2015年に相続税の税法が改正されたこともあり、これまで相続税の課税対象でなかった人も課税対象となることが増えました。そうした方の中には土地活用することで相続税の節税を考えている方もいらっしゃるでしょう。しかし、土地活用にもいろいろな種類があり、どのように土地を活用すればよいのか悩んでしまうものです。本記事では、土地活用による相続税対策を考えている方に向けて、土地活用の種類をご紹介すると共に、それぞれの初期投資額や収益額の目安などの特徴をご紹介します。本記事を読むことで、自分や所有する土地に合った土地活用法を知ることができるでしょう。
目次
土地活用というとアパート・マンション経営が一番に思い浮かぶかもしれませんが、それ以外にも以下のような種類があります。
ここでは、上記について費用面や収益面など特徴をご紹介していきます。
土地の上にアパートを建てて入居者を募集し、入居者から得られる家賃を収入とする土地活用法です。アパートを建てるのに数千万円程度の初期投資が必要になりますが、マンションなどと比べると費用を抑えて始められます。立地がよければ安定した収益を期待できますが、マンションと比べると部屋数が少なく収益面では見劣りするでしょう。
建物を貸家として、土地を貸家建付地として評価を受けられるのに加え、条件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けられるため相続税の節税面では大きな効果を期待できます。競合が多いため、「何より駅から近い」など好立地であることが重要で、立地がよければ安定した収益が見込める一方、立地が悪いと築年数の経過に応じて収益が大きく悪化する可能性があります。
アパートと同様、土地の上に建物を建てて入居者から家賃を得る方法です。
初期投資額は数千万円～数億円までと規模によってさまざまです。費用面、収益面については、大きなマンションを建てれば初期投資額が大きくなる一方、収益を大きくしやすくアパートの拡大版と考えるとよいでしょう。節税面はアパートと同じく、非常に高い相続税対策効果を期待できます。立地面についてもアパートと同様、駅近であるなど、住む上での利便性が求められます。
土地を駐車場にして貸すことで利用者から収益を得る方法です。月極駐車場とコインパーキングがありますが、一般的にコインパーキングの方が初期投資額は高い一方で、収益を大きくしやすいという特徴があります。とはいえ、コインパーキングでも200万～300万円程度から始められるなど、他の土地活用法と比べると初期投資額を抑えられることが特徴です。転用もしやすいことから、将来、別の土地活用を検討しつつ、ひとまず駐車場として活用しておくという方法も考えられるでしょう。
節税面においては条件を満たすことで小規模宅地等の特例の適用は受けられますが、相続税の面においても固定資産税の面においてもアパート、マンション投資と比べると効果は薄くなっています。
土地の上に一戸建てを建てて貸し出し、入居者から賃料を得る方法です。アパートやマンションと比べて初期投資額が抑えられ、1千万円～数千万円程度で始めることができます。アパートやマンションより数は少ないもののファミリー層からの需要が大きく、立地を間違えなければ安定した収益を期待できます。
ただし、アパートやマンションの様に1つの建物に複数の部屋を設けることができないため、特に地価の高いエリアにおいては十分な収益を得られない可能性が高くなってしまうでしょう。
節税面においてはアパートやマンションと同じく高い相続税対策効果を見込むことができます。
土地の上に有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を建てて入居者から賃料を得る方法です。通勤や通学の必要性がないことから、アパートやマンションほど立地を求められず、郊外の土地でも活用を検討できます。また、規模によっては数億円の初期投資額が必要になりますが、要件を満たすことで補助金を得られることも大きなポイントだと言えるでしょう。
現段階で高齢者率が高く、また今後も増えていくことが予想される日本において高い需要が見込める活用法です。ただし、事業者を確保することが難しいといった問題もあるため、慎重に進めていくことが求められます。
土地の上にトランクルームを建てて、利用者から賃料を得る方法です。500万円～1千万円程度と駐車場よりやや初期投資額が高いですが、他の土地活用法と比べると初期投資額を抑えて活用を始められます。また、相続税対策上はアパートやマンションと同様の効果を期待できるでしょう。
居住系の土地活用法と比べると騒音や日当たりなど気にする必要がないという特徴があります。
土地の上にコインランドリー用の施設を建てて利用者から使用料を得る方法です。規模にもよりますが1千万円～2千万円の初期投資が必要となっています。以前はコインランドリーと言えば、学生など洗濯機が自宅にない人が主な利用者でしたが、近年ではコインランドリー用機器の性能が向上したこともあり、季節の変わり目などに利用する主婦をターゲットとするものに変わってきています。住宅地なのに競合が見当たらないエリアなど、立地によってはまだまだ高い需要を見込めるでしょう。
土地の上に戸建住宅を建てて、自分が住みながら一部を他人に貸し出して賃料を得るという方法です。数千万円程度で始められますが、一部を自分で使うことになるため、投資対効果としては低くなりがちです。とはいえ、自分の住居を確保しつつ、ローンの一部を入居者に返済してもらえるというメリットがあります。また、居住部分を2分の1以上とすることで金利の低い住宅ローンを利用でき、かつ住宅ローン控除も利用可能です。
土地の上に太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。必要な費用は、設置するパネルの量によって数百万円～数億円までさまざまです。太陽光発電の最大のメリットは基本的には立地を全く気にしなくてよいということでしょう。郊外に広大な土地を所有しているケースでおすすめの土地活用法です。
そもそも郊外の土地であれば評価もあまり高くないことが想定されますが、固定資産税や相続税など他の土地活用法と比べると節税効果は低くなってしまう点に注意が必要です。
主に土地の上に自分で建物などの設備を建築する土地活用法についてお伝えしましたが、これ以外にも以下のような方法で活用することが考えられます。
それぞれについて見ていきましょう。
土地を第三者に貸して地代を得る方法です。通常の借地権で土地を貸してしまうと簡単に土地を返してもらえないという問題がありますが、定期借地権であれば、最初に設定した期間が経過したら、その段階で契約を解除できるという特徴があります。
ただし、定期借地権で得られる地代の相場はその土地の固定資産税の3倍程度と、高い収益は期待できない点に注意が必要です。
マンションデベロッパーなどに土地を提供する代わりに、完成したマンションなどの施設の一部を持ち分として受け取れるというものです。立地がよいことなどが条件となりますが、リスクを負わずに収益物件を手に入れることができます。
ただし、自分で土地活用するのと比べると収益性はやや落ちることが多いという点に注意しましょう。
信託会社など、プロに土地を運用してもらって得られた収益から分配金を得る方法です。こちらも高額な初期投資を支払う必要なく収益を得ることを期待できますが、信託会社に報酬を支払う必要があるため、自分で土地活用するのと比べると収益は低くなってしまいます。
また、赤字になってしまうとオーナーが赤字分を負担しなければならない点に注意しましょう。
本記事でご紹介した通り、土地活用にはいろいろな種類、方法があります。なかには高額な初期投資額が必要になるものもあり、失敗しないためにも専門家のアドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。
ここでは、土地活用の相談相手についてご紹介していきたいと思います。
ファイナンシャルプランナーはお金のプランニングに関する専門家で、ライフプランや相続税なども考慮しながら相談できる点がメリットだといえるでしょう。不動産会社や住宅会社に相談するのと比べると第三者としての意見を得られやすいのもおすすめできるポイントです。
特に土地活用をこれから検討するという方におすすめです。ファイナンシャルプランナーは取り扱う範囲が広いため、特に土地活用を専門としている方を探すようにするとよいでしょう。
日頃から多くの不動産に触れている不動産会社に相談するのもよい方法です。不動産会社にもそれぞれに得意の分野やエリアがあるため、自分の土地があるエリアを得意とする不動産会社や土地活用を専門に扱っている不動産会社を探すことをおすすめします。具体的にどのような土地活用を始めるか決めていきたいという段階で、アドバイスを受けておくことをおすすめします。
土地活用を実際に始めた後は、不動産管理会社などに管理を任せることになります。特にアパートやマンションなどで活用を考えている方は、不動産管理会社に相談してエリアごとの空室状況や家賃相場などのアドバイスを受けておくとよいでしょう。アパートやマンションなど、どの土地活用をするかある程度決めた段階で、詳細なアドバイスを受けたいという方におすすめです。
なお、ここでご紹介したファイナンシャルプランナーや不動産会社、不動産管理会社などは1つの会社で全ての機能を備えているケースもあります。別々でも、1社からでもよいですがそれぞれの特徴を踏まえた上で、アドバイスを受けるようにしましょう。
土地活用の種類についてお伝えすると共に、それぞれの特徴や相談先についてなどご紹介しました。土地活用にはさまざまな種類があり、土地オーナーの意向や土地の立地によって適したものが異なります。
土地活用を検討する際には本記事の内容を参考にすると共に、ファイナンシャルプランナーや不動産会社など専門家のアドバイスも受けることをおすすめします。
（記事は2020年12月1日現在の情報に基づきます）
