亡くなった親の土地の名義変更にかかる費用は？ 必要書類、しない場合のデメリット、相談先を解説
誰かが亡くなると、その人が所有していた財産は法律で決められた相続人が承継します。金銭財産であれば比較的分けやすいのですが、土地や建物は分けにくく名義変更も容易ではありません。今回の記事では、亡くなった親の土地や建物の名義変更の費用や、必要書類、流れについて、相続に詳しい司法書士がわかりやすく解説します。
目次
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1. 亡くなった親の土地の名義変更は必須
亡くなった親の名義の土地や建物を、相続人名義に変更することを一般的に「相続登記」といいます。その手続きは容易とは言えず、私の元にも、実家の親が亡くなって土地や建物の名義変更を必要とする方から「どうすればよいでしょうか」といった相談がとても多く寄せられます。
1-1. 土地や建物の名義変更とは
土地や建物を「不動産」といいます。不動産は法務局でそのデータが保管されており、その不動産ごとのデータを証明書として発行しているものを「登記事項証明書（通称「登記簿謄本」）」といい、所有者の住所・名前も記載されています。
不動産は、相続・売買・贈与といった何らかの原因が発生した際に、新たな名義人の名前に変更することができます。原因がなく名義人を変更することはできません。名義変更は、不動産登記法という法律で決められた書類を揃えて不動産を管轄する法務局に申請して行います。
1-2. 亡くなった親の土地の名義変更は2024年4月に義務化
亡くなった親の土地や建物の名義変更は、以前は法律上義務とはされていませんでしたが、2024年4月1日より義務化されました。相続人が不動産を相続したとき（遺産分割があった場合には、遺産分割成立の日）から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく、名義変更を怠った場合は、怠った場合には10万円以下の過料に処されますので、早めに名義変更をしておくとよいでしょう。
なお義務化は、2024年4月1日以前に亡くなり、相続人名義に変更されていない土地や建物も対象となりますので注意が必要です。
2. 亡くなった親の土地の名義変更にかかる費用
名義変更の手続きをするにはどのくらいの費用がかかるのかも気になるところです。手続きをすべて終えるまでにかかる費用は、以下の3種類に分けられます。
- 必要書類の取得にかかる費用
- 登録免許税
- 司法書士報酬
以下、かかる費用の種類ごとにみていきます。
2-1. 必要書類の取得にかかる費用：数千円～1万円以内
相続による名義変更を準備する第1段階は、戸籍謄本を取り寄せることです。亡くなった方の生まれた時の戸籍謄本から死亡した時の戸籍謄本まですべてを集めます。戸籍は生まれてから死亡するまでに通常数回作り変えられるのですが、何回作り変えられたかは人によりますので、必要となる通数もそれぞれ異なります。亡くなった方の戸籍謄本のほかにも、住民票や印鑑証明書なども必要となります。
いずれの書類も役所で発行されており、取得手数料が1通あたり1000円以下であることがほとんどです。名義変更に必要な戸籍謄本やその他の必要書類をすべて揃えても数千円〜１万円以内で済むケースが多いです。
2-2. 登録免許税：評価額の1000分の4
法務局に申請する際には、印紙を貼らなければなりません。これを登録免許税といいますが、実際の印紙代は土地や建物の価格によって異なります。ここでいう「価格」とは、いわゆる市場で売買される価格ではなく、市区町村で算定した評価額のことをいいます。固定資産税の納税通知書にも記載されていますし、別途管轄の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得することも可能です。
登録免許税（印紙代）は、この評価額の合計に1000分の4を掛けて算出します。例えば、土地と建物の合計評価額が1000万円だとすると、登録免許税（印紙代）は4万円となります。
ただし、土地についてのみですが評価額100万円以下であれば非課税となり、その土地には登録免許税（印紙代）がかかりません。
2-3. 司法書士報酬：相場は10万円前後
相続不動産の名義変更の手続きを自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することもできます。司法書士は土地や建物といった不動産の名義変更を専門とする国家資格者です。
司法書士の報酬については、おおよその相場としては10万円前後であることが多いです。ただし、法律で一律に決められたものはありませんので、依頼する事務所によって多少変わってきますし、内容の複雑さによっても変わってきます。たとえば、相続人の数や不動産の個数によって報酬が加算されるケースがあります。
また、必要書類の取得や遺産分割協議書の作成をあわせて依頼する場合には、報酬が別途発生することがあります。心配な場合には、依頼前にお見積もりをお願いしてみるとよいです。
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亡くなった親の土地や建物を相続すれば、その名義変更の費用だけでなく、相続税もかかります。
相続には基礎控除額が定めされており、「3000万円＋（600万円×法定相続人）」を遺産総額から控除し、さらに超える額について相続税が課せられます。したがって、亡くなった人の配偶者と子ども2人が相続人であれば法定相続人の数は３人ですので、「3000万円＋（600万円×３）＝4800万円が基礎控除額となり、遺産総額が4800万円を超えないのであれば、この人たちは相続税が課税されません。
また、相続税がかかるケースでも、相続した土地が小規模宅地等の特例として掲げられた要件を満たす場合には減税されます。
4. 亡くなった親の土地の名義変更の流れ
実際に土地や建物の名義変更をするための手続きは、以下の流れで進みます。
- 必要書類をそろえる
- 登記申請書を作成する
- 法務局に提出
- 登記識別情報通知を受け取る
それぞれの手続き内容について説明していきます。
4-1. 必要書類をそろえる
まずは戸籍謄本などの書類の取り寄せからスタートします。必要となる戸籍の本籍地が遠方にあったとしても、取得する人の最寄りの市区町村の窓口でまとめて申請できます（兄弟姉妹の戸籍は除く）。
具体的には以下のものが必要となります。
【亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等】
生まれた時には、親の戸籍などに入っていますが、その後結婚・転籍（本籍地を変更すること）・離婚・法律による戸籍改製などの理由により戸籍謄本は作り変えられます。それを途切れることなく死亡時のものまですべて揃えます。
【相続人の現在の戸籍謄本】
相続人は、現在生存していることを証明する必要がありますから、現在の戸籍謄本を相続人全員分揃えます。
【亡くなった方の登記簿に記載されている住所から死亡時の住所との繋がりを証明できる書類】
具体的には、住民票の除票または戸籍の附票を取得します。住民票の除票には、最後の住所とその１つ前の住所が記載されていますが、登記簿の住所が２つ前の住所であれば、繋がりを証明できません。そのような場合には、本籍地の管轄役所で戸籍の附票を取得します（戸籍の附票は、本籍地を管轄する市区町村役場でのみ取得できます）。本籍地を変えていなければ、基本的にその本籍地に籍をおいていた間に移転した住所地がすべて記載されてきます。
【名義変更で新しく名義人となる相続人の住民票】
亡くなった親の土地と建物を相続する人の住民票を取得します。
【不動産の評価証明書】
不動産を管轄する市区町村役場で不動産の評価証明書を取得します。ただし、毎年管轄の役所より送られてきている固定資産税の納税通知書に不動産の評価額が記載されていますので、紛失していなければそのコピーがあれば足ります。
【遺産分割協議書＋相続人の印鑑証明書】
話し合いで相続人のうちの誰かが新しく名義人になることにするには、相続人全員が話し合いをして決定した書類「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名（記名）して実印を押します。法律で定められた相続人（法定相続人）の全員を新たな名義人とするケースはあまりなく、ほとんどが話し合い（遺産分割協議）で新たに名義人になる人を決めます。
さらに、その実印を証明するために印鑑証明書を揃えます。この印鑑証明書には有効期限はありません。
4-2. 登記申請書を作成する
必要書類が揃ったら、法務局に申請するための「登記申請書」を作成します。登記申請書は、様式が決められており、法務省のホームページに見本があります。
登記申請書が作成できたら、準備した書類と一緒にまとめます。申請書の後に白紙の紙をつけて、そこに登録免許税に該当する額の収入印紙を貼付しておきます。その後に各種種類を綴じますが、原本を後で返却してほしい場合には、コピーをして「原本と相違ありません」と奥書して署名捺印をしておくとよいでしょう。このあたりのやり方は法務局でも教えてもらえます。
4-3. 法務局に提出
申請書と必要書類のセットができたら、いよいよ管轄の法務局に申請します。土地や建物の所在地によって、管轄が決められていますから、あらかじめインターネットで検索できますので間違えないようにしましょう。申請は、持参してもよいですし、郵送でも構いません。
4-4. 登記識別情報通知を受け取る
申請から名義変更の登記が完了するまでは、１〜２週間程度かかります。完了しても、連絡があるわけではないので、法務局ごとに出されている完了予定日を確認しておきましょう。
完了すると、「登記識別情報通知」が土地・建物ごとに発行されます。これが権利証となりますので、以後大切に保管しましょう。
５. 亡くなった親の土地の名義変更を司法書士に相談するメリット
土地や建物の名義変更は、やり方が理解できれば自分でもできるケースはあると思います。ただ、人によりそれぞれ手続きに費やせる時間や環境も異なりますし、内容も複雑なケースもありますから、必ずしも簡単にできるわけではありません。
では、土地や建物の名義変更の専門家である司法書士に依頼するメリットはどんなところにあるのでしょう。
5-1. 複雑な状況にも対応できる
相続による名義変更は、実際に登記簿や相続人を確認してみると実はすごく複雑だったというケースもあります。例えば、親の戸籍を取り寄せていると、自分たちの知らなかった異母兄弟がいることが発覚したケースを、私も実務で数回お目にかかったことがあります。他にも他の相続人の存在は認識していても、会ったことがない場合や疎遠で連絡先がわからないなどさまざまなケースがあります。
司法書士は、日頃さまざまな案件に対応していますから、多少複雑なケースでもスムーズに進めてもらえることが多々あります。
5-2. 他の相続手続きもサポートしてもらえる
司法書士に名義変更を依頼すると、戸籍謄本等の取得はもちろんのこと、遺産分割協議書の作成、預貯金の解約払戻の手続き、有価証券の名義変更なども行ってもらえます。
また、仮に相続税の申告が必要なケースであれば、付き合いのある税理士に話しをつなげてもらえますから、不安を抱えることなく、また自分で調べたりすることなく、すべてを預けることができます。
6. 亡くなった親の土地の名義変更について、よくある質問
以上、手続きの具体的な部分を含めて解説してきましたが、亡くなった親の土地や建物の名義変更でよくある質問について解説しておきます。
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、自分でできる？
複雑なケースを除いては、基本的にできるといえます。ただし、それに費やす時間と労力が必要になり、またその割合は個人差があります。例えば、お父さんがお亡くなりになり、お母さんと自分、そして妹の３人が相続人でみんないつでも話し合える間柄だというようなケースにおいては、複雑さがないため比較的手続きの難易度は低くチャレンジしやすいといえます。
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、いつまでに？
2024年4月１日より義務化がスタートし、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内（遺産分割があった場合には、遺産分割成立の日から3年以内）」との期限が設けられました。
また、2024年4月1日以前に亡くなられている場合には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った時から３年以内」または「改正法の施行日」のいずれか遅い日から３年以内と規定されています。
Q. 亡くなった親の土地の名義変更、しないとどうなる？
亡くなった親の土地の名義変更をしなかった場合には、上述した義務化の法改正以降は10万円以下の過料の対象になります。また、過料の問題以外にも、亡くなった親の名義のまま放置しておけば、いずれまた下の世代で相続が発生してどんどん相続人の数が増えていくため、やがて話し合いすらできなくなり収拾がつかなくなります。実はこのような収拾のつかなくなった土地が膨大な数に上ったため、相続登記の義務化につながったという法改正の背景があります。
Q. 名義変更していない土地の相続税はいくらですか？
相続した土地や建物の名義変更と、相続税の申告には直接的な関係性はないので、名義変更をしていなくても、土地を相続した場合、相続税の申告・支払いはしなければなりません。10か月の期限内に相続税の納付をしなかった場合には、延滞税や加算税が課される可能性があるので、必ず申告しましょう。なお、相続税は、遺産総額全体が、基礎控除額「3000万円＋（600万円＋法定相続人の数）」を超えたらかかるものなので、土地を含めた遺産総額がそれを下回る場合は申告は不要です。
7. まとめ 亡くなった親の土地の名義変更は司法書士に相談を
亡くなった親の土地や建物の名義変更について、基礎から具体的なところまで解説しました。名義変更の手続きは、自分でやるとしても時間と労力の割には、それ以降、その知識が役に立つ機会は少ないです。細やかな部分のサポート、スピーディーな処理を期待できる点において、司法書士にすべてを任せるのが最もスムーズですので、ぜひ相談を検討して下さい。
（記事は2024年5月1日時点の情報に基づいています）
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