不動産を相続人同士で共有していると、その不動産を自由に使えないだけでなく、税金や維持費がかかり、共有者それぞれの負担が大きくなります。しかし共有している不動産の全体を売却するには、ほかの共有者全員の同意が必要です。また、共有不動産における自分の持ち分である「共有持分」だけ売却することはできるものの、ほかの共有者と揉める可能性は高いといえるでしょう。そこで今回は、トラブルになりやすい具体例を紹介しながら、共有持分を揉めずに売却する方法を解説します。
不動産の「共有」とは、不動産を複数人で所有することです。そして「共有持分」とは、法的な所有権の割合のことをいいます。
例えば、きょうだい3人で実家を相続すれば、「きょうだい3人で共有している」状態となります。仮に、均等な持分割合で相続したなら、それぞれの所有権は1/3ずつです。つまりその実家を売却したときの売却益は、原則1/3ずつ分配されます。
このように不動産を共有している場合、以下の理由によりトラブルになりやすいです。
・売却するときなどは共有者全員の同意が必要
・固定資産税や維持費などの負担がある
仮に共有している不動産の全体を売却したくても、共有者の中に1人でも売却に反対している人がいると、売却はできません。また、不動産は固定資産税や維持費がかかるため、その負担割合で揉める可能性があります。このように、不動産の共有は、トラブルにつながる可能性が2高いのです。
上述した通り、共有している不動産の全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。しかし自分だけの持分である共有持分を売却するなら、ほかの共有者に売却する旨を伝える必要はありません。ただ、共有持分だけを売却するときは、以下のデメリットがあります。
・相場よりも安価になりやすい
・ほかの共有者と揉める可能性が高い
それぞれを詳しく解説していきます。
相場よりも安価になりやすい
共有持分の売却は、相場よりも安価になりやすいです。その理由は、共有持分だけを購入したしても活用が難しいからです。
例えば、AさんとBさんのきょうだいが、それぞれ1/2ずつの持分割合で保有している一戸建てがあったとします。仮にAさんが自分の持分をCさんに売却したとしましょう。そうするとCさんは一戸建ての1/2の所有権をもっていますが、共有者であるBさんの許可なく一戸建てを売却することはできません。
また、同じくBさんの許可がない状態で、その一戸建てに住むことも難しいです。このように、一部の持分だけ保有しても活用方法が見いだせないケースが多く、購入希望者が極めて少ないのです。そのため売却価格が低くなります。
ほかの共有者と揉める可能性が高い
共有持分だけを売却するということは、ほかの共有者にとってもメリットはありません。前項の例でいうと、「Aさんが勝手に共有持分をCさんに売却した」状況です。そのためBさんからすると「何で勝手に売るの？ Cさんは誰？」という状態になり、揉める可能性は高いです。
前項で解説したように、一部の共有持分だけ保有していても、その不動産を自由に利用できません。そのため不動産会社が買主となり、ほかの共有者へ「共有持分の売却相談」などをするケースが多いです。
前項の例でいうと、AさんはCさん（＝不動産会社）に共有持分を売却後、Cさんが共有者であるBさんに「この一戸建てを売りませんか？」と提案するイメージです。Bさんに売却する意思がなければ、揉める原因になるでしょう。
共有持分を、共有者と揉めずに売却するには以下の方法が考えられます。
・専門の不動産会社に相談する
・不動産会社へアドバイスをもらった上で共有者へ相談する
まずは専門の不動産会社に相談しましょう。不動産の査定依頼をする際に、「共有持分だけ売却したい」と伝えておくと良いです。
その際に「当社では取り扱いが難しい」と言われることがあるかもしれませんが、逆に、取り扱いを承諾してくれる不動産会社は、共有持分の扱いに慣れているといえます。そういった不動産会社に売却を依頼すれば、共有者と揉めないように進めてくれる可能性は高いでしょう。
また、共有者への相談は、不動産会社と連絡を取り合った後が望ましいです。というのも、不動産会社から共有者に対してどのように話をすればいいかなどといったアドバイスをもらえることがあるからです。共有持分の売却に慣れた不動産会社のアドバイスに従って進めることをおすすめします。
なお、共有持分の売却時に必要な書類は「登記簿謄本（登記識別情報）」「土地測量図及び境界確認書」「身分証明書」「印鑑証明書」「実印」「住民票」です。詳しくは不動産会社に聞いてみましょう。
（記事は2020年10月１日現在の情報に基づきます）
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