目次

  1. 1. 共有名義の不動産で片方が死亡した場合、誰が相続する?
    1. 1-1. 共有名義人は優先されず、法定相続人が相続権を持つ
    2. 1-2. 親と長男の共有名義の不動産、親が死亡したらどうなる?
  2. 2. 不動産の共有名義人が亡くなったときの相続手続き
    1. 2-1. 遺言書があるかどうか調べる
    2. 2-2. 相続人を確定させる
    3. 2-3. 相続人全員で遺産分割協議を行う
    4. 2-4. 遺産分割協議書を作成する
    5. 2-5. 相続税申告と納付、相続登記を行う
  3. 3. 共有名義不動産の相続税
    1. 3-1. 相続税に設定されている「基礎控除額」
    2. 3-2. 共有名義の不動産の相続税を軽減する方法
  4. 4. 共有名義の不動産で片方が死亡したときに、単独名義に変更する方法
    1. 4-1. ほかの相続人に預貯金などほかの遺産を多めに渡す
    2. 4-2. 代償金を支払う
  5. 5. 共有名義の不動産相続でトラブルを防ぐ方法
  6. 6. 共有名義の不動産で片方が死亡の相続についてよくある質問
  7. 7. まとめ|共有名義の不動産の相続は専門家に相談を

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不動産は単独で所有するほか、共有していることがあります。登記事項証明書を確認し、権利部(甲区)の所有権に関する事項に、「共有者」と「持分」の記載があり、単独所有に変更する登記が行われていなければ、その不動産は共有です。

共有者の片方が死亡した場合、その不動産の共有持分は、自動的にほかの共有者に移転することは原則としてありません。被相続人(亡くなった人)の共有不動産の持分が相続財産となり、相続手続きの対象になります。

相続人となるのは、ほかの不動産と変わらず、所有者の相続人です。共有状態の不動産については、共有持分を保有していた人の相続人が、共有不動産を相続することになります。

なお、相続順位については、どのような家族構成であっても、妻や夫の配偶者は常に相続人になり、配偶者以外の相続人には優先順位があります。第1順位は子、第2順位は親などの直系尊属、第3順位は兄弟姉妹です。

遠い親戚や他人と共有しているケースでは、相続が発生しても相続人と連絡がとれないなど、トラブルになることもあり得ます。共有状態にある不動産を保有していたり、相続したりする可能性がある場合は、共有者の情報をあらかじめ調べておいたほうがよいでしょう。

ただし、一般的に、共有者は夫婦や家族など、相続関係のある人であることが多いので、相続が発生しても大きな問題にはなりません。

たとえば、父親と長男が2分の1ずつ共有している不動産があり、ほかに母親と長女がおり、父親が亡くなった場合の相続関係について考えてみましょう。この場合、共有者である父親の相続財産は、原則として常に相続人となる配偶者である母親が2分の1、相続順位が第1順位である長男と長女が4分の1の割合で相続します。

遺言書がなく、遺産分割協議も行われない場合については、亡くなった父親名義の共有持分は、母親が父親の2分の1の半分にあたる4分の1、長男と長女が父親の残りの4分の1を半分ずつ分けて8分の1を取得することになります。したがって、相続発生後の持分は、長男が自身の持分の2分の1と父親からの8分の1を足して8分の5、母親が8分の2、長女が8分の1となります。

共有名義の不動産で片方が死亡した場合の相続を図解。遺言書がなく、遺産分割協議も行われない場合、亡父名義の共有持分は、母親がその2分の1の半分の4分の1、子ども2人が父親の残りの4分の1を半分ずつ分け8分の1を取得。相続発生後の持分は、長男が自身の持分の2分の1と父親からの8分の1を足して8分の5、母親が8分の2、長女が8分の1となります
共有名義の不動産で片方が死亡した場合の相続を図解。遺言書がなく、遺産分割協議も行われない場合、亡父名義の共有持分は、母親がその2分の1の半分の4分の1、子ども2人が父親の残りの4分の1を半分ずつ分け8分の1を取得。相続発生後の持分は、長男が自身の持分の2分の1と父親からの8分の1を足して8分の5、母親が8分の2、長女が8分の1となります

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共有名義の不動産について、共有者が亡くなったときは、共有持分を相続人に移転する相続登記が必要です。遺言書の有無、遺産分割協議の有無などによって手続きが異なるので、状況に合わせて手続きを進めましょう。相続発生後、相続税の申告や納付を行うまでの一般的な流れは以下のとおりです。

  • 遺言書があるかどうか調べる
  • 相続人を確定させる
  • 相続人全員で遺産分割協議を行う
  • 遺産分割協議書を作成する
  • 相続税申告と納付、相続登記を行う

不動産の共有名義人が亡くなった際は、まず遺言書があるかないかを調べましょう。

遺言書がある場合には、原則としてその遺言どおりに相続登記を申請します。遺言者が自筆で作成する自筆証書遺言の場合、登記申請する前に家庭裁判所で検認が必要になります。検認とは、相続人の立ち会いのもと、家庭裁判所で遺言書を開封する手続きです。

公証役場で作成する公正証書遺言と法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合、検認は不要です。

遺言がない場合は、調査を行い、相続人を確定させます。亡くなった共有名義人、つまり被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍を収集し、親族関係を調べます。

相続関係が確定したら、不動産以外にも、預貯金などの金融資産、貴金属などそのほかの財産についても内容を調べ、相続財産を確定させます。

遺言書がなく、法定相続人が複数いても、民法が定める法定相続割合で相続する場合は、法定相続分どおりに相続登記します。

亡くなった人が遺言を残していなかった場合は、相続人全員で話し合いを行い、その持分を誰がどのような割合でもって相続するのかを決めることもできます。

このような相続人全員による話し合いを遺産分割協議と言い、不動産の共有持分に限らず、預貯金や株といったほかの相続財産についても同様の話し合いを行います。財産を取得する割合は、法定相続分によらず、自由に決めることができます。

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遺産分割協議が完了したら、決定した内容を文書にまとめ遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、このあとで行う相続登記を始めさまざまな相続手続きの際に提出が必要となるので、大切に保管しましょう。相続登記にあたっては、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書も添付する必要があります。

その後、期限内に相続税申告と納付を行い、相続登記も行います。相続税の申告と納付は、亡くなった人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に行うこととされています。

なお、2023年時点では、相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていますが、2024年4月1日から義務になります。相続登記が義務化された以後は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合には10万円以下の過料が科せられます。

「不動産を相続したことを知ったとき」とは、自己のために相続の開始があったことを知り、その所有権を取得したことを知った日です。自分が相続人であると知っていても、不動産が相続財産に含まれることを知らなければ、登記義務は生じません。

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共有名義の不動産を相続した場合も、相続税の納付義務が発生することがあります。そこで、相続税の仕組みについて簡単に説明します。

まず、相続税には「基礎控除額」が設定されています。これは、簡単に言えば、相続税の申告義務が発生するかどうかの金額です。

相続税は、遺産全額に対して税率をかけて算出するわけでなく、課税される相続財産総額から基礎控除額を引いた金額にかかります。相続財産総額とは、亡くなった人の財産から、債務や葬儀費用を引いた金額です。

課税される相続財産総額が基礎控除額を超えなければ、相続税の申告や納税は原則として必要ありません。

なお、相続税の基礎控除額は、「3000万円+600万円×法定相続人の数」で求めます。父が亡くなり、法定相続人が妻と3人の子であるケースで考えると、基礎控除額は5400万円になります。

不動産の共有持分を相続した場合、相続税がかかるのは、相続した共有持分のみです。父親と長男で2分の1ずつ不動産を共有しており、母はすでに亡くなっていて、長男のほかに相続人がいない場合について考えてみましょう。

この場合、不動産の相続税法上の評価額が1000万円であれば、相続税の計算対象となる持分の評価額は、1000万×2分の1で500万円になります。このケースでは基礎控除額が3000万円+600万円で3600万円になるので、不動産の評価額である500万円とほかの相続財産の評価額を合算した金額が3600万円を超えなければ、原則として相続税の申告は不要となります。

相続人の人数ごとの基礎控除額の一覧。相続税の基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」で求めます
相続人の人数ごとの基礎控除額の一覧。相続税の基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」で求めます

相続税の計算においては、土地の評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この制度は、自宅や事業用の宅地を相続したときに、一定の要件のもとで相続税評価額を減額できる仕組みです。この制度は、共有不動産の相続においても適用できるので、相続税の申告時に税理士に相談しましょう。

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共有不動産の亡くなった人の持分について、相続人で分割すると、権利関係が複雑になります。売却や賃貸を検討する際は、手続きが煩雑になる可能性があるので、可能であれば複雑な共有状態を継続するのは避けたほうがよいでしょう。

複雑な共有状態を避けるには、ほかの相続人に預貯金などほかの遺産を多めに渡す、代償金を支払といった方法が挙げられます。

煩雑になる共有状態や手続きを回避するため、実務上は不動産を共有とはしない選択肢があります。時価を基準に話し合いで相続人がそれぞれ相続する不動産を分けたり、法定相続割合より多く不動産を特定の相続人が取得し、そのほかの相続人は預貯金を取得したりするなどの方法で、権利関係を複雑にしない方法が採用されることが多いです。

また、特定の相続人にその不動産を相続させる代わりに、ほかの相続人に対して代償金を支払うという方法がよく行われます。この方法を「代償分割」と呼びます。

時価5000万円の不動産と預貯金1000万円が相続財産となり、2人の子で分ける例を考えてみましょう。

この場合、片方の相続人が不動産を取得し、もう一方が1000万円の預貯金を取得しても、両者の取得した財産には2000万円の差が生じてしまいます。そこで、不動産を取得した相続人がもう一方に1000万円を支払い、相続財産の価額を平等にすることが行われます。

共有名義の不動産について相続が発生した場合、単独所有と比べて権利関係が複雑になりやすいです。相続が発生してからは、相続人間での協議が必要になるので、被相続人となる人が生前のうちに準備することで、トラブルの発生を防ぎやすいでしょう。

たとえば、遺言書を作成する、共有持分を生前贈与する、家族信託を利用するなどの方法が考えられます。このうち、生前贈与は原則として贈与税がかかります。ほかの手続きについても、メリットとデメリットが存在するので、弁護士や税理士、司法書士などの専門家に相談したうえで、手続きを進めるとよいでしょう。

Q. 共有名義の不動産を、相続放棄するとどうなる?

相続放棄をした場合、相続手続きに関与する必要はありません。ただし、持分だけでなく、すべての遺産を放棄することになります。なお、すべての相続人が相続放棄した場合は、亡くなった人の持分は共有者に移転します。

Q. 不動産の共有者が死亡して相続人がいないときはどうなる?

不動産の共有者が死亡し、相続人がいない場合は、相続人が相続放棄をした場合と同様に、共有者に持分が移転します。

故人の不動産の共有持分は遺産相続の対象となるため、相続人同士で遺産分割を行う必要があります。不動産の共有名義人が亡くなった際には、遺言書があるかどうか調べたり、相続人を確定させたり、相続人全員で遺産分割協議を行ったりと、煩雑な相続手続きを行わなければなりません。

また、共有不動産の亡くなった人の持分を相続人で分割すると、権利関係が複雑になり、自分たちだけで対応するのは決して容易ではありません。

共有名義の不動産の相続で困ったことがあれば、司法書士や弁護士、相続税のことなら税理士に相談することをお勧めします。

(記事は2023年11月1日時点の情報に基づいています)

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