借地権も相続財産に含まれる

そもそも借地権とは、「土地を借りる権利」のことです。一般的には「土地を借りて自分が所有する建物を建てることができる権利」を指します。

実家が借地に建っていたということは、親が地主さんから土地を借りて自宅を建てていたケースが通常でしょう。その親が亡くなって相続が発生した場合、実家にかかわる借地権も、亡くなった親の相続財産となります。

土地そのものは地主の所有なので、借地権の相続も地主の承諾が必要になるように感じられます。しかしながら、配偶者や子などの相続人が借地権を相続する場合は、地主の承諾は必要ありません。ただし、遺言による相続人以外への譲渡(遺贈)の場合は地主の承諾が必要です。

相続人が権利を引き継ぐ通常の相続であれば、借地権を相続したことを地主に報告し、借地契約や建物の名義を相続人に変更することで、手続きは終了です。相続の発生を理由に地主から土地の返還を要求されたとしても、応じる必要はありません。

借地権の財産価値はどうやって計算するのか

なお、借地権の相続財産としての価値は、以下の計算式で算出されるのが基本です。

借地権の相続税評価額=自用地評価額×借地権割合

自用地評価額というのは、その土地の更地としての評価額です。

土地の相続税評価額の算出方法には、路線価方式と倍率方式があります。路線価が定められている地域の土地は路線価方式、路線価が定められていない地域の土地は倍率方式で計算されます。

路線価方式は、その土地に面している道路につけられた値段を元に計算する方法で、倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算する方法です。

相続の対象となる土地が、どちらの方式で評価されるのかは、国税庁のホームページで確認できます。

そして、借地権割合というのは、上記の計算式にもあるように、その土地の借地権の評価額を算出する際にかける割合のことです。路線価方式の場合は路線価図に以下のような記号で記載されています。

路線価図の記号と借地権割合

例えば、その土地に面している道路に「200D」と記載されていたケースで考えてみましょう。

「200」は1の位の単位が千円になるため200千円、つまり20万円を意味します。その道路に面している土地は、1㎡あたり20万円という価格に所定の補正率をかけ、さらに地積(=土地の面積)をかけて更地の評価額を計算します。そして、その土地の借地権の評価額は「D」なので、更地の評価額に60%をかけて算出するということです。

仮に、相続した借地権の土地の更地としての相続税評価額が2,000万円で、借地権割合が60%だった場合は、借地権の相続税評価額は1,200万円(=2,000万円×60%)になります。

借地権の売却は地主の承諾が必要

前述のとおり、借地権を相続する際の地主の承諾は必要ありませんが、もし売却や家屋を処分するなら地主の承諾が必要になります。また、建物の増改築、建て替えの場合も承諾が必要です。地主の承諾を得る前に、勝手に売却や建て替えなどをしてしまうと、契約違反として借地権の返還請求を受ける可能性がありますので注意が必要です。

借地に建っている実家の処分を検討する際には、借地の契約内容を事前に確認することが重要です。なかには、きちんとした契約書を交わしていないケースもあるようですので、地主にも契約内容を確かめるべきでしょう。

それから、借地権の売却など実家の処分について地主から承諾が得られたとしても、その際には、地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があるのが通常です。譲渡承諾料は、借地権の評価額の10%程度が目安とされています。

また、借地権がいくらで売却できるかはケースバイケースです。借地権の相続税評価額は、相続財産としての価値を算出するだけなので、実際の売却価格が必ずしもその価格になるわけではありません。買い手がどのように評価するかによって変わってきます。

借地権にも様々なタイプがある

一口に借地権と言っても、古い借地法に基づくものと、1992年以降の新しい借地借家法に基づくものに分かれています。また、新しい借地借家法においても、普通借地権と定期借地権で取り扱いが異なります。

簡単に言うと、普通借地権は更新があるタイプ。定期借地権は存続期間の満了時には更新せずに地主に土地を返還するタイプです。さらに定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があります。

つまり、借地権の内容によっては売却する際の価格も異なってくる可能性があるということです。相続対象の借地権がどのタイプにあたるのか、確かめる必要があります。

売却が難しければ更地で返還

第三者への売却ではなく、地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。この場合は、譲渡承諾料はかかりません。地主にとっても、更新の拒否ができない借地権を買い取ってしまえば、その土地を自由に使うことができるようになるメリットがあります。

もし、建物の借り手がつくのであれば、賃貸に出すという方法もあります。相続した自己所有の建物を賃貸に出す際に、地主の承諾は必要ありません。増改築に該当しない修繕程度であれば、地主の承諾を得ずに行うことも可能です。

そして、借地権の売却も建物の賃貸も厳しい場合、最終的な処分方法としては、更地にして地主に返還するという方法があります。この場合は、建物を解体する費用が発生します。

解体費用は建物の所有者(借地権者)が支払うのが通常です。それでも、地主に交渉することで一部または全部を地主が負担してくれる可能性もあります。地主にとっては、建物の解体費用の負担だけで、土地を自由に使うことができるようになるメリットがあるからです。

専門家や業者に早めの相談を

今回は、借地に建っている実家の相続や処分についてポイントをまとめました。借地権の処分は、きちん手順を踏まないと地主とのトラブルに発展する可能性もあります。契約内容を確認し、わからないことがあれば、早めに弁護士などの専門家に相談すべきです。

また、借地権の売却や建物の解体については、複数の不動産業者や解体業者に連絡して、費用面などの比較検討も重要になります。処分方法の検討も含めて慎重に進めるようにしましょう。

(記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています)