不動産の所有者が亡くなったら、相続人の名義に変更する義務があります。この相続登記と呼ばれる手続きを行うには、相続人が亡くなった人の所有していた不動産を漏れなく把握しなければなりません。この作業をスムーズに行えるよう、所有不動産のすべてを一括して調査できる「所有不動産記録証明制度（仮称）」が2026年（令和8年）に始まります。所有不動産記録証明制度の概要や注意点について、司法書士が詳しく解説します。
目次
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まずは所有不動産記録証明制度とはどのようなもので、いつスタートする制度なのかをみていきましょう。
「所有不動産記録証明制度」は、不動産登記名義人の住所と氏名から、その名義人が所有している不動産を全国的に一括して調査し、所有不動産記録証明書というリストで証明する制度です。被相続人（以下、亡くなった人）名義の不動産だけでなく、存命の名義人や法人名義の不動産も調査できます。
なお、現在は特定の人が名義人となっている不動産を調査する方法は主に3つあります。
しかし、どれも全国的に一括して調査できる方法ではありません。相続登記の際にはいくつかの方法を組み合わせて調査を行っているものの、その方法ですべての所有不動産を調査できるかというと、必ずしもそうではないのが現状です。せっかく相続手続きをしたあとに、漏れた不動産の相続手続きをやり直すケースもあります。
こうした事情から、所有不動産記録証明制度が新設されることになりました。
不動産記録証明制度は、2026年（令和8年）2月2日にスタートすることが決定しています。なお、不動産記録証明制度は仮称であり、正式名称はまだ発表されていません。
所有不動産記録証明制度にもとづく不動産記録証明書は、誰でも請求できるわけではなく、以下の人が請求できるとされています。
なお、名義人または相続人から委任を受けた代理人として、相続登記の依頼と併せて司法書士に所有不動産記録証明書の請求を委任することもできます。その場合、相続人であることを証明する戸籍謄本や委任状が必要です。
現在のところ、「法務大臣が指定する登記所」で取得できるとされていますが、具体的にはまだ発表されていません。仮に一部の法務局でしか取り扱いができないとしても、郵送による請求は可能となるものと考えられています。
所有不動産記録証明制度がスタートする背景には、以下のような事情があります。
相続登記が義務化される以前は、登記名義人が死亡したあとに不動産を相続人名義に変更しなくても、ペナルティーを受けることがありませんでした。そのため、相続登記をせずに放置されている不動産も多く存在します。その背景には、遺産分割協議がまとまらなかったり、不動産に価値がなく誰も相続したがらなかったり、相続登記に費用や労力をかけたくなかったりと、さまざまな理由があると考えられます。
たとえば自分の曾祖父（ひいおじいさん）の名義のままで放置された土地があったとしても、もはや現在の相続人が公的な力を借りずにその土地の問題を解決できる可能性はきわめて低いと言えます。長期間放置されればされるほど相続関係は複雑になり、より解決が難しくなっていきます。
こうした所有者不明（誰が不動産名義人の相続人なのか不明）の土地の増加が相続登記の義務化に至った経緯です。同時に先祖が名義人となっている不動産を一括して調査し、証明する必要性が高まっていました。
現在、特定の人が名義人となっている不動産を調査する方法は主に3つあり、それぞれに問題点があります。
名寄帳：自治体ごとに調査が必要
名寄帳（なよせちょう）は、ある人が所有する不動産を一覧表にまとめた書類です。一般的には、亡くなった人が生まれた場所や住んでいた場所など、不動産を持っているかもしれない自治体に名寄帳を請求して不動産の調査を行います。ただし、自治体ごとにしか調査できないため、まったく縁のない市区町村管轄の不動産を所有している場合には、そもそもその役所に名寄帳を請求してみようという発想になりません。結果、所有不動産の調査から漏れるケースがあります。
たとえば、兵庫県神戸市で生まれ、結婚してから亡くなるまで埼玉県上尾市で過ごしたケースでは、神戸市と上尾市に名寄帳を請求するのが一般的です。しかし、仮に亡くなった人が北海道札幌市に土地を所有していたとしても、札幌市に縁もゆかりもない生涯を送っていた場合、相続人が札幌市の名寄帳を請求しようという発想にはならないため、調査すらしないことになってしまいます。
また、名寄帳は毎年1月1日時点の名義で作成されるため、1月2日以降に取得した不動産はその年の名寄帳には記載されません。
固定資産税納税通知書：非課税の不動産は記載されない
毎年固定資産税の納税通知書が送付されてくるため、この書類を確認することで所有不動産がある程度わかります。
しかし、納税通知書には固定資産税が非課税の不動産の記載はされていません。たとえば、亡くなった人の所有した自宅の土地や建物は記載されているものの、自宅の前の私道部分を所有する場合、この私道部分は非課税であることが多いため、固定資産納税通知書では確認できず見落とすことがあります。
また、固定資産納税通知書は毎年1月1日時点の名義で作成されるため、1月2日以降に取得した不動産はその年の納税通知書には記載されません。
権利証など：見つからない可能性がある
亡くなった人の自宅などに保管してある登記済権利証から、所有していた不動産が確認できます。
ただし、すべての権利証を漏れなく保管してあるかはわからず、紛失や全く別の場所に保管されている可能性もあるため、すべての権利証を探すことができたのかを確認する手段はありません。結果、所有不動産に漏れが生じてしまうことになります。
なお、下図のとおり、所有不動産記録証明制度はこれまでの問題点を解消する制度として期待できます。
| 固定資産納税通知書 | 名寄帳 | 所有不動産記録証明書 | |
|---|---|---|---|
| 1月2日以降に 登記名義人となった不動産 |
記載されない | 記載されない | 記載される |
| 固定資産税が 課税されていない不動産 |
記載されない | 記載されない | 記載される |
| 共有不動産 | 確認できない場合あり | 記載される | 記載される |
| 記載される不動産の範囲 | 発行する市区町村管轄の 不動産のみ |
発行する市区町村管轄の 不動産のみ |
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相続の相談が出来る司法書士を探す2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。
これまでは、不動産登記名義人が亡くなって、相続登記が放置されていてもペナルティーを受けることはありませんでした。しかし、現在は亡くなった人が所有していた不動産について漏れなく相続登記をするのが義務となっています。
相続登記の義務に伴って、相続人は亡くなった人の所有していた不動産をすべて把握する必要が出てきたため、所有不動産記録証明制度のスタートは必然性のあるものと言えるでしょう。
上述のとおり、現在はいくつかの調査方法を組み合わせて行うことにより、できるだけ漏れのないように相続登記をしています。一方、所有不動産記録証明制度が施行されることによって、以下のようなメリットが生まれると考えられます。
所有不動産記録証明制度を活用すれば、全国的に一括して不動産の調査が可能となります。
この新制度によって、価値のない山林などの相続しても困る不動産が存在する場合には、あらかじめ調査しておくことで、ほかにプラスの財産がなければ相続放棄を検討し、不用意にこれらの土地を相続することを防ぐこともできます。また、これまで存在したような一部の不動産について相続登記が漏れていたという事態も防ぐことも可能になります。
現在のところ、相続登記の準備にあたって、亡くなった人が自宅以外にも不動産を所有していた可能性があるケースでは特に、まず名寄帳の請求をして調査をしなければなりません。上述のとおり、名寄帳は請求した市区町村管轄の不動産しか記載されず、確実に調査できているかが不確実な場合もあるため、ほかの方法も組み合わせて調べるように進めます。
しかし、所有不動産記録証明制度がスタートすると、漏れなく簡単に相続登記を行うための準備ができ、これまでの調査の負担が軽減されることが期待できます。
生前に遺言を作成する場合や生前の相続対策を行う場合にも、すべての所有不動産を確認するために所有不動産記録証明書は有効活用できると考えられます。
所有不動産記録証明制度は現在の所有不動産の調査方法の問題点を解消する制度ですが、注意点もあります。
所有不動産記録証明書は、不動産名義人の住所と氏名が一致していないと一覧表には反映されないと考えられています。
たとえば、京都市に住んでいる人が不動産を取得し、京都市の住所で登記手続きを行ったあと、大阪市に転居してそこで亡くなった場合、大阪市の住所で証明書を請求しても、転居前の住所で登記した不動産に関する情報は記載されないという事態が考えられます。
ただし、2026年4月1日より、住所や氏名が変更になった場合にその旨の変更登記をすることが義務化されますので、将来的にはこの不一致は少なくなっていくものと予想されます。
相続登記の義務化に伴いスタートする「所有不動産記録証明制度」は、不動産登記名義人の住所と氏名によってその不動産を全国的に一括して調査でき、所有不動産記録証明書というリストとして証明してもらえる制度です。
この新制度の施行により、相続登記に関する対象不動産の把握の負担が大幅に軽減されることが期待されます。ただし、制度がスタートするまでは、まだ相続対象の不動産の調査に負担があり、所有不動産から漏れるおそれがあるのが現状です。
制度に関する疑問や相続登記に不安がある場合は、不動産や登記手続きの専門家である司法書士に相談することをお勧めします。
（記事は2024年7月1日時点の情報に基づいています）
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