土地活用の失敗事例17選 失敗を避けるためのポイントを解説
大きな投資を伴う土地活用は、しっかり準備してから行うことが必要です。ハウスメーカーに決断を促されても、決して焦って決める必要はありません。土地活用は、今後40～50年間に渡り土地の利用方法が固定されるため、失敗例を知った上で内容を決めることがポイントです。この記事では「土地活用の失敗例」について、不動産鑑定士が解説します。
1. 土地活用のよくある失敗例
アパート経営、駐車場経営、太陽区発電など、さまざまな選択肢がある土地活用ですが、どの活用方法を選んだ場合であっても共通する失敗例が5つ紹介します。
- 自己資金が不十分であった
- 節税効果を意識しなかった
- 地域のニーズを把握していなかった
- 利回りばかりを追求した
- 建築費の相見積もりを取らなかった
1-1. 自己資金が不十分であった
土地活用では自己資金が不十分であったという失敗があります。自己資金が不十分であると、借入金の返済額が大きくなります。
借入金の返済額が大きいと、少しの空室が発生しただけで借入金の返済リスクが高まります。
多少の空室でも耐えられるようにするには、自己資金を十分に用意して借入金を抑えることが適切な対策です。
土地活用で用意する自己資金は、投資額の3割程度が目安とされています。所有している土地を活用する場合、投資額は主に建築費であるため、建築費の30％程度が用意すべき自己資金ということです。
1-2. 節税効果を意識しなかった
土地活用のメリットとしては、相続税が節税できる点が挙げられます。アパートのような収益物件には、土地や建物の相続税評価額が大きく減額される制度があるためです。
しかしながら、全ての土地活用が十分に節税効果を上げられるわけではありません。例えば、トランクルームやコインランドリー、太陽光発電、コインパーキングといった土地活用は相続税評価額を十分に減額できない土地活用となります。
トランクルームやコインランドリーの場合、相応の投資額が必要です。それなりの投資をしたにもかかわらず、相続税の節税効果がないとすると土地活用を行う意味合いが薄れてしまいます。相続税対策を目的に土地活用を行う場合には、どのような活用方法で減額効果が大きくなるかを調べてから始めることがコツです。
1-3. 地域のニーズを把握していなかった
相続した土地や元々持っている土地を活用する場合、立地を選ぶことができません。従って、その地域に適した土地活用をしなければ、失敗するリスクが高くなるでしょう。
例えば、駅から遠く、周辺は田んぼ、店舗もない場所に単身向けアパートを建設しても、空室率は高くなるでしょう。観光地などの駐車場経営が適している地域で、固定資産税を減税するために賃貸住宅を建ててしまうと、利用者が見つからずに収益が得られないでしょう。
1-4. 利回りばかりを追求した
元々持っている土地で土地活用を行う場合であっても、利回りばかりを追求し過ぎると失敗することもあります。
利回りを上げようと建築費を抑え過ぎ、安普請の建物を建ててしまうと逆に入居者も決まりにくくなり、また、早い段階から修繕費が多発してしまうようなこともあります。稼ぎ続けられる建物とするには、相応の仕様の建物とすることが求められます。土地活用では、ある程度の投資をして優良資産を築くという発想も大切であり、結果的に利回りが若干下がることは決して悪いことではありません。
1-5. 建築費の相見積もりを取らなかった
土地活用では、建築費の相見積もりを取らなかったという失敗もあります。一般の方が施工会社と相対交渉で建築費を下げることは相当難しいですが、複数の会社から見積もりを出させて比較する「相見積もり」を行えば一般の方でも建築費を抑えることが可能です。
建築費を安く抑えることは、借入金を減らすことにもつながり、失敗のリスクを下げる効果があります。
相続会議の「土地活用プラン請求サービス」を使えば、複数のハウスメーカーから簡単に相見積もりを取ることができます。複数のプランを比較し、建築費を抑えることで、土地活用の失敗を防ぎましょう。
2. 賃貸経営の失敗例
アパートや戸建てなど賃貸経営をする際の代表的な失敗例を6つ紹介します。
2-1. アパート以外の選択肢を検討しなかった
土地活用というとアパートだけを想像する人がいます。
土地活用にはアパートだけでなく、老人ホームや保育園、賃貸マンション、オフィスビル、ビジネスホテル、コンビニ、ロードサイド型店舗等、様々なものがあります。
土地の上に建物を建て、借主に借りてもらえれば土地活用となるため、活用方法に決まった形はないのです。
アパートは、店舗やオフィスビルに比べると収益性が低い土地活用となります。
そのため、店舗ができる立地であるにも関わらず、アパートを建ててしまうともったいない選択をしたことになります。
収益性の高い土地活用を行うには、アパート以外も含めて幅広い用途で検討することがポイントです。
2-2. 一棟貸しのテナントを賃料だけで決定してしまった
土地活用には、コンビニや老人ホーム等の一棟貸しがあります。一棟貸しの土地活用では、テナントを賃料だけで決定してしまったという失敗も多いです。
一棟貸しは、そのテナントのために建物を建てるため、建物の汎用性が低く、退去されてしまうと次の借主を見つけることが困難となります。
やたらと賃料の高いテナントは、無理をしている可能性があり、早期に撤退してしまうリスクも高いです。
そのため、一棟貸しの事業者は賃料だけでなく、実績や会社の経営状況も含めて決定することがポイントとなります。
2-3. サブリースでも家賃が下がることを知らなかった
土地活用では、サブリースでも家賃が下がることを知らなかったという失敗があります。
サブリースとは転貸による管理方式のことです。
空室保証または家賃保証とも呼ばれるため、空室が発生しても家賃が下がらないと誤解しがちですが、空室が発生すればいずれ家賃は下がります。
空室が多く発生すると、サブリース会社から賃料の減額交渉が行われるのが通常であり、結局のところ空室リスクは回避できないということです。
サブリースだから安心ということはあり得ず、サブリースをしなければ土地活用に不安を感じるような立地であれば土地活用はすべきではありません。
土地活用の失敗を防ぐには、サブリースを選択しなくても良いような立地で行うことが最も重要な対策です。
2-4. 店舗区画を2階以上に設けてしまった
土地活用では、店舗区画を2階以上に設けてしまったという失敗もあります。
店舗に関しては、1階は賃貸需要が強いですが、2階以上や地下階になると途端に賃貸需要が弱くなります。
例えば、賃貸マンションで1階と2階に店舗区画としてしまうと、2階の区画はなかなかテナントが決まらないということがよくあります。
2階以上の店舗区画は、よほど良い立地でない限り決まりません。
また、2階に店舗を決めやすくするには、2階への直通エスカレーター等の設置が必要となり、余計にコストがかかることも多いです。
よって、店舗の賃貸需要がある立地でも、店舗区画は基本的に1階のみに留めることが無難です。
老人ホームやコンビニ、店舗、オフィスビル、ビジネスホテル等の事業系の土地活用を行う場合、借主が入居時に一定の内装工事を行うことが一般的です。
2-5. 原状回復の定義があいまいなまま入居者工事を認めてしまった
事業系の土地活用では、原状回復の定義があいまいなまま入居者工事を認めてしまったという失敗があります。
例えば、建物を飲食店に貸す場合、テナントが店舗内にキッチンやトイレを作るために床に配水用の穴をあけるような工事を要望してきます。
躯体に穴をあけるような工事は、一般的には原状回復が不能となるため、原状回復の対象から外すことが必要です。
事業系のテナントは、入居の際に様々な工事を行うため、賃貸借契約時にどこを原状回復の対象とすべきかを決めておかないと、退去時に原状回復で揉めてしまいます。
そのため、特に事業系の土地活用をする場合には、貸主として工事の内容をしっかりと把握するとともに、原状回復の範囲を決めておくことが対策となるのです。
事業系の土地活用はテナント工事が発生するため、アパートや賃貸マンションのような住居系の土地活用よりも難易度が高くなります。
よって、事業系の土地活用を行うには、親身に相談に乗ってくれる管理会社を選ぶことが重要です。
2-6. 大きな建物を作り過ぎた
大きな建物を作り過ぎたという失敗もあります。例えば、狭い土地で賃貸マンションを建てる場合、エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまう人もいます。
エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまうと、高層階の入居者を獲得しにくくなり、賃貸経営に苦戦することが多いです。
土地活用は容積率(敷地面積に対する建物の延床面積の割合のこと)を消化しきることが常に正解ではなく、場合によっては容積率を余らせた状態で建物を建てることも必要なケースもあります。
エレベーターなしの物件を建てる場合、欲をかかずに建物は例えば4階までに留めるといったことも適切な対策です。
大きな建物を建てる場合、入居者が本当に埋まるかどうかを十分に検討した上で建物規模を決めることがポイントとなります。
3. 駐車場経営の失敗例
駐車場経営をする際の主な失敗例は、以下の3つです。
3-1. 無理に自営にこだわってしまった
駐車場で収益を上げるには、自営で行うことが最も儲かります。しかしながら、よほど駐車場に適した立地でない限り、自営で最初から順調に収益を上げていくことは難しいです。少なくとも最初は運営会社に賃貸した方が無難です。もし自営をしたいのであれば、とりあえず数年間運営会社に賃貸し、駐車場の存在の認知度を高めた後に自営に切り替えるのが良いと思われます。
3-2. シミュレーションより儲からなかった
駐車場は、交通量や道路幅員、視認性、形状等のちょっとした違いでユーザーから見た「入りやすさ」が異なってきます。実際にやってみないとわからない部分も多く、運営会社が提示してきたシミュレーションと異なってしまうこともよくあります。シミュレーション通りにならないと、運営会社から賃下げを要求されます。アパートよりもシミュレーションが狂いやすいという性質があることは知っておきましょう。
3-3. 税金の負担が大きくなった
戸建てやアパート等の住宅を取り壊して駐車場にすると、住宅用地の軽減措置がなくなり土地の固定資産税が上がります。また、複数の筆(土地の単位のこと)からなる土地で、道路に面していない筆を含む土地で駐車場経営をすると、土地が一体利用されたものとして無道路地の筆の固定資産税が上がります。更地にする前の利用状況や、敷地内の筆の状況によっては、駐車場にすることで土地の固定資産税が上がることもあるということです。
4. 太陽光発電の失敗例
太陽光発電における主な失敗例は、以下の3つです。
4-1. 昔始めた人の話だけを聞いて始めてしまった
太陽光発電の土地活用は、国が行っている固定価格買取制度を利用して収益を上げる土地活用です。国は当初、太陽光発電を普及させるために買取価格を高く設定していました。しかしながら、現在では買取価格は極めて低くなっており、昔始めた人と今始める人では収益が全く異なります。先に始めた人ほど儲かる土地活用であるため、昔に始めた人の話は参考にすべきではありません。
4-2. 十分な収益シミュレーションを行わなかった
太陽光発電の土地活用は、年々、厳しさを増しています。土地の固定資産税が十分に安く、日照条件の良い場所で行わないと、収益をプラスに持っていくことはなかなか難しいです。収益の中から借入金の返済原資を生み出すような余裕はないため、投資は少なくとも全額自己資金で行う必要があります。投資自体のリスクが大きくなっていることから、十分にシミュレーションを行い慎重な判断をすることが求められます。
4-3. 撤去費用まで考慮しなかった
近年の買取価格では、投資額は全額自己資金で行う必要があるだけでなく、将来の撤去費用も貯められないことも想定されます。国の買取期間が終わった後、撤去費用が捻出できず、土地が負の遺産となってしまう可能性があります。お金を生まない太陽光パネル付きの土地は、普通の更地よりも売却しにくいです。将来の土地の価値を大きく棄損しかねない可能性もあり、慎重な判断をすることが必要です。
5. 土地活用で失敗しないためのポイント
土地活用で失敗しないためには、自己資金や土地の特性、ニーズなどを押さえておかなければなりません。
5-1. 自己資金を投資額の30%に設定する
元々土地を持っている人の場合、土地活用の自己資金は、投資額の30%を準備しておくことが理想です。自己資金が多いほど、借入金の返済リスクを軽減できます。
また、土地活用は土地も借入金を組んで購入した場合、土地の借入金を返済できるほど収益性は高くはないです。よって、新たに土地を購入する人は、少なくとも土地代は全額自己資金で購入する必要があります。
5-2. 土地活用の成功事例を知る
土地活用をする際は失敗事例だけでなく、成功事例に目を向けることも大切です。
成功事例を知ることで所有している土地にあった適切な活用方法が見つかるかもしれません。土地活用の成功事例を探す際は、それぞれのメリットやデメリットもあわせて確認するとよいでしょう。
5-3. 土地の特性やニーズを把握する
土地活用をする際は、土地の特性やニーズを把握することが大切です。
なかには、賃貸住宅や駐車場、コインランドリーなどの土地活用に向いていない土地も存在します。立地や形状に応じた活用方法を選択しなければ、想定していた収益が見込めなかったり、売却できなかったりするケースが考えられます。
土地活用で失敗しないためにも、土地の特性を理解したうえで適切な活用方法を選びましょう。
5-4. 収益の現実的なシミュレーションをする
業者のシミュレーションをうのみにするのではなく、自らチェックし直しましょう。
アパート経営であれば「空室率を5％で見込んでいるか」「家賃下落を見込んでいるか」「家賃が下落しても借入金は返済できるか」「修繕費を見込んでいるか」などの視点が大切です。
6. まとめ 複数の不動産会社のプランを比較しよう
さまざまな種類がある土地活用は、不動産会社によって提案内容や強みが異なります。そのため、複数の不動産会社の意見を聞くことで、土地に応じた最適な活用方法が見つかるかもしれません。
ただ、複数の不動産会社と連絡し、提案内容や見積もりの比較をすることは容易ではありません。インターネットでの一括比較サービスを利用すると、複数業者から設計プランや施工費用の提案が受けられます。
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(記事は2023年3月1日時点の情報に基づいています。)
