相続登記の必要書類や費用は？自分で作成する申請書とは？放置リスクも解説

2019/09/30

相続登記

相続登記とは、相続した不動産の名義を変更することです。法律で「相続登記しなければならない」という決まりはありませんが、登記せずに放置していると、さまざまなリスクが発生するので、なるべく早めに行いましょう。その方法や必要書類、期限などについて、専門家が解説します。

1．相続登記とは

そもそも相続登記とはどういうことなのか、理解しておきましょう。

1-1．そもそも相続登記とは何か？

相続登記は、亡くなった人から相続する人へと不動産の名義を書き換えることです。戸建てでもマンションでもアパートでも、どのような不動産も通常は「登記」されています。登記とは、不動産の内容や権利者に関するさまざまな情報を公表する制度です。たとえば面積や種類、番号や番地、所有者情報や抵当権の設定状況などの情報が登記によって公開されています。登記情報は、不動産の所在地（地番）がわかれば誰でも法務局やネットで取得できます。不動産に関するさまざまな情報を「登記」によって周知させることにより、不動産売買などの際に安心して取引できるようにしているのです。

不動産の持ち主が変わったら登記情報が不正確になるので、所有名義を新しい所有者に変更しなければなりません。相続を理由とした所有名義の変更登記のことを「相続登記」と言います。親などが死亡して自分が遺産を相続することになったら、なるべく早めに相続登記する必要があります。

1-2．単独所有にする登記

相続登記には2つの種類があります。1つは特定の相続人の単独所有にする登記です。
相続人がもともと１人しかいない場合や、遺産分割協議で誰か1人が不動産を相続することになった場合などに単独所有の登記をします。遺言によって不動産が特定の人に遺贈されている場合にも、受贈者が単独所有する登記をします。

1-3．共有にする登記

もう1つは、共有にする登記です。相続人が複数いて、遺産分割協議をしても誰のものにするべきか合意できない場合や遺産分割の話し合いができない場合、または被相続人によって遺産分割が一定期間禁止されている場合などに共有登記を行うケースがあります。

2．相続登記しなければならないケース

相続登記をしなければならないのは、不動産を相続した場合です。
不動産には戸建ての家、土地や建物、アパートやマンション、商業施設などありますが、どのような物件でも相続したら相続登記が必要です。人が死亡した後、不動産の名義を被相続人名義のまま放置しておくことは好ましくないので、早めに相続登記すべきです。相続登記の期限や放置するリスクについては、後の項目で詳しく説明します。

3．パターン別相続登記の方法と必要書類

パターン別に、相続登記の方法や必要書類をご紹介していきます。

3-1．基本的な相続登記の申請方法と必要書類

相続登記を申請するときには、基本的に不動産を管轄する法務局で手続きを行います。
相続登記の申請の際には、「登記申請書」という書類を作成して必要書類と費用をそえて法務局に提出します。
申請すると法務局で名義の書き換えが行われて、新たな所有者に「登記識別情報」という通知が交付されます。必要書類の内容は、相続登記のパターンによって異なるので、次に紹介します。

3-2．遺産分割協議によって相続登記する場合

相続人が複数いて遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を相続することになった場合の相続登記の必要書類は、以下の通りです。

登記申請書（自分で作成します）
被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本（被相続人の本籍地の役所で申請して取得します）
被相続人の住民票の除票（被相続人の住所地の役所で申請して取得します）
相続人全員の戸籍謄本（それぞれの相続人の本籍地の役所で取得します）
相続人全員の印鑑登録証明書（それぞれの相続人の住所地の役所で取得します）
不動産の相続人の住民票（本人の住所地の役所で取得します）
遺産分割協議書（自分たちで事前に作成したものです）
不動産の固定資産評価証明書（不動産のある地域の役所で取得します）
相続関係説明図（自分で作成します）

3-3．遺言書によって相続登記する場合

遺言書によって特定の相続人が不動産を相続する場合の必要書類は、以下の通りです。

登記申請書
被相続人の戸籍謄本または除籍謄本（被相続人の本籍地の役所で取得します）
被相続人の住民票の除票（被相続人の住所地の役所で取得します）
不動産の受遺者の住民票（本人の住所地の役所で取得します）
遺言書（自筆証書遺言、秘密証書遺言の場合には、事前に家庭裁判所で「検認」を受けておく必要があります）
不動産の固定資産評価証明書

3-4．共有の相続登記をする場合

法定相続人全員の共有名義にする場合の必要書類は、以下の通りです。

登記申請書
被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本
相続人の住民票
不動産の固定資産評価証明書
相続関係説明図

3-5．相続登記にかかる費用

相続登記には、次のような費用がかかります。

登録免許税
不動産の登記には「登録免許税」という手数料が発生します。これは法務局に支払うお金です。金額は、相続人が相続する場合には不動産の固定資産評価額の0.4％です。遺言によって相続人以外の人が相続する場合、2％に上がります。
戸籍謄本や除籍謄本を集める費用
登記申請の際に必要な戸籍謄本や除籍謄本類を集めるのに費用がかかります。戸籍謄本については1通450円、除籍謄本や改正原戸籍謄本は750円程度です。遠方で郵便を使って取り寄せる場合には郵送の費用なども発生します。
住民票や印鑑証明書を取得する費用
住民票については1通250～300円程度、印鑑登録証明書の取得費用も同じくらいかかります。
固定資産評価証明書を取得する費用
固定資産評価証明書を取得する際、1通300円程度必要です。
登記簿を取得する費用
相続登記申請の際には不要ですが、登記申請書を正確に記入するため、事前に不動産登記簿を取得する必要があります。登記簿の取得費用は1通600円です。
司法書士の費用
相続登記を司法書士に依頼すると、3万円～7万円程度の司法書士報酬が発生します。

4．相続登記に法的な期限は存在しない

相続登記をするのに特に期限はありません。時間が経ったからといって登記が受け付けられなくなることはありませんし、放置していても罰則も適用されません。相続発生後10年や20年が経過してからでも相続登記できますし、違法ではありません。

5．相続登記せずに放置するリスク

しかし不動産を相続したにもかかわらず相続登記をせずに放置していると、以下のようなさまざまなリスクが発生します。

登記しないと売却や活用が困難
不動産を相続した後、賃貸に活用したり売却してお金に換えたりしたい場合、被相続人名義のままでは不動産活用は困難です。売却のためには必ず現在の所有者名義に書き換える必要があり、被相続人名義からいきなり買主名義に変更することはできません。抵当権などを設定する際にもきちんと登記名義が所有者と一致している必要があります。賃貸に出すときにも死亡した人の名義のままでは借り手を探しにくくなります。
一部の相続人が勝手に共有登記にして売却してしまう
遺産分割協議や遺言書によって自分１人が不動産を相続した場合でも、相続登記せずに放置していたら、他の相続人が勝手に相続人全員の「共有登記」をしてしまう可能性があります。すると、不動産が相続人全員の共有状態に見えます。その状態を利用して一部の相続人が勝手に「自分の持分を売ります」などと言って、不動産の一部を共有持分の買取業者などに売却してしまうリスクが発生します。
法改正により、早く相続登記した第三者に対抗できなくなった
２０１９年７月に施行された民法の改正により、相続登記の取扱いが変更されました。これまでは、不動産を相続した場合、相続登記をしなくても第三者に不動産の所有権を主張することができました。つまり相続登記が遅れたために誰かが勝手に不動産の登記をしてしまった場合でも、その第三者を排除して自分の相続登記をすることができたのです。

しかし法改正により、相続登記であっても「登記のタイミングの前後」によって優先関係を決定することになりました。早期に相続登記をしておかないと、別の人が先に登記してしまったら、そちらが優先されてしまうということです。登記が遅れるとせっかく相続した不動産を別の人に取られるリスクが高くなるので、早めに相続登記を行わなければなりません。

6．相続登記を依頼できる専門家は司法書士

「相続登記しなければならない」という法的な決まりはありませんが、実際には早期にしないとトラブルの元になります。しかし相続登記にはさまざまな書類が必要です。慣れない手続きが面倒なうえ、やり方がよくわからず、手間もかかるので時間がとれない、という方も多いでしょう。
そのような場合、司法書士に相続登記を任せると楽です。司法書士は不動産登記の専門家なので、依頼すればスムーズに登記をして、法務局から発行される登記識別情報を取得してくれます。
登記そのものだけではなく、相続人調査（戸籍謄本や除籍謄本の取得）や相続関係説明図の作成などもまとめて依頼できるので、相続発生後から円滑に登記が完了します。
司法書士に依頼する費用の目安は、登記だけなら3～7万円程度ですが、相続人調査なども依頼すると10～15万円程度かかるので、状況に応じて利用を検討しましょう。