共有持分の不動産とは?

共有持分とは、共有している不動産の所有権割合のことです。たとえばAさんとBさんが、親の一戸建てを相続したとします。均等に相続したとすれば、それぞれの持ち分割合は1/2ずつです。つまり法的には、その一戸建てを半分ずつ所有している状態になります。

上述した通り、自分の共有持分だけならば共有者の同意なしで売却できます。AさんもBさんも持分割合の1/2だけなら、同意なしでも売却可能なのです。

仮に、AさんがCさんに自分の共有持分を売却すると、BさんとCさんで1/2ずつ所有している状態となります。もしくはAさんがBさんに自分の持分を売却すれば、その土地はBさん単体の名義になります。

共有持分のデメリットとは?売却時の相場価格に注意

不動産を複数人で共有した場合のデメリットとしては以下のものが挙げられます。 

  • 全体を売却する際は共有者の同意が必要となり揉めやすい
  • 売却時に相場より安くなり揉めるリスクがある
  • 税金や維持費の負担割合で揉めるリスクがある

それぞれを詳しく解説していきます。

全体を売却する際は共有者の同意が必要となり揉めやすい

共有している不動産の全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。そのため、相続や離婚のときに揉める原因になりやすいです。というのも、共有者である相続人同士で意見が合わなければ、共有者のうちの1人が売却したくても売却できません。また、例えば夫婦が共有持分の状態で自宅を購入し、離婚に至った場合、売却するかどうかの意見が夫婦で違えば売却できません。

いずれにしろ、自分だけの意志で売却できない点は、共用持分の大きなデメリットといえます。

売却時に相場より安くなり揉めるリスクがある

自分の共有持分だけなら共有者の同意がなくても売却できるものの、そういった不動産の購入希望者は極めて少ないため、売却時は相場より安くなるケースが多いです。その理由は、購入者からしてみれば「赤の他人」である共有者と不動産を共有することになり、購入しても自由に利用できないからです。

そのため共有持分の売却は、不動産会社が買主になることが大半です。その上で、不動産会社がほかの共有者に「共有持分を売却しませんか?」などと持ちかけるケースが多いでしょう。ただし、事前の周知などがないまま、ほかの共有者に黙って自分の共有持分だけ売却すると、揉めるリスクは極めて高くなります。

税金や維持費の負担割合で揉めるリスクがある

不動産を所有していると、固定資産税や、修繕費用などの維持費といった支出が都度かかります。この支出は、一般的に持分割合に応じて負担するものの、どれだけ負担するかといった割合で揉めるリスクもあります。

特に税金は要注意です。というのも、固定資産税は連帯納税義務になるので、共有者が連帯して負担義務を負います。仮に、固定資産税額30万円の土地をAさんとBさんで共有していた場合、AさんとBさんはそれぞれ30万円の支払い義務を負います。

そして、AさんとBさんのどちらかが30万円を支払えれば、残りの1人の納税義務は消滅する仕組みとなっています。固定資産税は折半する義務がなく、どちらか一方が支払えばよいとされているからです。固定資産税の納税通知書は代表者1人に郵送されるため、前もって支払い負担を決めておかないと揉める原因になるので注意しましょう。

共有持分の売却や相場の算出はどんな人に相談すればいいか?

このように共有持分の売却は、揉めるリスクが高いといえます。リスクヘッジとしては、弁護士や税理士などに相談することです。相続や離婚に伴う不動産の売却に慣れていることから、共有者同士の取りまとめもうまく進めてくれるでしょう。

自分の共有持分だけ売却するときは、不動産会社が買主になるのが一般的です。そのため、相場を調べるときは、不動産会社に査定依頼をして買取金額を試算してもらいます。その際は、「売却する不動産は共有名義で、今回は自分の共有持分だけ売りたい」という旨を必ず伝えましょう。その上で売却を検討してくれる不動産会社を比較し、選ぶといいでしょう。また、共有者とトラブルにならないよう、「一緒に協議してくれる」「共有者に相談するときのアドバイスをくれる」などといったケアを行ってくれるかどうかも重要です。

いずれにしろ、相場価格は不動産会社に聞かないと分かりません。売却を検討している場合は、まず査定依頼からはじめましょう。

(記事は2020年10月1日時点の情報に基づいています)

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