借地権は相続できる？　名義変更の流れ、地主とのやりとりの注意点を解説

1. 借地権とは

1-1. 借地権と所有権との違い

借地権とは、建物所有目的で他人の土地を借りる権利のことです。自分の家を建築したいと考えた場合、土地を購入するという方法もありますが、他人の土地を借りてその上に建築するという方法もあります。その際に設定する権利が「借地権」です。

このように「借地権」とは「建物所有目的」で土地を借りる権利を意味します。建物所有目的以外で土地を借りる場合には借地権とはいいません。また、あくまでも借りる権利に過ぎませんので、所有権とは異なります。

なお、借地とはいえ、正当な事由がない限り地主に土地の返却をする必要はなく（定期借地権等を除く）、借地人の権利は守られています。

1-2. 借地権の種類

借地権にはいくつかの種類があります。以下でそれぞれの内容を説明します。

【普通借地権】
普通借地権とは、契約の更新ができる借地権です（借地借家法3条）。存続期間は基本的に30年となり、30年以上の存続期間を契約で定めることもできます。なお、30年よりも短い存続期間を定めても無効です（同法9条）。

契約の更新後の存続期間は、最初の更新時は20年、それ以降は10年とされ、正当な事由がない限り更新されます（同法4条）。更新のたびに更新料を払うことが多いです。

一般的に「借地権」と呼ばれる場合はこの「普通借地権」のことを指します。

【旧借地権】
現行の借地借家法は平成4年8月1日から施行されたもので、それ以前の借地法の下に設定された借地権が旧借地権です。もともと旧借地権の契約を結んでいた土地は、現行法の下でも、その効力は存続するものとされています。

現行法と異なるのは、建物による存続期間であり、契約開始時に契約期間の合意がない場合、堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年です（法定期間・借地法2条1項）。契約期間の合意があれば法定期間よりも合意が優先されますが、最低期間があり、堅固な建物は30年、非堅固な建物は20年です（借地法2条2項）。この最低期間を下回る合意をした場合には合意がなかったものとして扱われます（借地法11条）。ほかにも違いはありますが、正当な事由がない限り更新されることなどは普通借地権と同様です。普通借地権よりも借地人の権利が強く、地主の立場が弱い傾向にあります。

【一般定期借地権】
一般定期借地権（借地借家法22条）とは、定められた存続期間の経過によって契約が終了する借地権です。普通借地権や旧借地権と異なり、契約の更新ができないことが特徴です。そのため、契約期間を満了したら、更地にもどして土地を地主に明け渡さなければなりません。相続を考えた場合には、あまり適さない借地権だといえるでしょう。存続期間は50年以上と長く設定されています。

2. 借地権は相続の対象になる

相続では、被相続人（亡くなった人）の一切の権利義務を相続人が相続しますので、権利の一種である借地権も相続できます。ただ、地主にどこまで報告したり、許可を得たりすればいいのか迷う人もいるでしょう。以下で、基本的なルールを説明します。

2-1. 借地権の相続に地主の許可は不要

地主の承諾は必要なく、また、土地の賃貸借契約書の名義を変更する必要もありません。地主に対して借地権を相続によって取得したことを通知すれば十分です。譲渡承諾料（名義変更料）も不要です。

2-2. 法定相続人以外の人への遺贈は、地主の許可が必要

被相続人が、法定相続人以外に遺言によって借地権を譲る場合は、地主の承諾と譲渡承諾料が必要です。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％程度です。ただ、借地の事情は個々で大きく異なるので、この金額を目安にしつつ、個別の事情を考慮して最終的に決定されるのが通常です。

地主の承諾が得られなかった場合には、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申立て（借地借家法19条1項）が可能です。

2-3. 相続した借地権の売却は、地主の許可があれば可能

相続した借地権は売却することも可能です。ただし、借地権の売却には、地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに売却してしまうと、契約違反になって、地主に契約を解除されてしまうおそれがあります。また、地主の承諾を得て売却をする場合でも、通常は、地主に承諾料（相場は借地権価格の10％程度）を支払うことが必要です。

2-4. 相続後の立て替えは、契約の条項をチェック

築年数が経っており、相続を機に建替えを検討する方もいるでしょう。その際、当事者間の合意によって増改築（建替えも含む）を制限する条項がある場合には、地主の許可を得ることが必要です。

許可を得られない場合には、裁判所に許可を求める申立てをすることが可能です（借地借家法17条2項・借地法8条の2第2項）。許可を得ないまま建替えをしてしまうと、地主に契約を解除されてしまうおそれがあります。通常は、地主に承諾料（相場は借地権価格の3～5％程度）を支払うことが必要です。

3. 借地権の相続手続き

通常は、借地上の建物の名義変更をし、相続によって借地権を取得したことを地主に連絡しておけば十分で、別途借地権の名義変更をする必要はありません。ただし、稀ではあるものの、借地権が登記されている場合があります。その際は、借地権の名義変更をすることが必要です。

3-1. 借地上の建物の名義変更の流れ

借地権付きの不動産を相続する際には、不動産全部事項証明書を取得するなどして、対象となる不動産をまず確認しましょう。地主にも相続が発生したことを連絡しましょう。

その上で、相続人が複数いる場合には、誰が当該不動産の借地権を相続するのかを決め、遺産分割協議書を作成しましょう。なお、遺言書で借地権の相続人が決まっているのであれば、借地権について遺産分割協議書を作成する必要はありません。

遺産分割協議書あるいは遺言書以外の必要書類も収集し、書類がすべて揃ったら、法務局に名義変更の申請をしましょう。

名義変更の手続きは手間がかかりますので、登記の専門家である司法書士に依頼するのも一案です。

3-2. 名義変更の必要書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票
• 相続人の住民票もしくは戸籍の附票
• 遺産分割協議書もしくは遺言書
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合）
• 固定資産税評価証明書

一般的には上記の書類が必要です。戸籍謄本や住民票、戸籍の附票は市区町村役場で、固定資産税評価証明書は市税事務所や市区町村役場で取得できます。

3-3. 書類取得や手続きにかかる費用の目安

書類取得にかかる費用の目安は下記のとおりです。

• 戸籍謄本・・・1通450円
• 除籍謄本・改製原戸籍・・・1通750円
• 住民票・戸籍の附票・・・1通300円

手続きにかかる費用の目安は下記のとおりです。

• 建物所有権の名義変更に関する登録免許税・・・固定資産税評価額×0.4%
• 借地権の名義変更に関する登録免許税・・・固定資産税評価額×0.2%

上記以外に、司法書士に手続きの代行を依頼した場合には、司法書士費用がかかります。

3-4. 借地権にも相続税がかかる

相続発生を知った日から10カ月以内に相続税申告をしなければなりません。借地権の相続も相続税の対象となります。普通借地権の相続税評価額は、その土地の路線価の3～9割で定められていますが、土地の評価額が高い地域ほどその割合も高くなる傾向にあります。評価額が高額である場合、納税資金対策も必要となります。相続税についてわからないことがあれば、税理士にお尋ね下さい。

4. 借地権を相続する上での注意点

4-1. 借地権を兄弟で共有するのはトラブルの元

借地権や建物を、兄弟で「共有」することもできます。特定の相続人が決められない時に、共有は選択肢となります。しかし、共有にしてしまうと、借地権や建物の売却、建て替えに共有者全員の同意が必要になります。さらに次の相続で、共有者が増えてしまう恐れもあり、トラブルの元です。借地権付き建物は単独で相続したほうがよいでしょう。

4-2. 地主とのトラブルを避ける方法

地主の許可を得ることが必要な場合も少なくありません。また、建物の建て替えのように地主の許可を得るにあたって、承諾料が必要な場合もあります。そのため、建物の現況を変える場合には、地主の許可を得ることが必要かどうか、また、承諾料の相場を事前に調べた上で行動に移すことが地主とのトラブルを避けるために重要です。

相続をきっかけに、地代の値上げを要求されるケースもありえます。原則として法的に応じる必要はありませんが、少額であれば応じてしまった方が、後々トラブルにならずに済むと判断することもあります。なお、相続を理由に名義変更の承諾料や立ち退きを要求されても、法的に応じる必要はありません。

5. 借地権の相続についてよくある質問

6. まとめ　借地権の名義変更は司法書士に相談を

名義変更の手続きは書類集めなど複雑なことも多いです。建物や借地権の名義変更については司法書士に相談すると良いでしょう。借地権の売却や建替えの承諾を得られないなどの地主とのトラブルについては、弁護士に相談すると良いでしょう。

（記事は2023年6月1日時点の情報に基づいています）

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