目次

  1. 1. 共有持分は自由に売却できる
    1. 1-1. 共有名義の不動産とは
    2. 1-2. 共有者の権利と同意の範囲
    3. 1-3. 共有持分だけなら自由に売却できる
    4. 1-4. 共有持分の売却先は?
  2. 2. 共有持分の不動産を売却された場合のリスク
    1. 2-1. 持分の売却・買取の交渉が発生する
    2. 2-1. 共有不動産購入者に出入りされる
    3. 2-3.家賃請求や税金滞納のリスク
    4. 2-4. 共有物分割請求をされる可能性
  3. 3. 不動産の共有を避ける三つの方法
    1. 3-1. 遺産分割時に不動産を共有名義にしない
    2. 3-2.  共有物分割をして、共有名義を解消する
    3. 3-3. 弁護士に相談する
  4. 4. まとめ 不動産を共有状態のままにしない

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親から不動産を相続すると、他の子ども(兄弟姉妹)と共有状態になるケースが少なくありません。そもそも共有とはどういうことなのか、共有持分の売却とは何なのか、理解しましょう。

不動産における「共有」とは、ひとつの物を複数の人が共同所有することで、共有名義の不動産と呼ばれます。共有者1人ひとりには「共有持分」という割合的な権利が認められます。

不動産は現金とは違い、物理的に分けることができないので、相続したときになんとなく共有する方々が多く、たとえば実家をきょうだいで共有名義にするケースが挙げられます。相続以外ではマイホーム購入時に夫婦で共同名義にしたり、二世帯住宅を親子で共有名義にする例が多いでしょう。

共有名義の不動産は、共有者単独の判断で不動産を売却できません。共有者の間で不満がない状態であれば問題ありませんが、一方が「売りたい」となった際にはトラブルが生じます。なぜなら共有名義の不動産の売却は共有者全員の合意が必要となるからです。共有者1人の判断で不動産の処分はできません。

不動産を共有している場合、各共有者は自由に不動産の管理や処分行為ができません。共有者ができる行為とその要件は以下の通りです。

保存行為や使用は単独でOK
物件の状態を維持するための保存行為であれば、各共有者が単独で行えます。また物件の使用も単独でできますが、他の共有者へ使用料を払う必要があります。

管理行為は過半数の同意が必要
管理行為とは、物件を適正に管理したり改良したりするための行為です。たとえば短期の賃貸借契約などが該当します。管理行為を行うには共有持分の過半数分の共有者の同意が必要です。

処分・変更行為は全員の同意が必要
処分行為とは、物件に変更を加える行為です。たとえば共有不動産を売ったり、抵当権を設定したりする行為が該当します。処分・変更行為をするには共有者全員の合意が必要です。

一方、共有者は「自分の共有持分」だけであれば独断で売却できます。共有者は不動産全体に対しては不完全な権利しかありませんが、自分の共有持分に対しては完全な権利が認められるからです。持分売却の際、他の共有者による同意は不要ですし、通知する必要がありません。

たとえば親から引き継いだ土地を弟と2分の1ずつの割合で共有している場合、弟は2分の1の共有持分を兄に断らずに第三者へと売却できます。

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共有持分の売却先は、通常専門の不動産会社であるケースが多いでしょう。こうした専門会社を「共有持分買取業者」といいます。共有持分だけを買い取っても使いみちがないので、一般の方が共有持分を購入することはほとんどありません。

共有持分買取業者は共有持分を買い取った後、ほかの共有者からも持分を購入して不動産全体の所有権を獲得し、買い取った金額よりも高値で売却して利益を得ます。つまり、共有者が共有持分買取業者へ共有持分を売却すると、他の共有者に持分の売却話を持ちかけてくるケースが多いです。

持分を売却した持分権者が他の共有者へ断りを入れていなかった場合、他の共有者はこの時点で初めて「共有者が勝手に持分を売却した事実」を知ります。大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。

共有者が勝手に共有持分を第三者に売却したら、共有持分買取業者との共有状態が続き、下記のリスクが想定されます。

業者は持分買取に関する提案をしてくるでしょう。まずは受けるか受けないか判断する必要があります。納得のいく金額が提示されるなら、売ってもかまわないでしょう。あるいは、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にする方法もあります。金額についても交渉できるので、希望する金額を伝えて検討してもらいましょう。

ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示するケースは少数です。たいていは、安く買いたたこうとしたり高値で売ろうとしたりするからです。納得できない場合は、無理に妥協する必要はありません。

共有不動産が第三者へ売却されると、購入した第三者には共有物件に出入りする権利が認められます。場合によっては購入者が物件を使用し始める可能性もあります。顔を合わせると、トラブルになる可能性も心配でしょう。第三者に物件を使用された場合、料金を請求できるとしても、知らない相手とのやり取りは精神的な負担にもなります。

物件を貸し出していると、毎月家賃を取得できます。ただ各共有者には持分割合に応じて家賃を取得する権利があるので、共有持分が売却されると購入者から持分に応じた家賃を請求されます。

また物件に生じる固定資産税は、持分割合に応じて共有者が負担しなければなりません。持分が売却されると、業者と話し合って税金を負担しなければならないのです。もめてしまったりしてスムーズに支払えなければ、税金を滞納してしまうリスクも発生します。

共有持分の買取交渉が難航すると、不動産会社は「共有物分割請求」を行います。共有物分割請求とは、共有物件を持分割合に応じて分割する手続きです。まずは当事者同士で話をしますが、話し合いで解決できない場合には「共有物分割訴訟」という裁判によって決定します。

裁判になると、裁判所が共有物の分割方法を指定します。どちらかが代償金を支払って取得するか、物件を強制売却してお金で分けるケースが多いです。

このように不動産業者ともめていると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルになるリスクがあります。そうなる前に共有不動産トラブルに詳しい弁護士に相談し、対処方法についてアドバイスをもらいましょう。不動産会社との交渉や共有物分割訴訟への対応も依頼できます。

共有持分権者による持分の売却や共有持分買取業者との共有トラブルを防ぐには、どうしたら良いのでしょうか? 相続においては、まず共有名義を避けることが重要となります。共有状態にすると、共有持分権者が持分を売却しても、何も文句を言えないからです。

以下で不動産の共有を避ける方法を三つご紹介します。

一つ目は、遺産分割時に不動産を共有にしない方法です。たとえば弟と2人で親から不動産を相続するなら、話し合いによって自分が買い取るか弟に買い取らせるか、あるいは不動産を売却してお金でわけることなどを検討しましょう。後々の共有トラブルを防げます。

遺産相続時に不動産を共有名義にしてしまった場合には、早めに共有物分割をして共有状態を解消しましょう。共有物分割の方法としては、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」の3種類があります。

現物分割は、土地を分筆して分ける方法、代償分割は誰か1人が他の相続人へ代償金を払って単独で不動産を取得する方法、換価分割は不動産を売って売却金を分ける方法です。

また不動産に関心がないのであれば、不動産の相続権を他の相続人へ譲ってしまってもかまいません。このように、「始めから共有にしなかったら」共有者が持分売却をして知らない不動産会社と共有状態になるトラブルに巻き込まれる可能性はありません。

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不動産の共有トラブルが発生すると、共有者同士の関係がこじれるものです。特に兄弟姉妹や夫婦間で物件を共有していると、人間関係が壊れてしまい不利益も大きくなるでしょう。

困ったとき、どう対応して良いかわからないときには、不動産関係に詳しい弁護士に相談するようお勧めします。早めに相談すれば「共有状態にしない方法」「共有状態を解消する方法」を聞けて未然にトラブルを防げますし、不動産会社へ持分を売却された後でも正しい対処方法を聞いて不当な不利益を防止できるでしょう。

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不動産を相続するときには、共有にしないで何らかの形で分割してしまうようお勧めします。それができなかったときには、持分を売却される前に、早期に共有物分割をすべきです。共有持分絡みで疑問や不安を抱いたときには、早めに弁護士の力を借りて解決しましょう。

(記事は2022年9月1日時点の情報に基づいています)

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