相続不動産の名義変更は自分でできる？ 費用や手間、必要書類を詳しく解説
不動産を相続した時に行う名義変更。どのような手続きが必要で、費用や手間はどのくらいかかるのでしょうか。自分で行う場合の注意点、専門家に依頼した場合の報酬などについて解説します。
目次
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1. 相続による不動産の名義変更とは
不動産は、その所在地を管轄する法務局にそのデータが管理されており、その種類（用途）や面積、誰がどのような権利を有しているかが記録されています。その証明書を「登記事項証明書」といい、一般的には「登記簿謄本」と呼んでいます。
不動産の売買などで、この登記記録に変更があった際には登記記録を変更します。登記名義人が死亡した場合でも、不動産の権利は相続人に承継されますので、相続人を新たな名義人とする所有権移転登記を申請します。この相続を原因とする所有権移転登記のことを一般に「相続登記」と呼んでいます。
相続登記は、法改正によって2024年4月1日から義務化されました。申請期限は「所有権を取得したことを知った日から3年以内」で、正当な理由なく相続登記を怠った場合には、10万円以下の過料を科される可能性があります。また、2024年4月1日以前に発生していた相続にも適用されるため注意が必要です。
2. 相続不動産の名義変更を放置した場合のデメリット
不動産を相続したにもかかわらず、相続登記をせずに放置していると、不測の損害を被る可能性があります。
以下に相続登記を放置した場合のデメリットをいくつか挙げます。
2-1. さらなる相続（数次相続）が発生するリスク
相続登記を放置していると、相続人であった人も亡くなり、話し合い（遺産分割協議）をしなければならない人数がどんどん増えていくことになります。
例えば、親が亡くなり、兄弟間での遺産分割協議を放置していたとします。その間に、兄弟のうちの一人が亡くなると、叔父と甥の関係性での話し合いや弟の奥さんとの話し合いが生じます。さらに放置すれば、最初の相続人全員が死亡し、それぞれの配偶者や子供同士（いとこ同士）が話し合いをしなければならない状況に陥ってしまいます。
こうなると、ほとんど話をしたことのないような関係性の相続人が登場することもありますから、話し合いに行き着くまでにもひと苦労です。仮に連絡がついたとしても、疎遠な親族間での協議では、合意が得られないことは多々あります。
2-2. 相続持分売却のリスク
民法には、相続人の順位やそれぞれの相続人の相続分が規定されています。これを「法定相続分」といいます。
不動産の登記名義人が亡くなると、遺産分割協議の結果にもとづいて相続登記をするケースが多いのですが、この法定相続分の割合で相続人全員の名義に登記することもできます。このような複数人が所有権を持つことを「共有」といいます。
ただ、「共有」はおすすめできません。共有者は自分の持分を第三者に売却することができます。こうなると、第三者と、ほかの相続人がその不動産を共有するという奇妙な状況になってしまいます。
現実的に共有持分だけを売却できるのか、また買い取る人が存在するのか、という疑問があるかと思いますが、理論上問題ありませんし、自分の持分だけを売却するのに他の共有者の同意は不要です。そのような買取業務を行う不動産業者もあります。
ここではリスクのお話ですので、実際には頻繁に起こるような事案ではありませんが、そのようなことも現実的には可能ですから、早めに遺産分割協議を行い相続人全員が納得した相続登記を完了させることが重要といえます。
2-3. 相続分の差押えのリスク
ここで、もう一つ相続登記を放置した場合のリスクをご紹介します。
相続人が被相続人の配偶者・長男・次男である場合に、次男の生活状況がよくなく、借金の返済もできないケースを想定します。お金を貸している側（債権者）としては、この次男に他に何も財産がないのであれば、相続したその不動産をなんとかしたいと考えます。
そこで、先ほどご紹介した法定相続登記が登場します。債権者などの利害関係があり、不動産の共有者の持分を差押えたい場合には、相続人の一人ではないにもかかわらず、代わりに法定相続登記をすることができます。これを「債権者代位登記」といいます。その後、債権者は次男の持分4分の1を差押えて、売却することによってその売買代金から次男に貸し付けた債権を回収します。
このような状況になってから、慌てて遺産分割協議をし、不動産の所有権を配偶者が単独で相続するという話し合いをまとめ、差押えをした債権者に対し「遺産分割協議で、配偶者が不動産全部の権利を取得しました」と主張しても、時すでに遅しです。
3. 自分で相続不動産の名義変更をする手続き：必要書類を法務局へ提出
遺言書もあって相続人も少ないようなシンプルなケースでしたら、大きなミスが発生する箇所も少ないため相続人が自分で相続登記をすることを検討されるのもよいでしょう。
相続登記の手続きとしては、登記申請書と添付書面を不動産所在地を管轄する法務局に提出します。管轄法務局については、法務局のホームページで調べることができます。
申請方法は、管轄の法務局に出向いて窓口で直接申請する方法と郵送で申請する方法があります。管轄法務局が近くにあれば、窓口で申請するほうがよいかもしれませんが、遠方の場合には郵送申請ということも多いでしょう。
完了後の権利証（登記識別情報通知）の受け取りを郵送で希望する場合には、本人限定郵便の返信用封筒を同封するといったルールがありますので、事前の確認が必要となります。
また、申請後に申請内容に修正すべき点があれば、申請した管轄法務局に直接出向いて修正しなければならないケースも出てきますから、遠方の場合には注意が必要です。
なお、オンライン申請も可能ですが、申請ソフトの事前準備などに手間がかかるうえ、遺産分割協議書などの書類を別途作成して戸籍謄本等と一緒に郵送または持参することになりますから、一度きりの申請であればかえって面倒であるといえます。
4. 自分で相続不動産の名義変更をする際の必要書類：遺言書があると少なくて済む
次に相続登記の申請にあたって必要な書類について解説します。
4-1. 戸籍謄本等を集める
遺言書がある場合とない場合で異なります。一般的に必要な書類を例示します。
【 遺言書がある場合】
- 遺言書･･･被相続人が生前に作成
- 検認調書または検認済証明書（公正証書遺言の場合は不要）･･･被相続人の死亡時の住所を管轄する家庭裁判所
- 被相続人の戸籍謄本（死亡が確認できるもの）･･･取得する人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 被相続人の住民票の除票･･･被相続人の死亡時の住所地の市区町村役場
- 不動産を相続する人の戸籍謄本･･･相続する人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 不動産を相続する人の住民票･･･相続する人の住所地の市区町村役場
- 遺言執行者の選任審判書謄本（遺言書で遺言執行者が選任されている場合は不要）･･･被相続人の死亡時の住所を管轄する家庭裁判所
（＊）取得者の兄弟姉妹やコンピューター化されていない戸籍謄本については本籍地の市区町村役場
【遺言書がなく、遺産分割協議書がある場合】
- 遺産分割協議書（法定相続人全員の署名・実印の捺印があるもの）･･･相続人全員で作成
- 被相続人出生から死亡までの連続した戸籍･･･取得する人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 被相続人の住民票の除票･･･被相続人の死亡時の住所地の市区町村役場
- 相続人全員の戸籍･･･相続人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 相続人全員の印鑑証明書･･･相続人の住所地の市区町村役場
- 不動産を相続する人の住民票･･･相続する人の住所地の市区町村役場
（＊）取得者の兄弟姉妹やコンピューター化されていない戸籍謄本については本籍地の市区町村役場
【遺言書も遺産分割協議書もない場合】
相続人が一人または法定相続分どおりに相続する場合がこれにあたります。
- 被相続人出生から死亡までの連続した戸籍･･･取得する人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 被相続人の住民票の除票･･･被相続人の死亡時の住所地の市区町村役場
- 相続人全員の戸籍･･･相続人の最寄りの市区町村役場（＊）
- 相続人全員の印鑑証明書･･･相続人の住所地の市区町村役場
- 不動産を相続する人の住民票･･･相続する人の住所地の市区町村役場
遺言書があると集める書類の量も少なくて済みますので、相続争いの防止以外にも相続登記を簡便に行えるメリットもあります。
（＊）取得者の兄弟姉妹やコンピューター化されていない戸籍謄本については本籍地の市区町村役場
4-2. 登記申請書の作成
次に、登記申請書も作成しなければなりません。司法書士に依頼した場合は、必要書類の作成や収集を含めて申請書も代理で作ってもらうことが可能ですが、自分自身で相続登記を行う場合はもちろん申請書も作成しなければなりません。下記は、登記申請書のひな形です。また、法務局のホームページに申請書の書式例があるので参考にして下さい。
5. 相続不動産の名義変更にかかる費用
相続登記の費用としては、登記申請時に貼付する収入印紙代（登録免許税）、戸籍謄本などの書類の取得実費が最低限かかります。
登録免許税は相続する不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額がかかります。1000万円あたり4万円です。固定資産税評価額は不動産所在地の市区町村役場（東京23区内の場合は都税事務所）で発行される評価証明書という書類に記載があります。申請の際にはこの評価証明書のコピーを提出します。また、年一回郵送されてくる固定資産納税通知書にも不動産評価額の記載がありますので、このコピーを提出することもできます。
戸籍謄本などの書類は、基本的に以下のとおりとなっています。
・戸籍謄本 ：1通450円（戸籍に残っている誰かがまだ存命で現に効力があるもの）
・除籍謄本 ：1通750円（誰もその戸籍に残っておらず、閉じられたもの）
・原戸籍謄本：1通750円（法律によって様式がバージョンアップされる前の閉じられたもの）
・住民票 ：1通300円
・戸籍の附票：1通300円
・印鑑証明書：1通300円
相続登記に必要なこれらの証明書をすべて集めるのにどのくらいかかるかは、相続人の人数などによって変わってきますが、相続関係が複雑でない場合の多くは1万円以内に収まることが多いといえます。また、コンビニなどの証明書交付サービスを利用すると少し安くなります。
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相続の相談が出来る司法書士を探す6. 司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケースと費用
ここまでは相続人が自分で相続登記を申請する場合について説明してきましたが、以下のようなケースにあてはまる場合には、登記の専門家である司法書士に依頼するほうがよいでしょう。
- 遺言書もなく相続人の数が多く、長年相続登記を放置していたため多数の数次相続が起こっている
- 不動産の数が多い
- 不動産の売却が控えているので急いで相続登記をしなければならない
- 相続税がかかるくらいの規模の遺産がある
- 疎遠だったり、会ったこともなかったりする相続人が含まれている
- 法務局に相談に行ったけどよく分からなかった
- 相続人の関係性が良くないため、書類のミスが許されない（署名捺印をもらい直すよう頼めない）
司法書士の報酬は、法律や規則で定められた一律のものはありません。事務所ごとに報酬規程を自由に定められることになっています。相場的には、複雑な相続関係ではなく、不動産も自宅の土地や建物といった場合には、登録免許税や戸籍謄本等の取得にかかる実費を除いた司法書士の報酬額は約10万円前後となるケースが多いでしょう。
7. まとめ 相続登記の手間を省きたければ、司法書士に相談を
不動産の相続登記は自分でもすることができますが、書類作成等の作業に慣れていないとかなり負担になります。また、相続人が複雑であったり、急いでミスなく相続登記を完了させなくてはならないケースなどにおいては、費用はかかるものの司法書士に安心して丸投げできるということでかなりのストレスを緩和させることができます。
実際に依頼するかしないかはさておき、初回の相談を無料としている司法書士事務所も多くありますので、一度相談することを検討してみるのもよいでしょう。
（記事は2024年7月1日時点の情報に基づいています）
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