相続不動産の共有名義にはリスクが トラブルの解決法も解説
不動産などの遺産を相続したとき、相続人同士が話し合っても解決できずに、そのまま複数の人で「共有」するケースがあります。しかし、そのままにしておくと、さまざまなトラブルにつながります。今回は、遺産分割で不動産を共有にするリスクや解決方法を解説します。
目次
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1. 複数の人で持つ共有とは
共有とは、一つの物を複数の人が共同所有することです。それぞれの共有者には「共有持分割合」が認められます。
遺産相続すると、基本的に不動産はすべての法定相続人による共有状態となり、共有持分割合は法定相続分に従います。たとえば配偶者と2人の子どもが不動産を相続したケースでは、配偶者が2分の1、子ども達がそれぞれ4分の1ずつの共有持分を取得して不動産を共有します。
共有状態を解消するには相続人が「遺産分割」を行い、きちんと分け方を決める必要があります。
2. 不動産を共有にするリスク
遺産分割協議をするのが面倒だったり話し合いをしても意見がまとまらなかったりすると、不動産を共有のまま放置してしまうケースがあります。
しかし相続物件を共有のままにしておくと、以下のようなリスクが発生します。
2-1. 活用・売却しにくい
共有物件については、共有持分者が単独で活用したり、処分したりできません。共有者が単独でできるのは「使用」と「保存」だけです。たとえば「１人で住む」ことはできますし、壊れかけていたら修繕できます。
しかしその範囲を超えて賃貸に出したり、リノベーションして増改築したり、抵当権を設定したりすることはできません。もちろん売却も単独ではできず、共有している全員の合意を得る必要があります。
共有物件を活用するには他の相続人と話し合い、足並みを揃えて行う必要があるので大変手間がかかります。
2-2. 放置される
共有状態にすると、活用や売却処分が難しくなるので、結局、誰も積極的に関わらなくなり放置されるリスクが高まります。放置状態でも管理は必要ですし毎年固定資産税も発生するのでコストだけがかかっていきます。
2-3. 将来の相続の際にさらに複雑になる
現在の共有者が亡くなると、さらに相続が発生して共有持分が細分化されます。どんどん共有者が増えて持分が細かくなっていくと所有権移転登記すら行われず「誰がどのくらいの持分を持っているか」もわからなくなってしまうケースも少なくありません。
2-4. 共有者が勝手に売却する可能性もある
共有状態の場合、共有持分権者は「自分の共有持分だけであれば売却可能」です。たとえば配偶者が2分の1、２人の子ども達がそれぞれ4分の1ずつの共有となっているケースにおいて、１人の子どもが自分の4分の1の持分を売却できます。そうなると、まったく見も知らない他人との共有状態になってしまいます。「共有持分買取業者」という不動産の専門業者に売却された場合、持分を買い取った不動産業者が他の共有持分権者に対し、共有持分の買取や売却を迫ってきてトラブルになる例も多々あります。
3. 「とりあえず共有」を避ける
遺産相続をするとき、共有状態を避けるためには早期に遺産分割を済ませる必要があります。遺産分割協議の際に相続人同士の意見がまとまらないからといって「とりあえず共有」にするのは避けましょう。
まずは現物分割を検討し、それでは不公平で納得できないなら代償分割を検討して誰も代償金を払えないなら換価分割によって分割します。自分たちで遺産分割協議を行い話し合っても合意できないケースでは、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて遺産分割を進めましょう。
行方不明の相続人がいる場合には「相続財産管理人」を選任することによって遺産分割協議を進められますし、認知症の相続人がいる場合には「成年後見人」を選任すれば遺産分割協議できます。
不動産を相続したとき「遺産分割が不可能」という事態は基本的にありません。共有を避けるためにどうすればよいかわからない場合には、一度弁護士に相談してみてください。
（記事は2020年2月1日時点の情報に基づいています）
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