滅失登記とは

住宅や店舗などの建物は、建物の構造や所有者などについての状況が客観的にわかるよう登記されています。不動産登記は大きく分けて表題登記と権利の登記があります。表題部には、構造や面積などどのような建物であるかが記録されています。権利の部には所有者の住所や氏名、抵当権の設定状況などが記録されています。

一般的な建物は登記されており、状況がわかるようになっているため、解体等で建物が無くなった場合についても、結果を登記記録に反映させる必要があります。建物が無くなったことを記録する登記を「滅失登記」といいます。

不動産登記法において、解体などで建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、その滅失の日から1カ月以内に、建物滅失登記を申請しなければならないとされています。

また、滅失登記の申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処すると定められています。期間が短く、罰則も定められていますので、注意が必要です。

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滅失登記の申請をできる人は?

対象となる建物の所有者は当然ですが、申請できます。建物が共有の場合、共有者のうち一人が単独で申請することができます。

所有者が死亡している場合は?

解体時点で所有者が死亡している場合もあるでしょう。この場合は、相続人のうち一人が滅失登記を単独で申請できます。

滅失登記の流れと必要書類は?

滅失登記は建物が所在する地域を管轄する法務局に申請します。申請する際は、登記申請書に加えて建物滅失証明書(取り壊し証明書)の添付が求められます。建物滅失証明書は、建物が取り壊されたことを、実際に建物を解体した工事業者などが証明する書類です。

建物滅失証明書には、工事請負人が法人の場合は、その法人の代表者の資格を証する書面(登記事項証明書など)と法務局で取得できる法人代表者の印鑑証明書を添付します。
工事請負人が法人でない場合は、市町村に登録した個人の印鑑証明書を添付します。

建物滅失証明書には、取り壊した建物の所在地や家屋番号、滅失の理由、所有者などを記載します。解体工事の請負人が法人である場合は、申請書に会社法人等番号を記載したときは、当該法人の代表者の資格を証する書面と代表者の印鑑証明書の添付を省略することができます。

取り壊し証明書がない時は

建物滅失登記には建物滅失証明書の添付が求められることを説明しましたが、解体から時間が経過していて工事業者がわからなかったり、入手した証明書を紛失したりするなどの理由で、解体工事の請負人から建物滅失証明書を取得できないことがあるでしょう。

そのような場合は、所有者が作成する上申書を添付して登記するケースがあります。
一般的に、上申書には、建物を特定できる情報や、建物が存在しない旨などを記載し、実印を押印のうえ、印鑑証明書を添付します。
詳しくは表題登記の専門家である土地家屋調査士に相談することをおすすめします。

また、登記上、自己の所有する敷地に他人名義の建物が存在する場合があるかもしれません。この場合、土地所有者は、その土地上の建物について、建物滅失登記申請をすることはできません。ただし、表題登記については、登記官が職権で登記を行うことができると定められています。従って、申し出をすることによって、登記官の職権登記を促すことができます。
このような事情がある場合についても、自分で対応することが難しい場合は、お近くの土地家屋調査士を頼ってみるとよいでしょう。

まとめ

滅失登記をしないデメリットは複数あります。
最大の問題は、罰則規定が存在することです。滅失登記を怠ったことを理由に、ペナルティを受けることはあまり一般的ではないように思います。しかし、滅失登記の申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処すると定められていますので、注意しましょう。

また、建物が取り壊し済みであっても、解体の事実を地方自治体が知る機会がない場合は、固定資産税が継続して課される可能性があります。さらに、土地の売却を検討する場合、土地上に建物の登記記録が存在していれば、売却に支障をきたすこともあり得ます。

このように、建物の解体後に滅失登記を申請しないことによるデメリットがあります。
申請を怠る利益もありませんので、お困りの場合はお近くの土地家屋調査士や司法書士に相談してみるとよいでしょう。

(記事は2021年6月1日現在の情報に基づきます)