亡くなった親の土地の名義変更の費用は？　手続きや必要書類、相談先についても解説

1. 亡くなった親の土地の名義変更は必須

亡くなった親の名義の土地や建物を、相続人名義に変更することを一般的に「相続登記」といいます。その手続きは容易とは言えず、私の元にも、実家の親が亡くなって土地や建物の名義変更を必要とする方から「どうすればよいでしょうか」といった相談がとても多く寄せられます。

1-1. 土地や建物の名義変更とは

土地や建物を「不動産」といいます。不動産は法務局でそのデータが保管されており、その不動産ごとのデータを証明書として発行しているものを「登記事項証明書（通称「登記簿謄本」）」といい、所有者の住所・名前も記載されています。

不動産は、相続・売買・贈与といった何らかの原因が発生した際に、新たな名義人の名前に変更することができます。原因がなく名義人を変更することはできません。名義変更は、不動産登記法という法律で決められた書類を揃えて不動産を管轄する法務局に申請して行います。

1-2. 亡くなった親の土地の名義変更は義務｜期限は3年以内

亡くなった親の土地や建物の名義変更は、以前は法律上義務とはされていませんでしたが、2024年4月1日より義務化されました。

相続人が不動産を相続したとき（遺産分割があった場合には、遺産分割成立の日）から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく、名義変更を怠った場合は、怠った場合には10万円以下の過料に処されますので、早めに名義変更をしておくとよいでしょう。

なお義務化は、2024年4月1日以前に亡くなり、相続人名義に変更されていない土地や建物も対象となりますので注意が必要です。

2. 亡くなった親の土地の名義変更にかかる費用

名義変更の手続きをするにはどのくらいの費用がかかるのかも気になるところです。手続きをすべて終えるまでにかかる費用は、以下の3種類に分けられます。

• 必要書類の取得にかかる費用
• 登録免許税
• 司法書士報酬

以下、かかる費用の種類ごとにみていきます。

2-1. 必要書類の取得にかかる費用：数千円～1万円以内

戸籍謄本や住民票などの公的書類は、1通あたり数百円程度で取得できるものが多く、相続関係が複雑でないケースでの必要書類の取得費用は合計で数千円〜1万円前後に収まるケースが一般的です。

東京都世田谷区を参考に取得費用の目安となる表を整理しました。ただし、取得費用は自治体や請求方法によって差があります。戸籍や住民票、評価証明書などの交付手数料は市区町村ごとに異なるため、次の表の金額はあくまで目安です。郵送で請求する場合は、交付手数料に加えて返信用封筒の切手代などの郵送料が別途かかります。

2-2. 登録免許税：評価額の1000分の4

法務局に申請する際には、印紙を貼らなければなりません。これを登録免許税といいますが、実際の印紙代は土地や建物の価格によって異なります。ここでいう「価格」とは、いわゆる市場で売買される価格ではなく、市区町村で算定した評価額のことをいいます。固定資産税の納税通知書にも記載されていますし、別途管轄の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得することも可能です。

登録免許税（印紙代）は、この評価額の合計に1000分の4を掛けて算出します。例えば、土地と建物の合計評価額が1000万円だとすると、登録免許税（印紙代）は4万円となります。
ただし、土地についてのみですが評価額100万円以下であれば非課税となり、その土地には登録免許税（印紙代）がかかりません。

2-3. 司法書士報酬：相場は10万円前後

相続不動産の名義変更の手続きを自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することもできます。司法書士は土地や建物といった不動産の名義変更を専門とする国家資格者です。

司法書士の報酬については、おおよその相場としては10万円前後であることが多いです。ただし、法律で一律に決められたものはありませんので、依頼する事務所によって多少変わってきますし、内容の複雑さによっても変わってきます。たとえば、相続人の数や不動産の個数によって報酬が加算されるケースがあります。

また、必要書類の取得や遺産分割協議書の作成をあわせて依頼する場合には、報酬が別途発生することがあります。心配な場合には、依頼前にお見積もりをお願いしてみるとよいです。

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3. 亡くなった親の土地の名義変更手続きの流れ

実際に土地や建物の名義変更をするための手続きは、以下の流れで進みます。それぞれの手続き内容について説明していきます。

3-1. 亡くなった親が所有していた土地や建物を確認する

まず、亡くなった親が所有していた土地や建物を特定し、登記上の名義や権利関係を確認します。土地と建物はそれぞれ別に登記されています。登記申請書には相続した土地の所在や地番（家屋の場合は家屋番号）のほか、不動産番号、地積（家屋の場合は床面積）など必要事項を正確に記載する必要があるため、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認するのが安心です。

登記事項証明書が手元にない場合は最寄りの法務局窓口で取得するか、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から請求できます。

3-2. 遺言または遺産分割協議で不動産を引き継ぐ人を決める

遺言がある場合、基本的にその遺言の内容どおりに不動産を引き継ぐ人が決まります。遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議で不動産を誰が引き継ぐかを決めることになります。協議で合意できたら、合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印（実印）します。

遺言書がなく、遺産分割協議もしなかった場合や、協議がまとまらなかった場合には、法定相続分どおりに相続人全員の共有名義として相続登記を申請する方法があります。ただし、共有名義は、後に売却等の処分をする場合には全員で行う必要があり、共有名義人に相続が発生した場合には権利関係が複雑となるため、おすすめできません。

3-3. 管轄の法務局を調べる

名義変更登記の申請先となる法務局は、相続人の住所地ではなく、名義変更する土地・建物の所在地を管轄する法務局になります。法務省ホームページの「管轄のご案内」から、所在地の市区町村を選んで管轄法務局・支局・出張所を確認できます。

なお、不動産の所在地は普段使う住所（住居表示）ではなく、登記上の番号である土地の「地番」（建物の場合は「家屋番号」）で管理されているため、申請書類の作成時には地番・家屋番号が必要になります。

3-4. 必要書類をそろえる

次に、戸籍謄本などの申請に必要な書類を取り寄せます。詳細については、次章で詳しく解説します。

3-5. 登記申請書を作成し、法務局に提出する

必要書類が揃ったら、法務局に申請するための「登記申請書」を作成します。登記申請書は、様式が決められており、法務省ホームページに見本があります。

登記申請書が作成できたら、準備した書類と一緒にまとめます。申請書の後に白紙の紙をつけて、そこに登録免許税に該当する額の収入印紙を貼付しておきます。

申請は、管轄の法務局へ持参するほか、郵送で行うこともできます。

3-6. 申請が受理され、名義変更の登記がされる

申請から名義変更の登記が完了するまでは、法務局や案件によって異なりますが、１〜２週間程度かかります。完了しても個別連絡がないことがあるため、法務局が公表している完了予定日などを確認しておくと安心です。

3-7. 登記識別情報通知を受け取り、保管する

変更登記が完了すると、「登記識別情報通知」が土地・建物ごとに発行されます。これが権利証となりますので、以後大切に保管しましょう。

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4. 名義変更の手続きに必要な書類と入手先

相続登記で必要になる書類は、ケースごとに一部異なります。なお、手続きには「3-2. 遺言または遺産分割協議で引き継ぐ人を決める」で説明したように、「遺言による相続登記」「遺産分割協議による相続登記」「法定相続分による相続登記」という3つのパターンがあります。

次の表で手続きのパターンごとに、必要書類を整理したので、参考にしてください。

以下の書類については共通して必要となります。

【亡くなった親の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本】
土地の相続人が誰か確定するために必要です。

個人の戸籍は、出生時には親の戸籍などに入っていますが、その後結婚・転籍（本籍地を変更すること）・離婚・法律による戸籍改製などの理由により戸籍謄本は作り変えられます。出生から死亡時のものまで途切れないようすべて揃えます。ただし、遺言に基づいて変更登記を申請する場合には、基本的に死亡の記載のあるものだけで足ります。

【亡くなった親の登記簿に記載されている住所から死亡時の住所との繋がりを証明できる住民票の除票または戸籍の除附票】
住民票の除票には、最後の住所とその１つ前の住所が記載されていますが、登記簿の住所が２つ前の住所であれば、繋がりを証明できません。そのような場合には、本籍地の管轄役所で戸籍の除附票を取得します（戸籍の除附票は、本籍地を管轄する市区町村役場でのみ取得できます）。本籍地を変えていなければ、基本的にその本籍地に籍をおいていた間に移転した住所地がすべて記載されてきます（改製がない場合）。

【相続人の現在の戸籍謄本】
相続人が亡くなった親の死亡時に生存していたことを証明する必要があるため、亡くなった親の死亡日以降に発行された最新の戸籍謄本を相続人全員分揃えます。ただし、遺言に基づいて変更登記をする場合は、不動産を取得する相続人の分のみで足ります。

【名義変更で新しく名義人となる相続人の住民票】
登記簿に新しい名義人の住所を記載するため、亡くなった親の土地・建物を取得して名義人になる人の住民票を提出する必要があります。

【不動産の固定資産評価証明書または固定資産税の課税明細書】
登録免許税（印紙代）の計算に使います。

不動産を管轄する市区町村役場で不動産の評価証明書を取得します。登記申請時の年度のものが必要です。ただし、毎年管轄の役所より送られてきている固定資産税の納税通知書に不動産の評価額が記載されていますので、紛失していなければそのコピーがあれば足ります。

【相続関係説明図】
亡くなった親と相続人の関係を図にして整理した相続関係説明図の提出は必須ではなく、任意です。ただし、添付しておくと相続関係が一目で分かるため提出書類の確認がしやすくなり、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を返してもらう手続き（原本還付）をする場合にも便利です。

相続関係説明図は自分で作成するほか、司法書士に作成を依頼することもできます。

そのほか、登記申請書には不動産の登記情報を正確に記載することが求められます。正しく記入するため、登記事項証明書（登記簿謄本）も事前に法務局の窓口やオンライン請求で取得しておくと安心です。

なお、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本は、2024年3月1日から始まった「戸籍証明書等の広域交付制度」により、本籍地が遠方でも全国どこの市区町村窓口でもまとめて請求できるようになりました。相続手続きでは、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍をたどる必要があり、本籍地が複数に分かれていると取り寄せが大変でしたが、この制度で負担が軽くなっています。

ただし、この制度は窓口での請求に限られ、郵送や代理人による請求はできません。また、請求できる範囲は原則として本人・配偶者・直系尊属（父母・祖父母など）・直系卑属（子・孫など）に限られるため、傍系親族（兄弟姉妹・叔父叔母・甥姪・従弟等）の戸籍は従来どおり本籍地で請求する必要があります。加えて、相続登記で使うことの多い戸籍の附票は広域交付の対象外で、本籍地の市区町村で請求する必要があります。さらに、コンピューター化されていない戸籍は広域交付では取得できないため、この場合も本籍地での請求が必要です。

5. 3年の申請期限に間に合わないときは相続人申告登記を検討

「遺産分割の話し合いがまとまらない」「相続人の確定に時間がかかる」などの理由で、相続登記の3年の期限に間に合わないケースがあります。

相続人申告登記とは、このような状況に陥った際に義務違反を避けるための制度です。不動産について「自分が相続人であること」を法務局に申し出て登記簿に反映させます。これにより、ひとまず相続登記の申請義務を果たした扱いになります。また、相続人が単独で申請できる点も特長です。

手続きとしては、亡くなった親の死亡の記載がある戸籍と、申出人が亡くなった親の相続人であることが分かる戸籍、登記事項証明書（登記簿謄本）をそろえて法務局に申し出ます。登録免許税はかからず、書類の取得費用と郵送等の実費で進められます。

ただし、相続人申告登記をしても登記簿上の所有者が誰かは確定しません。そのため、不動産の売却や担保設定など「名義が確定していること」が前提の手続きをするためには、あらためて遺産分割や遺言に基づく名義変更の相続登記が必要です。

相続人申告登記をした後に遺産分割協議がまとまったら、成立日を起点として3年以内に名義変更の相続登記を申請しなければなりません。

6. 亡くなった親の土地を相続すれば相続税もかかる

亡くなった親の土地や建物を相続すれば、その名義変更の費用だけでなく、相続税もかかります。

相続には基礎控除額が定められており、「3000万円＋（600万円×法定相続人）」を遺産総額から控除し、さらに超える額について相続税が課せられます。したがって、亡くなった人の配偶者と子ども2人が相続人であれば法定相続人の数は３人ですので、「3000万円＋（600万円×３）＝4800万円が基礎控除額となり、遺産総額が4800万円を超えないのであれば、この人たちは相続税が課税されません。

また、相続税がかかるケースでも、相続した土地が小規模宅地等の特例として掲げられた要件を満たす場合には減税されます。

7. 亡くなった親の土地の名義変更を司法書士に相談するメリット

土地や建物の名義変更は、やり方が理解できれば自分でもできるケースはあると思います。ただ、人によりそれぞれ手続きに費やせる時間や環境も異なりますし、内容も複雑なケースもありますから、必ずしも簡単にできるわけではありません。

では、土地や建物の名義変更の専門家である司法書士に依頼するメリットはどんなところにあるのでしょう。

7-1. 複雑な状況にも対応できる

相続による名義変更は、実際に登記簿や相続人を確認してみると実はすごく複雑だったというケースもあります。例えば、親の戸籍を取り寄せていると、自分たちの知らなかった異母兄弟がいることが発覚したケースを、私も実務で数回お目にかかったことがあります。他にも他の相続人の存在は認識していても、会ったことがない場合や疎遠で連絡先がわからないなどさまざまなケースがあります。

司法書士は、日頃さまざまな案件に対応していますから、多少複雑なケースでもスムーズに進めてもらえることが多々あります。

7-2. 他の相続手続きもサポートしてもらえる

司法書士に名義変更を依頼すると、戸籍謄本等の取得はもちろんのこと、遺産分割協議書の作成、預貯金の解約払戻の手続き、有価証券の名義変更なども行ってもらえます。

また、仮に相続税の申告が必要なケースであれば、付き合いのある税理士に話しをつなげてもらえますから、不安を抱えることなく、また自分で調べたりすることなく、すべてを預けることができます。

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8. 亡くなった親の土地の名義変更について、よくある質問

以上、手続きの具体的な部分を含めて解説してきましたが、亡くなった親の土地や建物の名義変更でよくある質問について解説しておきます。

9. まとめ　亡くなった親の土地の名義変更は司法書士に相談を

亡くなった親の土地や建物の名義変更について、基礎から具体的なところまで解説しました。名義変更の手続きは、自分でやるとしても時間と労力の割には、それ以降、その知識が役に立つ機会は少ないです。細やかな部分のサポート、スピーディーな処理を期待できる点において、司法書士にすべてを任せるのが最もスムーズですので、ぜひ相談を検討して下さい。

（記事は2026年1月1日時点の情報に基づいています）

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