贈与された不動産の不動産取得税の還付条件 軽減措置を受けるための手続きも解説
生前贈与で親から不動産を引き継ぎ、不動産取得税を支払った後、場合によっては還付を受けられます。不動産取得税は不動産の売買や贈与などで取得した時に1回だけ支払う税金ですが、元の不動産価格が高いので負担が大きくなりがち。しかし、不動産が条件を満たせば納税額が安くなったり還付されたりすることも。今回は軽減措置の条件と手続きについて専門家が解説します。
目次
「相続会議」の税理士検索サービスで
1. 不動産取得税が軽減されるのはこんなとき
不動産取得税の軽減措置は、新築・中古の住宅用の土地と建物の両方にあります。軽減措置の対象になれば、納め過ぎた税金が還付されたり、最初から税額を安くしたりすることができます。ただし、新築か中古かで条件が異なります。
2. 不動産取得税の計算式を押さえておこう
まず、不動産取得税の計算の仕方を確認しましょう。不動産取得税は次の算式で計算した税額になります。
取得した不動産の価格（課税標準額）×税率
この式の税率は、取得したのが土地か住宅用の家屋だと3%です（令和3年3月31日まで）。また、土地への課税は、上物付きの土地（宅地）だと税額の計算式が「土地の価格×1/2×3%」になります。
「住宅というだけで税金が安くなる」という措置がこの時点でなされていますが、これからお伝えする軽減措置を使えばさらに節税ができます。
2-1. 新築住宅の軽減額
新築住宅は賃貸用もそれ以外も軽減措置が適用され、課税標準額から1200万円が控除されます。つまり、上記の不動産取得税の計算式が「（住宅の価格－1200万円）×3%」に変わるのです。ただし、住宅の床面積に次のような条件があります。
- 貸家以外（自宅用など）…50㎡以上240㎡以下
- 貸家…一戸建の住宅なら50㎡以上240㎡以下、マンションやアパートなどの区分所有住宅なら40㎡以上240㎡以下
2-2. 中古住宅の軽減額
中古住宅にも軽減措置があります。ただしこちらは取得した人が自宅とすべく住宅を取得したときだけです。住宅以外の中古物件も対象にできますが、取得前に住宅用にリフォームしておく必要があります。中古住宅の軽減額は新築された日によって軽減額が次のようになります。軽減措置を考慮した後の計算式は「（住宅の価格－いずれかの控除額）×3%」に変わります。
中古住宅は新築住宅よりも若干条件が厳しく、床面積要件だけでなく耐震基準も満たさなくてはなりません。
- 床面積要件…新築住宅と同じ
- 耐震基準要件…昭和57年1月1日以後に建築されたもの、あるいはそれ以前に建築されている住宅で住宅の取得日前2年以内に建築士等により新耐震基準に適合していると調査・証明がされたもの
2-3. 住宅用土地
住宅用の土地は、次のいずれか高い方の金額が元々の不動産取得税の税額から差し引かれます。
- 4万5000円
- 土地1㎡あたりの価格（※）×「住宅の床面積×2倍（1戸当たり200㎡が上限）」×3%
（※）令和3年3月31日までは「本来の価格×1/2」の金額から算出した1㎡あたりの価格
ただし、上に立つ住宅が新築か中古か、さらに住宅と土地のどちらを先に取得したかで条件が変わります。
2-4. 新築住宅用の土地
- 土地が先、住宅が後…土地取得後3年以内に住宅を新築していること（取得や保有の状況もさらに加味する必要があります）
- 住宅が先、土地が後…住宅新築後1年以内（同時取得を含む）に土地を取得しているか、新築未使用の住宅と土地を新築後1年以内に同一人物が取得していること
2-5. 中古住宅用の土地
- 土地が先、住宅が後…土地を取得して1年以内（同時取得を含む）に上物の住宅も取得していること
- 住宅が先、土地が後…住宅の取得後1年以内に敷地を取得していること
3. 軽減の手続き２つのパターン
不動産取得税を軽減してもらうには手続きが必要です。次のいずれかの方法で手続きすることになります。
3-1. パターン１ いったん申告・納税してから還付請求
一つ目の方法は、いったん軽減措置なしの状態で不動産取得税を申告・納税し、後日還付請求を行うというものです。
不動産取得税は登記後、自動的に納付書が送られてきますが、本来は登記のあるなしに関係なく不動産を取得したら必ず申告して納めるべき税金です。そのため、ここでは不動産取得後一定期間内に都道府県税事務所などに不動産取得税申告を提出し、後日送られてくる納税通知書で一度税金を納めます。その後、「不動産取得税減額申請書」と必要書類で還付請求を行うことになります。
3-2. パターン２ 申告と同時に軽減措置の適用を申請
二つ目の方法は、不動産取得税の申告と同時に軽減措置の適用を申請する方法です。不動産取得税の申告期限は地方自治体によって異なりますが、通常10日～60日以内です。この期間内に、軽減措置の対象になる不動産であることを証明する書類を揃えることができれば、申告と同時に軽減措置の適用を受け、最初から低い金額で納税を済ませることができるのです。また、軽減措置を適用した結果、税額が発生しなければ納税通知書は送られてきません。
税理士への相続相談をお考えの方へ
- 初回
無料相談 - 相続が
得意な税理士 - エリアで
探せる
全国47都道府県対応
相続の相談が出来る税理士を探す4. 軽減措置の申請に必要な書類
不動産取得税の軽減措置の適用に必要な書類は主に次のようになります。
- 不動産取得税申告書
- 不動産の売買契約書と最終代金領収書
- 建設工事請負契約書
- 建築確認済証
- 平面図（共同住宅、二世帯住宅、併用住宅のとき）
- 長期優良住宅認定通知書（長期優良住宅で軽減されるとき）
- 分合筆の経過が確認できる書類（土地の分筆で軽減されるとき）
- 土地の登記事項証明書で証明日が住宅完成日以降のもの
- 賃貸借契約書（戸建て以外の貸家のとき）
- 未使用であることの証明書（新築の賃貸物件のとき）
- 新築建物に関する証明（検査済証、建物の登記事項証明書、建物引渡証明＋請負業者の印鑑証明書のいずれか）
- 中古住宅に関する証明（耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険が締結されていることを証する書類のいずれか）
- 不動産取得税減額申請書
- 住民票（マイナンバーの記載のないもの）
書類にはコピーで済ませられるものもあれば原本でなくてはいけないものもあります。また、求められる書類が自治体によって上記と異なることがあります。軽減措置の適用を受けるなら、事前に管轄の都道府県税事務所に確認するとよいでしょう。
（記事は2020年9月1日時点の情報に基づいています）
「相続会議」の税理士検索サービスで
