1.借地権の種類

借地権には、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

普通借地権とは更新ができる契約で、定期借地権とは更新ができない契約のことを指します。一方の定期借地権は、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類に分けられます。

それぞれの借地権の特徴は下表のとおりです。

普通借地権は、借主が契約の更新を申し出れば、基本的に契約が更新されます。

貸主側から借地契約を解除するには、正当事由が必要であり、容易に契約を解除することができなくなっています。正当事由とは契約解除に値する正当な理由のことであり、貸主がやむを得ず自分で利用する場合等の極めて限定的な状況のときに認められるものとなります。

普通借地権は地主の権利が極めて制限されており、一度、普通借地権で土地を貸してしまうと、半永久的に取り戻せないケースが少なくありません。

そこで、昨今の借地事業では、ほとんど定期借地権が利用されています。定期借地権は1992年から施行されている比較的新しい制度です。定期借地権であれば、契約期間満了時に確実に土地を取り戻すことができるため、安心して土地を貸すことができます。

すでに説明したとおり、定期借地権は3種類ありますが、よく利用されているのは一般定期借地権と事業用定期借地権の二つです。

建物譲渡特約付借地権は、借地期間満了時に地主が建物を買い取ることで借地が終了する制度のことです。ただし、借地期間満了時に古い建物を地主が買い取らなければいけない点は地主にとってメリットがあまりなく、ほとんど利用されていません。

よって、昨今の借地では、借地上の建物が住宅である場合は一般定期借地権、住宅以外の場合は事業用定期借地権を設定することが多くなっています。

2.住宅と店舗の借地料(地代)相場

最初に定期借地権の借地料(地代)相場について解説します。

地代の相場は、借地上の建物が住宅か店舗、もしくは事業用かによって相場が異なることが通常です。借地料の相場は、土地価格(時価)に対する年間地代の割合で把握されます。

借地上の建物用途別の相場は以下のとおりです。

次に普通借地権の相場について解説します。

本来的に定期借地権と普通借地権では地代相場に差はありませんが、実際には普通借地権では低廉な地代が設定されていることが多いです。

住宅地の地代では「固定資産税の3倍」程度となっていることがよくあります。住宅地で固定資産税の3倍となると土地価格の1%未満となってしまうことも多いため、地代としてはかなり低廉な水準です。

普通借地権は地代が低い代わりに、借地の設定時に借主が貸主(地主)に対して高額な権利金を支払うことで低廉な地代とのバランスが図られています。権利金は普通借地権で見られる商習慣であり、定期借地権には基本的に存在しません。

権利金とは、権利を設定する対価としての一時金であり、返還されない金銭のことです。アパートなどの礼金と同じイメージであり、賃料の前払い的性格を有する一時金となります。

権利金の相場は、借地権価格が目安です。借地権価格とは、更地価格に借地権割合を乗じた金額とされています。

借地権割合は、相続税路線価に付されている借地権割合を用いることが一般的です。相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めるために用いる土地単価のことを指します。

借地権割合は、路線(道路のこと)ごとに30%から90%の範囲で定められています。たとえば、借地権割合が70%と定められている土地であれば、権利金の相場は「更地価格×70%」ということです。借地の設定時に土地価格の70%程度を支払うわけですから、借主は「ほとんど土地を購入している」ことと同じといえます。

逆に言えば、普通借地権では地主は借地権設定時に高額な権利金を受領していることから、地主が低廉な地代を容認できるのです。

3.事業用定期借地権の借地料(地代)相場

事業用定期借地権の地代は、相当地代を目安に決定されることが多いです。相当地代とは、定価の地代といった意味になります。

相当地代は、年間地代額が土地価格の6%程度とされています。相当地代を計算するうえでの土地価格として、国税庁は以下のものを採用すること認めています。

■ 相当地代を求めるときに利用する土地価格

出典:国税庁「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂」(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5732.htm)

実務上は、最も簡便に土地価格を求められる「相続税評価額」を利用することが多いです。相続税評価額は、時価相当額である地価公示価格の80%程度となっています。

事業用定期借地権の地代は、「相続税路線価の6%」であることから、結果的に時価相当額(土地価格)の4~5%程度になります。

なお、事業用定期借地権では、設定時に借主が地主に対して保証金を支払うこともあります。

保証金は権利金とは異なり、契約終了時に借主に返還される預り金的性格を有する一時金です。保証金の相場は、6カ月程度となっています。

4.一般定期借地権の借地料(地代)相場

一般定期借地権は、借地上の建物用途は限定されていませんが、マンション等の住宅の用途で利用されることが多いです。

住宅の地代相場は「土地価格の2~3%」であることから、一般定期借地権の地代相場も「土地価格の2~3%」となっています。一般定期借地権では基本的に借主が借地上で収益事業を行っておらず、借主の地代支払い能力は低いため、事業用定期借地権よりも地代が低くなることが通常です。

5.その他借地権の一時金の相場

普通借地権では、借地権の条件変更や譲渡を行う際、借主が地主に対して支払う一時金を支払う商習慣があります。

普通借地権で発生する一時金の相場は以下のとおりです。

条件変更承諾料とは、たとえば借地上の建物を木造(非堅固建物)から鉄筋コンクリート造(堅固建物)と変える場合に支払う承諾料を指します。

まとめ:事業用定期借地権なら相続税路線価の6%

以上、借地権の相場について解説してきました。

借地料の相場は、借地上の建物用途が住宅なら土地価格の2~3%、店舗なら土地価格の4~5%です。

住宅の普通借地権では、「固定資産税の3倍」程度となっていることがよくあります。事業用定期借地権では、「相続税路線価の6%」となるケースが多いです。借地料の相場は、地代を決定する際の一つの参考にしてみてください。

(記事は2021年7月1日時点の情報に基づいています)