底地とは?

「底地(そこち)」とは、「借地権がついている土地」を指します。

自身が所有している土地に、自身の家を建てる場合には問題にはなりません。しかし、他人の土地に自身の家を建てる場合、土地の所有者と賃貸借契約を結ぶことになります。ここで、他人に貸し出している土地のことを、底地といいます。

逆に、他人の土地を借りている側から見た場合、借りている土地のことを「借地」といい、借りている人を「借地人」または「借地権者」といったりします。土地を貸している側から見るか、借りている側から見るかで、底地か借地か表現は異なるのです。

底地を相続する際のメリット

底地を賃貸していた場合、貸している人から賃料を受けることができます。被相続人が底地を所有し、他に貸していた場合は、その底地を相続することにより、地代としての賃料収入を引き継ぐことができるでしょう。

また、他に貸しつけている土地を相続によって取得し、継続して賃貸する場合には、一定の面積までは「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税評価額を大幅に減らすことができ、節税にもつながります。

底地を相続する際のデメリット・注意点

底地は権利関係がやや複雑であるため、相続の際にはトラブルになりやすい傾向があります。ここでは、対処法や注意点をあげていきましょう。

1. 相続する場合には単独所有にすることを推奨

底地を相続するときには、誰が相続するか相続人の間で話し合うことになります。このとき、相続人の間で共有名義にする方法もありますが、底地の場合は誰か1人の単独名義で相続することを推奨します。

底地を複数人で共有すると、権利関係がますます複雑になってしまい、「相続人同士で収益を取り合う」、「売却時に話がまとまらない」、「借地人との関係が悪くなる」などトラブルの原因にもなりやすいと考えられるからです。

2. 底地は評価額が低くなる

底地は、土地を利用するにも借地人の権利が強く、処分に困る不動産と言えます。売却しようとしても買い手が見つからず、大幅に値下げしなければならないということもあるでしょう。場合によっては、相続を放棄することも考えなければなりません。

3. 底地は相続税の課税対象になる

地主である被相続人が亡くなった場合、底地は相続財産となり、相続税の課税対象となります。

底地の相続税評価額は、以下の算式で計算されます。
底地評価額 = 自用地評価額 ×(1 - 借地権割合)

基本的に自用地評価額は、路線価に土地の面積を掛けて、さらに奥行や角地などの補正率を乗じて算出されます。路線価は、道路に面する土地の1平方メートル当たりの価額で土地を評価する場合に用いられ、国税庁が毎年公表している「路線価図」から調べることができます。路線価図から、土地の価額と、その土地の借地権割合を確認してみましょう。

例えば、路線価図の地図上には道路ごとに「600D」などの記載があります。この記載は路線価と借地権割合を表しています。数字(単位:千円)が土地の価格でアルファベットが借地権割合(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%)を示しています。「600D」と記載されている場合は、その土地の1平方メートル当たり60万円で、借地権割合は60%となります。

一方、更地であれば、自用地評価額がそのまま更地価格となりますが、借地権のついた底地の評価額は借地権割合の分だけ、更地価格より低くなります。

底地を売却するには?

底地は地主の所有ですが、更地と違って、その土地を自由に使うことはできません。売却しようとしても借地人の許可が必要であり、自由に使えない土地を買い取ってくれる人も少ないと考えられます。

地主にとって、底地はメリットよりデメリットのほうが大きいのは確かです。しかし、相続のことを考えると、借地人との関係を解消しておいたほうが、トラブルを事前に防ぐことにつながります。では、どのような方法で売却すればよいのでしょう?

1. 借地人に底地を売却する

借地人は、その土地を使用するために地主に賃料を払っています。また、建物の建て替えや、譲渡する場合には、地主の許可を得なければなりません。

例えば、借地人に土地を売却すれば、借地人はその土地を含めて自由に使えることになり、また、賃料も発生しません。借地人にとっても大きなメリットがあると言えます。

2. 地主と借地人が協力して売却する

地主と借地人が協力して、土地付き建物として売却する方法も考えられます。例えば、相続人が管理の難しい底地の相続を放棄するといった場合や、もともと相続人がいない場合などは、底地は国に物納され、第三者へ強制的に売却されることになります。

新しい地主が現れると新しい権利関係が生じ、賃料が上がるなど、借地人にとってもデメリットとなる可能性がでてきます。相続の際には、借地人にも不都合が生じる可能性があるため、相続発生の前にお互い話し合っておくことが重要です。

迷ったら税理士に相談

底地は売却が難しいうえに、相続の際には相続税の課税対象となります。メリットよりもデメリットのほうが大きいかもしれません。そうは言っても、先祖代々受け継いできた財産には変わりはありません。売却をすべきか、相続税や固定資産税を支払ってでも維持するべきかという判断が難しい場合には、相続に強い税理士や、相続の専門家に相談してみてください。

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(記事は2020年6月1日時点の情報に基づいています)