1.土地を借入金で購入してしまった

土地活用は、土地を借入金で購入すると失敗します。
理由としては、ほとんどの賃貸経営は土地の借入金を返済できるほど収益性は高くないからです。

建物の借入金は基本的に返済できるため、建物は借入金を使っても基本的に問題ありません。
一方で、土地の借入金までは返済できないため、土地活用は「元々土地を持っている人が行う」か、もしくは「土地は自己資金で購入できる人が行う」のが原則となります。

よって、土地を持っていない人が土地活用を行う場合には、土地を購入できる現金が貯まってから行うことが適切な対策です。

2.アパートだけを検討して他の選択肢を検討しなかった

土地活用というとアパートだけを想像する人がいます。
土地活用にはアパートだけでなく、老人ホームや保育園、賃貸マンション、オフィスビル、ビジネスホテル、コンビニ、ロードサイド型店舗等、様々なものがあります。

土地の上に建物を建て、借主に借りてもらえれば土地活用となるため、活用方法に決まった形はないのです。

アパートは、店舗やオフィスビルに比べると収益性が低い土地活用となります。
そのため、店舗ができる立地であるにも関わらず、アパートを建ててしまうともったいない選択をしたことになります。

収益性の高い土地活用を行うには、アパート以外も含めて幅広い用途で検討することがポイントです。

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3.建築費の相見積もりを取らなかった

土地活用では、建築費の相見積もりを取らなかったという失敗もあります。
一般の方が施工会社と相対交渉で建築費を下げることは相当難しいですが、相見積もりを行えば一般の方でも建築費を抑えることが可能です。

建築費を安く抑えることは、借入金を減らすことにもつながり、失敗のリスクを下げる効果があります。

相続会議の「土地活用プラン請求サービス」を使えば、複数のハウスメーカーから簡単に相見積もりを取ることができます。

投資額を抑え、土地活用の収益性を上げることができますので、建築費は相見積もりによって極力抑えるようにしましょう。

4.サブリースでも家賃が下がることを知らなかった

土地活用では、サブリースでも家賃が下がることを知らなかったという失敗があります。
サブリースとは転貸による管理方式のことです。

空室保証または家賃保証とも呼ばれるため、空室が発生しても家賃が下がらないと誤解しがちですが、空室が発生すればいずれ家賃は下がります。

空室が多く発生すると、サブリース会社から賃料の減額交渉が行われるのが通常であり、結局のところ空室リスクは回避できないということです。

サブリースだから安心ということはあり得ず、サブリースをしなければ土地活用に不安を感じるような立地であれば土地活用はすべきではありません。

土地活用の失敗を防ぐには、サブリースを選択しなくても良いような立地で行うことが最も重要な対策です。

5.一棟貸しのテナントを賃料だけで決定してしまった

土地活用には、コンビニや老人ホーム等の一棟貸しがあります。一棟貸しの土地活用では、テナントを賃料だけで決定してしまったという失敗も多いです。

一棟貸しは、そのテナントのために建物を建てるため、建物の汎用性が低く、退去されてしまうと次の借主を見つけることが困難となります。

やたらと賃料の高いテナントは、無理をしている可能性があり、早期に撤退してしまうリスクも高いです。

そのため、一棟貸しの事業者は賃料だけでなく、実績や会社の経営状況も含めて決定することがポイントとなります。

6.大きな建物を作り過ぎた

土地活用では、大きな建物を作り過ぎたという失敗もあります。
例えば、狭い土地で賃貸マンションを建てる場合、エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまう人もいます。

エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまうと、高層階の入居者を獲得しにくくなり、賃貸経営に苦戦することが多いです。

土地活用は容積率(敷地面積に対する建物の延床面積の割合のこと)を消化しきることが常に正解ではなく、場合によっては容積率を余らせた状態で建物を建てることも必要なケースもあります。

エレベーターなしの物件を建てる場合、欲をかかずに建物は例えば4階までに留めるといったことも適切な対策です。

大きな建物を建てる場合、入居者が本当に埋まるかどうかを十分に検討した上で建物規模を決めることがポイントとなります。

7.店舗区画を2階以上に設けてしまった

土地活用では、店舗区画を2階以上に設けてしまったという失敗もあります。
店舗に関しては、1階は賃貸需要が強いですが、2階以上や地下階になると途端に賃貸需要が弱くなります。

例えば、賃貸マンションで1階と2階に店舗区画としてしまうと、2階の区画はなかなかテナントが決まらないということがよくあります。

2階以上の店舗区画は、よほど良い立地でない限り決まりません。
また、2階に店舗を決めやすくするには、2階への直通エスカレーター等の設置が必要となり、余計にコストがかかることも多いです。

よって、店舗の賃貸需要がある立地でも、店舗区画は基本的に1階のみに留めることが無難です。

8.原状回復の定義があいまいなまま入居者工事を認めてしまった

老人ホームやコンビニ、店舗、オフィスビル、ビジネスホテル等の事業系の土地活用を行う場合、借主が入居時に一定の内装工事を行うことが一般的です。

事業系の土地活用では、原状回復の定義があいまいなまま入居者工事を認めてしまったという失敗があります。

例えば、建物を飲食店に貸す場合、テナントが店舗内にキッチンやトイレを作るために床に配水用の穴をあけるような工事を要望してきます。

躯体に穴をあけるような工事は、一般的には原状回復が不能となるため、原状回復の対象から外すことが必要です。

事業系のテナントは、入居の際に様々な工事を行うため、賃貸借契約時にどこを原状回復の対象とすべきかを決めておかないと、退去時に原状回復で揉めてしまいます。

そのため、特に事業系の土地活用をする場合には、貸主として工事の内容をしっかりと把握するとともに、原状回復の範囲を決めておくことが対策となるのです。

事業系の土地活用はテナント工事が発生するため、アパートや賃貸マンションのような住居系の土地活用よりも難易度が高くなります。

よって、事業系の土地活用を行うには、親身に相談に乗ってくれる管理会社を選ぶことが重要です。

9.自己資金が不十分であった

土地活用では自己資金が不十分であったという失敗があります。自己資金が不十分であると、借入金の返済額が大きくなります。

借入金の返済額が大きいと、少しの空室が発生しただけで借入金の返済リスクが高まります。

多少の空室でも耐えられるようにするには、自己資金を十分に用意して借入金を抑えることが適切な対策です。

土地活用で用意する自己資金は、投資額の3割程度が目安とされています。
元々土地を持っている人が土地活用を行う場合、投資額は主に建築費であるため、建築費の30%程度が用意すべき自己資金ということです。

まとめ

以上、土地活用の失敗例について解説してきました。
土地活用の失敗例には「建築費の相見積もりを取らなかった」や「一棟貸しのテナントを賃料だけで決定してしまった」等があります。

土地活用は焦って決める必要はありませんので、幅広く検討した上で、最適なものを選ぶようにしましょう。

(記事は2022年3月1日時点の情報に基づいています。)