相続登記 まずは司法書士に相談を 依頼すべきケースや費用、選び方を解説

1. 相続登記とは

相続登記とは、被相続人（以下「亡くなった人」）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することを言います。

亡くなった人が不動産を所有していた場合、その不動産を引き継いだ相続人は、相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる相続登記を申請する必要があります。相続登記は、申請書に必要事項を正確に記載し、戸籍謄本や遺産分割協議書などさまざまな必要書類をつけて不動産の所在地を管轄している法務局に提出して行います。

今までは相続登記の申請は任意であったため、長期間にわたって登記されないまま放置されている不動産も少なくありませんでした。それが所有者不明の不動産を生む大きな要因になっていたため、2024年4月1日から相続登記を義務化する法律が施行されることになりました。施行後は、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科せられることになります。

2. 相続登記を司法書士に依頼するメリット

相続登記は自分で行うこともできますが、登記の専門家である司法書士に依頼することも多いです。

司法書士に相続登記を依頼すると、下記のようなメリットがあります。

• 時間や手間を省くことができる
• ほかの相続手続きも合わせて依頼できる
• 相続人の特定が正確にできる
• 見落とされがちな不動産の登記漏れを防げる

2-1. 時間や手間を省くことができる

登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度ですから、その内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められています。相続登記も例外ではなく必要書類から申請書の書き方までルールに沿って行う必要があり、決して簡単な手続きとは言えません。

実際に必要書類を不足なく集めて、正確な申請書を作成するには相当な時間と労力が必要です。「遠方の役所に戸籍謄本を取りに行ったら、さらに遠方へ転籍していて途方に暮れた」、「自分で申請してみたが間違いが多すぎて申請をやり直すように言われてしまった」などと途中で挫折してしまうケースも少なくありません。忙しくてなかなか手続きが進まない場合や手続きに不安がある場合は、最初から司法書士に依頼したほうが余計な時間や手間をかけずに済みます。

2-2. ほかの相続手続きも合わせて依頼できる

相続手続きにおいて司法書士が業務として行えるのは相続登記だけではありません。戸籍謄本の取得や遺産分割協議書の作成はもちろんのこと、預貯金の解約払戻手続きや有価証券の名義変更なども行うことができます。依頼者の方から、「相続登記だけをお願いするつもりだったけれど、ほかの相続手続きも一緒に依頼することができてとても助かりました」という声をいただくことも少なくありません。

2-3. 相続人の特定が正確にできる

不動産の所有者が死亡したときに相続人となるはずの人がすでに亡くなっている場合の「代襲相続」や、相続登記をする前に相続人が亡くなってしまった場合の「数次相続」など、相続関係が複雑なときは司法書士に依頼したほうが安心です。相続人の特定には、戸籍謄本の読み解きが必要ですが、代襲相続や数次相続の場合には戸籍謄本の通数も膨大になります。すべての戸籍謄本をしっかり読み解き、相続人を正確に特定するには一定の知識と経験が必要不可欠と言えます。

「戸籍謄本をとって自分で相続人を調べました」といって相続登記の依頼にきた相談者が、代襲相続や数次相続を理解していなかったために相続人を見落としていたというケースもあります。相続人の特定は相続登記の前提として最も重要なポイントになりますので、相続関係が複雑な場合には司法書士に確認してもらったほうがよいでしょう。

2-4. 見落とされがちな不動産の登記漏れを防げる

たとえば、一戸建ての実家の相続登記をする場合に、土地と建物が一つずつとは限りません。敷地が2筆以上の土地に分かれていることもありますし、建物についても物置や離れが母屋とは別に登記されていることもあります。

そして、最も見落とされがちなのが私道やごみ置場などの共有持分です。分譲住宅地の場合、道路が私道になっていて周辺住民でその私道の所有権を共有していることがあります。ごみ置場や集会所などの共用施設についても同様です。私道などの共有持分について相続登記が漏れていたとしても日常生活で困ることはありませんが、売却や建て替えを行うときに登記漏れが問題になることがあります。

司法書士は、相続人から申し出のあった不動産だけでなく、評価証明書や名寄帳、亡くなった人の権利証などから不動産を特定しますので、登記漏れを防ぐことができます。

3. 相続登記を司法書士に依頼すべきケース

3-1. 仕事などで平日の日中に時間がとれない

相続登記を申請する法務局の開庁時間は平日8時30分から17時15分までです。仕事などをしている場合、自分で相続登記を行うには、平日の日中にある程度まとまった時間がとれないと難しいかもしれません。「自分でやるつもりで準備していたけれど、平日に時間がとれず気がついたら1年以上も経ってしまった」と依頼に来る方も少なくありません。

3-2. 相続した不動産をすぐに売却したい（担保に入れたい）

相続した不動産を売却して代金を相続人間で分配する場合や相続税の納税資金を金融機関から借りる場合は、できるだけ速やかに相続登記を行うべきです。売却時には買主への所有権移転登記、借入時には抵当権など担保権設定登記を行いますが、いずれも前提として相続登記が必要だからです。相続登記が遅れるとあとの売却や借入れにも大きく影響しますので、司法書士に依頼してスムーズに進めたほうがよいでしょう。

3-3. 相続した不動産が複数ある

亡くなった人が自宅以外に賃貸マンションや駐車場、山林、田畑など複数の不動産を所有していた場合も注意が必要です。不動産の所在地が散らばっていて管轄する法務局が分かれる場合には、物件ごとに別々の法務局に申請する必要があります。不動産の数が多いと登記漏れを起こす可能性も高くなりますので、司法書士に依頼するほうが確実で安心でしょう。

3-4. 音信不通の相続人がいる

音信不通の相続人がいる場合には、不動産を引き継ぐ人を決める遺産分割協議ができません。遺産分割協議は相続人全員で行わなければならず、一人でも欠けた場合には無効になってしまうからです。

このような場合には、不在者財産管理人の選任手続きが必要になります。家庭裁判所で音信不通の相続人（＝不在者）の財産管理人を選任してもらい、その財産管理人が遺産分割協議に参加します。司法書士は家庭裁判所に提出する不在者財産管理人選任申立書の作成も業務として行うことができます。

3-5. 未成年の相続人がいる

未成年の相続人がいる場合には、遺産分割協議を行う前提として特別代理人を選任する必要があります。たとえば、自宅の所有者である夫が死亡し、妻と15歳の子どもが相続人だった場合、妻が単独で自宅を引き継ぐには、相続人である妻と子の間で遺産分割協議を行うことになります。

この場合に、親権者である妻と未成年の子の間で遺産分割協議を行うことは利益相反取引（親が得をすると子が損となり、子が得をすると親が損になる取引）に該当します。そのため、親権者に代わる特別代理人を家庭裁判所で選任してもらい、妻と特別代理人の間で遺産分割協議を行う必要があるのです。特別代理人の選任を行う場合の申立書作成も司法書士の業務の一つです。

3-6. 相続人に疎遠な人がいる

亡くなった人に前妻（夫）との間の子がいる場合や遠縁の親族が相続人になる場合など、ほとんど面識のない相続人同士が連絡を取り合い、相続登記を行うのは非常に負担が大きい作業です。このような場合に中立的な第三者である司法書士が連絡役になることで、相続人同士が過度な負担を感じることなく相続登記を進めることができます。

ただし、司法書士は相続人同士の紛争を解決したり、特定の相続人の代理人としてほかの相続人と交渉したりすることはできない点に注意が必要です。相続登記の前提で相続人間に対立関係が生じてしまった場合には弁護士に依頼することになります。

4. 相続登記の費用

相続登記には、大きく分けて以下３つの費用がかかります。

• 登録免許税（固定資産税評価額の1000分の4）
• 戸籍謄本等各種証明書の発行手数料
• 司法書士報酬

「登録免許税」と「戸籍謄本等各種証明書の発行手数料」はいわゆる実費に相当するもので、自分で相続登記を行った場合でも生じる費用です。

「司法書士報酬」は自由化されているため一律の規程は存在しませんが、一般的には5～15万円が相場と言えるでしょう。ただし、不動産の個数や相続人の数によって報酬が加算されることもありますし、戸籍謄本の取得や遺産分割協議書の作成などが別報酬になることも多いです。依頼する前に見積書や報酬規程を提示してもらうことが重要です。

5. 相続登記を司法書士に依頼した場合の流れ

相続登記を司法書士に依頼した場合の大まかな流れは下記のとおりです。

1. 相談や見積り
2. 委任状や業務委託契約書の取り交わし
3. 必要書類の収集や作成
4. 相続人全員の本人確認や意思確認
5. 登記費用の支払い
6. 登記申請
7. 権利証（登記識別情報通知）の納品

２の「委任状や業務委託契約書の取り交わし」から５の「登記費用の支払い」については順番が前後することもあります。

相続人全員の本人確認や意思確認については、面談にて行うことが原則ですが、遠方に居住しているなどやむを得ない事情がある場合には郵送と電話でやり取りすることもあります。最近ではZoomなどを利用したオンライン面談も増えてきています。

前述のとおり登記費用には登録免許税などの実費も含まれているため登記申請前の支払いになることが多いです。

6. 司法書士の選び方のポイント

司法書士を選ぶ際には、以下の3つのポイントに注意することをお勧めします。

• 相続関係業務の経験が豊富である
• ほかの士業と連携している
• 複数の司法書士と面談して相性を確認する

6-1. 相続関係業務の経験が豊富である

司法書士の業務と言えば登記が代表的ですが、登記以外にも裁判書類の作成、成年後見、債務整理などさまざまな業務があります。相続登記や遺産整理業務など相続手続きに関する業務を中心に行っている司法書士のほうがよりスムーズに対応してくれるでしょう。

6-2. ほかの士業と連携している

相続登記から派生して相続税申告が必要であれば税理士、相続人間で紛争がある場合には弁護士、許認可の承継がある場合には行政書士というように、相続登記はほかの士業との関連性が強いです。そのため、ほかの士業との連携がスムーズな司法書士のほうが幅広くフォローしてもらえます。

6-3. 複数の司法書士と面談して相性を確認する

司法書士を選ぶうえで非常に重要なポイントと言えるのが「相性」です。相続登記ではご自身やご家族のプライベートな部分を話す機会も多く、相続関係が複雑な場合には数カ月間にわたってやりとりをすることもあります。相性が合う相手であれば気軽に質問することもできますし、会話を交わしていくなかで信頼関係が生まれ安心して業務を依頼することができます。

7. 相続登記の司法書士への依頼でよくある質問

8. まとめ｜相続登記に不安や疑問があれば司法書士に相談を

2024年4月1日から相続登記が義務化され、できるだけ速やかに相続登記を申請することが求められます。

申請できるはずの相続登記を「なんとなく面倒だから……」と放置することは、罰則の対象になるだけでなく、相続人が亡くなってしまったり、相続人の中に非協力的な人が現れたりするなどリスクしか生みません。相続登記について不安や疑問があれば、ぜひお近くの司法書士に相談してみてください。

（記事は2023年8月1日時点の情報に基づいています）

• 相続登記の義務化は4月1日から！ 　罰則から過去の相続分、経緯までわかりやすく解説
• 相続登記にかかる費用はどれくらい？　登録免許税や司法書士に払う報酬の目安
• 相続手続きの代行は誰に依頼するべき？ 代行サービスの費用相場と選ぶ際の注意点
• 相続手続きを司法書士に依頼したときの費用相場　メリットや信頼できる司法書士の選び方も紹介
• 相続で司法書士にできること　依頼すべきケース・選び方を解説