1. 借地権の相続に地主の承諾は不要

借地権を相続する場合、まず懸念されるのが、土地の貸し手である地主とのトラブルです。
後述するように、相続をきっかけに地主が相続人にさまざまな要求を突き付けてくるケースがあります。
しかし、法的には借地権を相続することについて、地主の承諾を得る必要はありません。

そもそも借地権は、「地上権」と「賃借権」の2種類に分類されます。
このうち「地上権」は、地上権者(借地権者)が自由に第三者へ譲渡することが可能です。
一方、「賃借権」は、賃借人(借地権者)が第三者に譲渡したり、目的物を第三者に転貸したりする際には、賃貸人(地主)の承諾を得る必要があります(民法612条1項)。
しかし、相続による賃借権(借地権)の取得は、「賃借権の譲渡」や「転貸」には当たらないので、賃貸人(地主)の承諾は不要です。
このように、借地権が「地上権」「賃借権」のいずれであっても、相続によって借地権を取得する際には、地主の承諾はいらないという結論になります。

ただし、借地権が「賃借権」であって、相続人以外の第三者が借地権を遺贈(遺言による贈与)によって取得する場合には、「賃借権の譲渡」として地主の承諾を要する点に注意しましょう。

2. 借地権に関する地主との相続トラブルと対処法

借地権を相続することに関し、地主が何らかの権利を主張してきてトラブルになった場合、借地権者となった相続人はどのように対処すべきなのでしょうか。
以下では、よくある地主とのトラブル例とそれぞれの対処法を解説します。

2-1. 名義変更料や承諾料を要求される

「あくまでも(被相続人)に貸したのであって、(相続人)に貸した覚えはない。土地を使い続けたいなら名義変更料(承諾料)を払え」
地主からこのような要求が行われるケースがありますが、前述の通り、相続による借地権の承継に当たっては、地主の承諾は不要です。
そのため、法的には相続人に名義変更料・承諾料の支払い義務はありません。
ただし、少額であれば支払ってしまった方が、トラブル回避の観点からベターな場合もあるので、ケースバイケースでご判断ください。

2-2. 立ち退きを要求される

相続人が地主から立ち退きを要求されても、相続による借地権の承継に地主の承諾は不要なので、立ち退きに応じる必要はありません。
あまりにも地主からの立ち退き要求が激しいようであれば、警察や弁護士にご相談ください。

2-3. 地代の値上げを要求される

相続をきっかけに、地主が地代の値上げを要求してくることも考えられます。
この点、相続人は従前の条件を引き継いで借地権を承継するため、原則として地代の値上げに応じる必要はありません。
ただし、地代が地価や周辺賃料相場などと比較してあまりにも安い場合には、地主の「地代等増減請求権」の行使によって、地代が強制的に増額される可能性があるので注意しましょう(借地借家法11条1項)。

2-4. 建物の建て替えを承諾してもらえない

相続を機に借地上の建物を建て替えたいと考える場合は、借地契約の内容を確認する必要があります。
借地契約上で、建て替えや増改築の際には、地主の承諾を取得すべき旨の特約が定められているケースがあるからです。
もしこのような特約が存在し、かつ地主からの承諾が得られない場合には、承諾料などについて地主と交渉する必要があります。

2-5. 建物の売却を拒否される

借地上の建物を第三者に売却する場合、借地権もセットで譲渡することになります。
前述の通り、借地権が「地上権」である場合、譲渡時に地主の承諾は不要です。
これに対して、借地権が「賃借権」である場合は、譲渡時に地主の承諾を要します。
したがって、借地上の建物を第三者に売却する際には、借地権が「地上権」「賃借権」のどちらであるかを確認しましょう。
もし借地権が「賃借権」である場合には、売却を承諾してもらえるように、地主と交渉する必要があるでしょう。

2-6. 借地契約の更新を拒否される

契約期間の満了を理由に、相続人との借地契約を打ち切ろうとする地主も存在します。
しかし、地主が借地契約の更新を拒絶するには、地主・借地権者双方の事情を比較したうえで「正当の事由」が認められる必要があります(借地借家法6条)。
「正当の事由」はきわめて厳しく判断されるため、借地権者である相続人としては、更新拒絶の要件を満たしていないことを強く主張しましょう。

3. 借地権に関する相続人同士のトラブルと対処法

借地権の相続に関しては、遺産分割協議において、他の相続人とトラブルになってしまうことも多いです。
借地権に関する相続人同士の主なトラブルのパターンと、それぞれの対処法について解説します。

3-1. 借地権付き建物を誰が相続するかで揉めてしまう

借地権付き建物は財産価値が高く、遺産の中でもかなりの割合を占めるケースが少なくありません。
そのため、誰が借地権付き建物を相続するかを巡って、相続人間で揉めてしまうこともしばしばです。
どうしても遺産分割協議がまとまらない場合には、遺産分割調停・審判を利用して、法的手続きによる解決を図りましょう。
参考:遺産分割調停|裁判所

3-2. 借地権の評価方法について合意できない

借地権付き建物を取得する相続人が、他の相続人に対して代償金を払うなどの方法をとる場合には、借地権の評価方法が問題となります。
しかし、借地権の評価方法について統一的なルールはないため、評価方法を巡って相続人同士で揉めてしまうことがよくあります。

一つの解決策としては、不動産業者による査定価格を参考にすることが考えられます。
また、どうしても合意に至らない場合には、前述の遺産分割調停・審判を利用しましょう。

3-3. 借地権の共有者間でトラブルが発生する

借地権付き建物の遺産分割方法が決まらず、共有のままにしておくと、以下のようなトラブルに見舞われる可能性があります。

  • 一部の相続人が、地代や税金の負担分を支払わない
  • 増改築、建て替え、売却などを巡って意見が食い違う
  •  他の相続人から共有物分割請求(民法256条1項)を受ける など

このように、借地権付き建物を共有状態のままにしておくと、トラブルの火種となってしまいかねません。早めに弁護士に相談して、早期に遺産分割を完了することをお勧めいたします。

4. 借地権の相続時には、相続税にも注意

借地権の評価額が高額である場合、想定外に高い相続税が課されてしまうこともあります。
そのため、高額の借地権の相続が予定される場合には、できる限り被相続人が生前の段階から、納税資金対策を行っておくことが大切です。

また、実際に相続が発生した場合、相続発生を知った時から10カ月以内に相続税申告を行わなければなりません。
極力相続税申告の期限までに遺産分割を完了できるように、弁護士や税理士のサポートを受けながら、計画的に遺産分割協議を進めましょう。

5. まとめ|借地権の相続はトラブル多数、早期に弁護士へ相談を

借地権の相続が発生する場合、地主や他の相続人とのトラブルが頻発するため、状況に応じて適切に対処する必要があります。
弁護士にご相談いただければ、借地権の相続トラブルについて、法的な観点から妥当な解決を模索いたします。
もし地主や他の相続人から不合理な要求を受けたとしても、弁護士に交渉の代理を依頼することで、法的な根拠に則って反論することができます。
また、相続税対策が必要な場合には、連携のある税理士をご紹介することも可能です。
借地権の相続に関するトラブルに見舞われた方は、お早めに弁護士へご相談ください。

(記事は2021年12月1日時点の情報に基づいています)