子の空き家が、自分の家のすぐ近くにあったらどう思いますか。そうです。空き家は、所有者だけではなく、近隣の人たちにとっても好ましくない存在なのです。近隣の不動産相場にも悪影響を及ぼしかねないものだと言えるでしょう。

空き家を売却する方法

空き家を処分するとした場合、どのような方法があるのか。主な方法は以下のとおりです。

そのまま売る
土地建物をそのままの状態で売る。現況は空き家であっても、まだ十分に使える建物だと買い手が判断すれば、売れる可能性はあります。立地条件など、その他の条件も関係してきますが、そのまま売れるのが最も簡単な処分方法といえるでしょう。

解体して更地にする
空き家の状態では売りにくい、売れない、といった物件の場合は、解体して更地にしてしまう方法が考えられます。解体費用はかかりますが、更地として売ることができるので、空き家が建っているというマイナス要素を消すことができます。更地であれば、その土地の使いやすさなどは影響しますが、近隣の相場などから売却できる価格も想像しやすいでしょう。
なお、一般的な住宅の解体費用は100万円前後が通常ですが、業者によっても異なるので、複数の業者に見積もりを出してもらって比較検討するのが無難です。

リフォームやリノベーションをする
これは、空き家となっている古い建物を、そのままでは利用価値がなさそうでも、リフォームやリノベーションをすることで価値が増す、または価値を創造できそうな場合に検討すべき方法です。ただし、当然ながら相応の費用がかかりますので、その費用をかける価値があるのかを冷静に判断することが重要になります。経験豊富な業者を選ぶことも重要になってくるでしょうから、安易に決めてしまうことのないように注意すべきでしょう。

なお、いずれの方法でも、売却を前提にするのであれば、基本的な点として、所有者として登記がきちんと終わっている必要があります。被相続人(亡くなった人)の名義のままになっていたり、共有名義の状態であったりすると、一人の判断では売却することができません。
相続した不動産は、きちんと名義の変更する登記が必要なのですが、意外と変更せずに放置している人が多いようです。将来、さらに相続が発生すると、より手続きが複雑になりますので、空き家の処分を考える前に、きちんと登記を済ませることが重要でしょう。そのうえで、複数の不動産業者に依頼して査定をしてもらうなど、処分に向けた準備を始めていくのが無難です。

不動産業者に支払う仲介手数の計算方法

空き家の処分を決め、買い手も見つかったとします。いざ売却ということになりますが、売却にもお金がかかることを知っておきましょう。主なものは、不動産業者に支払う仲介手数料(媒介手数料)です。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円+手数料にかかる消費税」となります。消費税率が10%だとすると、税込みでは「売買価格×3.3%+6.6万円」となります。

買ったときよりも高い価格で売れる場合は、譲渡所得として課税されます。厳密には、減価償却費や譲渡費用などを差し引くことができますので、単純に買った価格と売った価格の差額が利益になるわけではありませんが、おおざっぱに言うと、儲かっているかどうかで課税されるかどうかが決まるということです。ここでの注意点は、父親から相続した土地建物だった場合、父親が買ったときの価格を引き継ぐという点です。なので、何十年も前に買った土地建物である場合は、利益が出ていて課税されるかもしれません。とはいえ、通常、マイホームを売却する場合は、所有期間にかかわらず「3000万円特別控除」というものが使えますので、3000万円を超える利益が出ていなければ税金はかかりません。

実は、相続した空き家の場合も、以下の条件を満たす場合、この3000万円特別控除を利用することができます。

<主な要件>
①適用期間の要件
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2016年(平成28年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までに譲渡すること。

②相続した家屋の要件
・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること※
・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
・相続により土地及び家屋を取得すること
※2019年(平成31年)4月1日以降の譲渡については、下記2つの要件を満たした場合も被相続人が相続開始の直前に居住していたものとして認められます。
・被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
・被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

③譲渡する際の要件
・譲渡対価の額の合計額が1億円以下(共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)であること
・耐震リフォーム等により、譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、又は相続人が家屋を取壊して売却すること
※その他の細かな要件等については、税務署等にお問い合わせください。

したがって、要件を満たす物件の場合は、それほどに税金の心配をする必要はないかもしれません。

信頼できる専門家に相談しよう

このように、相続した空き家は、そのまま放置しておくのは得策とは思えません。どうしたらいいのかを悩む場合は、できるだけ早めに専門家に相談するのがよいでしょう。空き家の管理や処分についての専門のNPO法人などもありますし、税理士やFPなどでも空き家についての経験豊富な人もいます。それらの専門家を見つけたり、複数の不動産業者に相談したりしてもよいでしょう。なお、不動産業者の選び方は意外と重要です。不動産業者といっても、賃貸を中心に取り扱っている業者もあれば、売買の仲介を中心に取り扱っている業者もあります。空き家を売却したいのであれば、空き家の売却の実績のある業者を選ぶことも大切でしょう。

(記事は2020年10月1日時点の情報に基づいています)