1.共有持分は自由に売却できる

親から不動産を相続すると、他の子ども(兄弟姉妹)と共有状態になるケースが少なくありません。そもそも共有とはどういうことなのか、共有持分の売却とは何なのか、理解しましょう。

1-1.共有とは 一つの不動産を複数で共同所有すること

共有とは、一つの物を複数の人が共同所有することです。不動産は一つですが、複数の人が共有できます。共有者1人1人には「共有持分」という割合的な権利が認められます。

共有者は、単独の判断で不動産を売却できません。売却するには共有者全員の合意が必要となります。共有者1人1人の共有持分は不動産に対する完全な権利ではないからです。1人では不動産の処分ができません。

1-2.共有持分だけなら自由に売却できる

一方、共有者は「自分の共有持分」だけであれば独断で売却できます。共有者は不動産全体に対しては不完全な権利しかありませんが、自分の共有持分に対しては完全な権利が認められるからです。持分売却の際、他の共有者による同意は不要ですし、通知する必要すらありません。
たとえば親から引き継いだ不動産を弟と2分の1ずつの割合で共有している場合、弟は2分の1の共有持分を兄に断らずに第三者へと売却できます。

1-3.共有持分の売却先は?

共有持分の売却先は、通常専門の不動産会社であるケースが多いでしょう。こうした専門会社を「共有持分買取業者」といいます。共有持分だけを買い取っても使いみちがないので、一般の方が共有持分を購入することはほとんどありません。
共有持分買取業者は共有持分を買い取った後、ほかの共有者からも持分を購入して不動産全体の所有権を獲得し、買い取った金額よりも高値で売却して利益を得ます。つまり、共有者が共有持分買取業者へ共有持分を売却すると、他の共有者に持分の売却話を持ちかけてくるケースが多いです。

持分を売却した持分権者が他の共有者へ断りを入れていなかった場合、他の共有者はこの時点で初めて「共有者が勝手に持分を売却した事実」を知ります。大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。

2.共有持分を売却されたらどう対処すべきか?

もしも弟が勝手に共有持分を売却し、購入した不動産会社が持分買取を打診してきたら、どうすれば良いのでしょうか?

2-1.共有持分買取業者と交渉をする

前提として、弟による共有持分売却をなかったことにはできません。売却自身に法的な問題は無く、有効だからです。そのままでは共有持分買取業者との共有状態が続きます。

業者は持分買取に関する提案をしてくるでしょう。まずは受けるか受けないか判断する必要があります。納得のいく金額が提示されるなら、売ってもかまわないでしょう。あるいは、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にする方法もあります。金額についても交渉できるので、希望する金額を伝えて検討してもらいましょう。

ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示するケースは少数です。たいていは、安く買いたたこうとしたり高値で売ろうとしたりするからです。納得できない場合は、無理に妥協する必要はありません。

2-2.共有物分割請求をされる可能性

共有持分の買取交渉が難航すると、不動産会社は「共有物分割請求」を行います。共有物分割請求とは、共有物件を持分割合に応じて分割する手続きです。まずは当事者同士で話をしますが、話し合いで解決できない場合には「共有物分割訴訟」という裁判によって決定します。裁判になると、裁判所が共有物の分割方法を指定します。どちらかが代償金を支払って取得するか、物件を強制売却してお金で分けるケースが多いです。

このように不動産業者ともめていると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルになるリスクがあります。そうなる前に共有不動産トラブルに詳しい弁護士に相談し、対処方法についてアドバイスをもらいましょう。不動産会社との交渉や共有物分割訴訟への対応も依頼できます。

3.不動産の共有を避ける二つの方法

共有持分権者による持分の売却や共有持分買取業者との共有トラブルを防ぐには、どうしたら良いのでしょうか?

3-1.共有状態にしない

共有トラブルを防ぐには、そもそも不動産を共有状態にしないことが重要です。共有状態にすると、共有持分権者が持分を売却しても、何も文句を言えないからです。

以下で不動産の共有を避ける方法を二つご紹介します。

3-2.遺産分割時に共有にしない

一つ目は、遺産分割時に不動産を共有にしない方法です。たとえば弟と2人で親から不動産を相続するなら、話し合いによって自分が買い取るか弟に買い取らせるか、あるいは不動産を売却してお金でわけることなどを検討しましょう。後々の共有トラブルを防げます。

3-3.早めに共有物分割をしておく

遺産相続時に共有にしてしまった場合には、早めに共有物分割をして共有状態を解消しましょう。共有物分割の方法としては、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」の3種類があります。
現物分割は、土地を分筆して分ける方法、代償分割は誰か1人が他の相続人へ代償金を払って単独で不動産を取得する方法、換価分割は不動産を売って売却金を分ける方法です。
また不動産に関心がないのであれば、不動産の相続権を他の相続人へ譲ってしまってもかまいません。

このように、「始めから共有にしなかったら」共有者が持分売却をして知らない不動産会社と共有状態になるトラブルに巻き込まれる可能性はありません。

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3-4.弁護士に相談する

不動産の共有トラブルが発生すると、共有者同士の関係がこじれるものです。特に兄弟姉妹や夫婦間で物件を共有していると、人間関係が壊れてしまい不利益も大きくなるでしょう。

困ったとき、どう対応して良いかわからないときには、不動産関係に詳しい弁護士に相談するようお勧めします。早めに相談すれば「共有状態にしない方法」「共有状態を解消する方法」を聞けて未然にトラブルを防げますし、不動産会社へ持分を売却された後でも正しい対処方法を聞いて不当な不利益を防止できるでしょう。

まとめ 不動産を共有状態のままにしない

不動産を相続するときには、共有にしないで何らかの形で分割してしまうようお勧めします。それができなかったときには、持分を売却される前に、早期に共有物分割をすべきです。共有持分絡みで疑問や不安を抱いたときには、早めに弁護士の力を借りて解決しましょう。

(記事は2020年9月1日時点の情報に基づいています)