不動産を相続する場合の必要書類　遺言や遺産分割協議のパターン別に司法書士が解説

1. 不動産を相続したら「相続登記」をしなければならない

不動産を相続したら「相続登記」をする必要があります。

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することを言います。たとえば亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請して父親名義から自分の名義に変更する必要があります。

相続登記は、これを義務化する内容の改正法がすでに成立しており、令和６年４月１日から施行される予定となっています。改正法が施行されると、正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった人には10万円以下の過料が科せられることになります。

2. 相続登記の3パターン

相続登記には、大きく分けて「遺言による相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続分による相続登記」の３つがあります。どの方法で相続登記を申請するかによって必要書類も変わりますので、３つのパターンに分けて詳しく解説します。

なお、以下に記載する必要書類は配偶者や子が相続人となる一般的な相続を想定しており、兄弟姉妹が相続人になる場合や、本来相続人となる被相続人の子または兄弟姉妹がすでに死亡していた場合などの代襲相続、立て続けに複数の相続が起こる数次相続の場合などには他にも書類が必要となることがありますのでご注意ください。

2-1. 遺言による相続登記

遺言書がある場合には、原則としてその遺言書に記載されたとおりに相続登記を申請します。自筆証書遺言の場合には、相続登記を申請する前に家庭裁判所で検認という手続きが必要になります。検認とは、遺言書の内容を明確にして偽造変造を防止するために家庭裁判所において相続人の立ち会いのもとで遺言書を開封する手続きです。なお、公正証書遺言と法務局における遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合には検認手続きは不要となります。

遺言による相続登記は、後述する遺産分割や法定相続分による場合に比べて、必要な戸籍謄本が少なくてすむのが特徴です。遺言による登記の場合には、「遺言の効力が発生したこと（遺言者が死亡したこと）」と「不動産を取得する人が相続人であること」の２点を証明する戸籍謄本を添付すれば足りるとされています。そのため、被相続人については出生から死亡までのすべての戸籍謄本をそろえる必要はなく、相続人についても不動産を取得しない相続人については添付する必要がないのです。

2-2. 遺産分割による相続登記

遺言書が存在せず法定相続人が複数人いる場合には、相続財産（遺産）はいったん相続人全員の共有になります。この共有状態を解消し、具体的に誰がどの財産を取得するのかを決める手続きが「遺産分割協議」です。この遺産分割協議は法定相続人全員で行う必要があり、一人でも欠けた状態で行った場合には無効となります。

遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった場合には、遺産分割による相続登記を申請します。この遺産分割による相続登記には遺産分割協議書や法定相続人全員の印鑑証明書も添付しなければなりません。また、法定相続人全員による有効な協議が行われたことを証明するために、被相続人について出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍も含む）、相続人については不動産を取得しない相続人も含めて全員の戸籍謄本が必要となります。

2-3. 法定相続分による相続登記

遺言書が存在せず遺産分割協議も行われなかった場合、または協議がまとまらなかった場合には、法定相続人全員の名義で、民法が定めた法定相続分どおりに相続登記を申請することができます。ただし、法定相続分による相続登記を行うと不動産が共有状態になる点に注意が必要です。

共有不動産は管理や処分方法をめぐって共有者間でトラブルが発生したり、共有者にさらなる相続が発生して権利関係が複雑になったりするなどさまざまなリスクがあります。安易に法定相続分による相続登記を行うと将来的に余計な手間を増やすことになりかねませんので、慎重に検討するべきでしょう。

法定相続分による相続登記の必要書類は、遺産分割による場合とほぼ同様ですが、遺産分割協議が行われていません。そのため、遺産分割協議書は当然のこと法定相続人の印鑑証明書も添付する必要はありません。

3. 自分で必要書類をすべてそろえるのはとても大変

相続登記に必要な書類をすべてそろえるにはかなりの手間がかかります。

戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があり、本籍地が遠方にある場合にはさらに時間と労力がかかります。戸籍謄本の請求は郵送によって行うこともできますが、郵送請求の場合には請求用紙のほか、運転免許証など本人確認資料の写し、定額小為替、切手を貼った返信用封筒も必要となります。「請求用紙の記入ミスで必要なものがとれなかった」「小為替が足りなくて追加で送付することになった」など戸籍謄本の郵送請求の段階で挫折する人も少なくありません。

苦労して戸籍謄本を取得したあとには遺産分割協議書や登記申請書などの書類を作成しなければなりません。これらの書類作成には一定の法律知識が必要になりますし、もし誤りや記載不足があると法務局から訂正や差し替えを求められます。戸籍謄本などの取得に不慣れな人や書類作成が苦手な人は、最初から専門家に依頼するのが得策と言えるかもしれません。

4. まとめ

相続登記は複雑で手間のかかる手続きと言えます。

必要書類も多岐にわたり、住所地で取得する書類、本籍地で取得する書類、相続人が自分で作成しなければならない書類などさまざまです。すべて自分でそろえて申請するとなると、それなりの知識と労力が必要となります。また、市区町村役場や法務局は平日の日中しか開庁していないので、仕事などが忙しくて時間的な制約がある人は思うように手続きを進めることができないかもしれません。

冒頭でも触れたように令和６年から相続登記が義務化され、今後はより速やかに相続登記を行うことが求められます。できるだけ早く正確に相続登記を行いたい、必要書類がなかなか集められない、相続登記をせずに放置している不動産があるなど、相続登記について疑問や不安を抱えている人は、登記の専門家である司法書士へご相談ください。

（記事は2022年4月1日時点の情報に基づいています）

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