相続した土地を活用する面白さと注意点、リスクも解説
土地を相続したものの放置しているという方は、意外と多いようです。土地は所有しているだけで、さまざまな費用がかかることもあり、売却を検討する方も多いでしょう。しかし、せっかく相続した土地なので、活用を考えてみるのも面白いのではないでしょうか。この記事では、土地を持ち続けるリスクや費用についてお伝えするとともに、いくつかある土地活用法について、それぞれのメリットやデメリットをご説明します。
目次
1. 土地を持ち続け続けるリスクと経費
相続した土地は、所有するだけで費用やリスクが発生してしまいます。具体的には以下の３つがあげられます。
- 固定資産税
- 公共料金
- 空き家の老朽化による近隣へのリスク
使用している、いないに関わらず、土地の所有者に固定資産税が課されます。また、意外なところで水道料金や電気料金などの公共料金の支払いが必要になる点にも注意が必要です。
具体的な料金は、自治体や電気会社により変わりますが、仮に全く使わない場合でも基本料金がかかるケースがほとんどでしょう。
かといって、解約してしまうと、たまに訪問したり、掃除をしたりという場合に不便さを覚えるでしょう。
空き家が老朽化すると、景観が悪化して近隣にも悪影響を及ぼします。
さらに、適切な管理をせず放置すると、災害などで建物が倒壊したり、通行人にケガを負わせたりと、損害賠償請求されてしまうケースもあるので十分注意が必要でしょう。
2. 土地活用として考えたい選択肢
相続した土地を使用しないとの理由で、放置しているとさまざまな費用やリスクが発生してしまいます。できれば、以下のような方法で土地活用を検討してみるとよいでしょう。土地活用にはいろいろな方法があり、要望に応じて取り組みたい土地活用法を選ぶことが可能です。
- 賃貸アパート経営
- 駐車場経営
- 商業施設や介護施設
- コインランドリーやトランクルーム
- 太陽光発電
2-1. 賃貸アパート経営
まずは、賃貸アパート経営です。アパートを建てる必要があるため、数千万円の初期費用がかかる点がネックですが、うまく入居者を集めることができれば、高い収益を期待できます。一方、立地が悪いと入居者を集めにくいことや、競合が多い点がデメリットとなるでしょう。
立地のよい場所に土地があり、多少のリスクを負ってでも高い収益を得たい方におすすめです。
2-2. 駐車場経営
駐車場として貸し出して賃料を得る方法もあります。駐車場経営のメリットは、初期費用を抑えて土地活用できる点です。ただし、駐車場も立地が重要で、立地次第では集客が難しい点がデメリットだといえます。
また、アパートのような居住用施設を建てれば、土地の固定資産税が最大6分の1になる特例を利用できます。駐車場経営では、この特例の適用を得られないので注意が必要です。
リスクを抑えた土地活用を始めたい方におすすめの方法です。
2-3. 商業施設や介護施設
商業施設や介護施設を建てて事業経営者に貸し出す方法です。
アパート経営より初期費用が大きくなりやすく、億を超えるお金がかかることも珍しくありません。しかしながら、うまくいけば大きな収益につなげることができるでしょう。
ある程度まとまった土地を所有していることが前提です。また、特に商業施設の場合は立地も重要となります。
2-4. コインランドリーやトランクルーム
コインランドリーやトランクルームを設置して収益を得る方法です。
駐車場経営ほどではなく、初期費用を抑えた活用が可能で、あまりリスクを背負いたくないという方におすすめだといえます。しかし、コインランドリーは電気代や水道料金が高くなりやすく、うまく集客できなければ損失がどんどん膨らんでいく可能性があるので注意が必要でしょう。
2-5. 太陽光発電
土地に太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。
事業用であれば20年間固定の売電収入を得られるというメリットがあります。また、他の土地活用が基本的に集客力のある土地に限定されるのに比べ、太陽光発電は集客を気にする必要がありません。特に郊外の広い土地を相続したといったケースでおすすめでしょう。
3. 土地活用を考える注意点や相談先
最後に、土地活用を考える際の注意点や相談先についてお伝えします。
3-1. 土地活用を考える上での注意点
土地活用を考える上での注意点としては、以下3つを押さえておくようにしましょう。
- 収支のシミュレーションをできるようにする
- 立地と需給をしっかり考える
- 用途変更の必要性や空室リスクへの対応
まず、土地活用を始める前に、収支のシミュレーションをしっかり行うことが大切です。数十年先の将来を見据えてシミュレーションを行い、うまく収益化できないようであれば諦めるという選択肢を持つことも大切だといえます。
また、事前のシミュレーション通りにいかないことも想定しておくとよいでしょう。
例えば、駐車場経営は一度始めても、他の用途に変更しやすいという特徴があります。一方で、介護施設などは特殊な設備も多く、事業がうまくいかなかったからといって他の事業に転換することが難しくなります。
3-2. 土地活用を考える際の相談先
土地活用を検討する場合は、以下のような専門家に相談するとよいでしょう。
- 土地活用業者
- 税理士やFPなど
まずは、アパート経営と駐車場経営の場合は、それぞれ専門の会社に相談してみることをおすすめします。具体的なシミュレーションを作成してもらうことも可能でしょう。
また、どのような事業を行うにしても、利益がでれば、その利益分について税金を納めなければなりません。
そのため、税理士のような税の専門家に相談しておくことは、非常に重要なことです。
さらに、将来的にお子様に相続させるといったことを考えるのであれば、税理士以外にも、お金の専門家であるFPへ相談することを考えるのもよいでしょう。
4. まとめ
土地活用について、放置することのリスクや具体的な土地活用の選択肢、相談すべき専門家などをご紹介しました。相続した土地は所有しているだけで、さまざまな費用がかかるものです。売却してまとまった資金を得るのも選択肢のひとつですが、何らかの方法で土地活用するのも面白いのではないでしょうか。
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（記事は2021年3月1日時点の情報に基づいています）
