路線価評価の対象になる土地と考え方

最初に、路線価での評価対象になる土地と評価の考え方について見てみましょう。

路線価方式の対象は「道路に面している土地」

「路線価方式で土地を評価する」といっても、すべての土地が対象になるわけではありません。土地には地目があります。地目とは土地の利用状況を表し、「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」といった具合に分かれているのです。

この中で路線価での評価の対象となるのは「宅地(建物が建っている土地)」で、かつ道路に面しているものに限られます。市街地の中にある自宅の土地やオフィス、工場の土地はほぼすべてが路線価評価の対象と考えてよいでしょう。

宅地の評価額を決めるのは「土地の面積」と「利用価値の高さ」

「宅地の評価額が高いのは面積が大きいからだ」と思いがちです。確かに面積は重要な要素ですが、それだけではありません。利用価値の高さも影響します。そして、土地の計算で利用価値を表す要素となるのが「路線価」と「補正率」です。

路線価とは、宅地に面している道路につけられた、標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額を言います。公示価格や売買価格、不動産鑑定士による評価額を参考に国が決めているもので、平たく言うと「一般的な宅地の利用価値の高さ」を表します。地方よりも都心の方が路線価の評価額は高くなる傾向にあります。

ただ、路線価は土地の個別事情までは考慮していません。しかし実際には、都心にある土地でも形がいびつであるために利用価値が低く、買い手がなかなかつかなかったりします。このような事情を反映するために、補正率が設けられています。

路線価方式による評価方法と順序

次に、路線価方式での計算の流れについて見ていきます。

路線価方式の計算は「路線価×補正率×地積」

路線価方式での評価額は、次の計算式で行います。

路線価×補正率×地積

後述しますが、2つ以上の道路と接している宅地は補正率以外に加算率も加えて評価します。計算式の各要素は次の通りです。

路線価は道路に面した1㎡あたりの土地の評価額

路線価は路線価図で確認します。千円単位で表示されており、矢印(←→)が路線価の適用範囲を示しています。相続税法では、亡くなった年分の路線価を用いることとされていますが、実際にその年分の路線価が分かるのは毎年7月1日です。そのため、その年の2月や3月に自宅の持ち主が亡くなったら、7月まで待たなくてはなりません。

地積は1画地ごとの土地の面積

地積は土地の面積です。被相続人の死亡日のものを使います。路線価評価においては「筆」「地番」にとらわれず、「1画地」ごとに地積を考えます。

地積は、死亡日に実際あったものとしてもっとも確実性の高いものを使わなくてはなりません。そのため、通常は固定資産評価証明書の課税地積を用いますが、帳簿上の数値が実情と異なるときは、相続発生後に測量して実際の地積を求めます。

後述しますが、マンションの宅地については、マンション1室に対応する「敷地権」を評価します。具体的には、最初にマンションが建っている敷地全体の評価額を求め、これに敷地権の割合を掛けて評価額を算出します。

補正率は使いにくい宅地を正しく評価する割合

補正率とは宅地の形状に応じた土地の価値をより正確に求めるための割合をいいます。どの宅地も長方形や正方形のように整っていて使いやすい形状(整形地)であるのが理想ですが、「道路から奥まっていて使いづらい」「形がいびつで利用価値が低い」といった事情を宅地ごとに抱えているのが現実です。しかしそのような使いにくさは路線価には反映されません。そこで、このような宅地の価値をより正確に評価するために補正率を使います。

主な補正率には次の5つがあります。いずれも国税庁が公表している一覧表で確認します。

奥行価格補正率
道路から奥行距離が長すぎる、あるいは短すぎるために利用しにくい宅地の評価に用いる補正率。

不整形地補正率
形がいびつで宅地全体を有効利用できない宅地の評価に用いる補正率。

間口狭小補正率
道路に接する間口が狭く利用しにくい宅地の評価に用いる補正率。

奥行長大補正率
間口に比べて奥行距離が長すぎて利用しにくい宅地の評価に用いる補正率。

がけ地補正率
がけ地があって使いにくい宅地の評価に用いる補正率。

なお、奥行価格補正率はほぼすべての宅地の評価で用い、それ以外の補正率は土地の実情に応じて使い分けます。

2つの道路に面した土地は「正面の路線価+もう一つの路線価」で計算する

「路線価評価は道路に面している宅地に対して行う」と言いましたが、宅地に面している道路は1つだけとは限らず、2つのときもあります。2つの道路でも、宅地の正面と側方に接していることもあれば、正面と裏面に接していることもあります。このようなときは、1㎡あたりの調整後の路線価が最も高い道路を正面道路と考えた上で、「側方路線影響加算率」や「二方路線影響加算率」でもう一つの道路の路線価も加味して評価を行います。具体的な計算式は、次の通りです。

正面と側方の2つの道路に面する宅地の評価の計算式

1.正面の路線価×正面の奥行価格補正率(円未満切捨)
2.側方の路線価×側方の奥行価格補正率×側方路線影響加算率
3.(1.+2.)×地積=宅地の評価額

正面と裏面の2つの道路に面する宅地の評価の計算式

1.正面の路線価×正面の奥行価格補正率(円未満切捨)
2.裏面の路線価×裏面の奥行価格補正率×二方路線影響加算率
3.(1.+2.)×地積=宅地の評価額

なお、実際の各補正率・加算率は国税庁が提示している一覧表で確認します。側方路線影響加算率も二方路線影響加算率も地区区分ごとに定められています。側方路線影響加算率は2路線が交差する場所にある「角地」と折れ曲がる1つの路線の内側にある「準角地」で割合が変わりますので注意しましょう。

1つの道路に面する宅地を評価してみよう

ではここから簡単な例で実際に宅地を評価してみましょう。最初に1つの道路に面する宅地を評価します。

通常、路線価図では「170」「200」という数字の横にAからGまでのアルファベットが付されています。これはその土地の借地権割合を意味するのですが、本稿では理解しやすくするために、宅地には借地権設定がされていないものとします。

1. 路線価を調整する

まず、宅地の正面の道路に付された路線価に、宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正率を乗じて路線価を調整します。このケースでの奥行距離は8mなので、普通住宅地区の8mに対応する奥行価格補正率を奥行価格補正率表(https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm)から探します。

奥行価格補正率が0.97であることが分かったので、ここで路線価に補正率を掛けて調整します。路線価の「170」は千円単位での表示です。そのため「170」は「1㎡あたり170,000円」を意味します。

路線価の調整
170,000円×0.97=164,900円

2.宅地の評価額を計算する

調整した路線価に地積を掛けて宅地全体の評価額を求めます。

宅地全体の評価額
164,900円×100㎡=16,490,000円

いびつな宅地は「想定整形地」を使って評価する

先ほどの例は整形地だったので奥行距離が一目瞭然でしたが、実際にはいびつな形の土地がほとんどです。形がいびつだと、奥行距離をすぐに把握することができません。このような宅地は、次の計算式で比較し、どちらか短い方を奥行距離とします。

想定整形地とは、宅地の正面の道路から垂直に線を引いて作った、宅地全体を囲む四角形をいいます。つまり「もしもこの宅地が整形地であったなら」をイメージした図です。単に囲めばいいわけではなく、面積がもっとも小さくなるように線を引きます。

この宅地は先ほどの宅地と違って変わった形をしているため、すぐに奥行距離を把握できません。そのため、先ほどの式で奥行距離を求めます。

1.奥行距離を2つ計算し、短い方を選択する

奥行距離は短い方を用いるので、ここでは12mとなります。

2.地区区分から奥行価格補正率を選び、路線価を調整する

奥行価格補正率表から普通住宅地区での12mの奥行補正率を探します。

一覧表から、1.0であることが判明したので、路線価を調整します。

200,000円×1.0=200,000円

3.宅地全体の評価額を求める

2.で調整した路線価に地積を掛けて宅地全体の評価額を算出します。

200,000円×60㎡=12,000,000円

2つの道路に面する宅地は「正面の道路はどっち?」からスタート

せっかくですので、2つの道路に面する宅地の評価も考えてみましょう。

一つの土地に2つの道路が接していると、「どちらの道路が正面なのか」という問題が生じます。路線価を比較しただけで正面の道路を決めてしまっては、正確な宅地評価が行えません。土地の利用しやすさも評価に影響するからです。

そこで、最初に「路線価×奥行価格補正率」をそれぞれの道路について行い、高い方を正面道路として選びます。なお、2つ以上の道路が面しているということはその分利用価値が高いと考えられるため、側方道路の路線価も宅地の評価に加味します。

1.2つの道路について路線価の調整を行い、高い方を正面道路にする

ここでは25m接している道路側と10m接している道路側とでそれぞれ「路線価×奥行価格補正率」を計算し、高い方を正面道路として決定します。

25m接している道路側
地区区分は普通住宅地区、奥行距離は10mです。奥行価格補正率表から探すと奥行価格補正率は1.0になります。そのため、調整した路線価は次のようになります。

200,000円×1.0=200,000円

10m接している道路側
奥行距離は25mです。奥行価格補正率表から探すと奥行価格補正率は0.97になります。そのため、調整した路線価は次のようになります。

150,000円×0.97=145,500円

比較すると200,000円>145,500円なので、25m接している道路側が正面道路になります。

2.正面道路側の路線価を調整する

正面道路側の調整した路線価は、上記の算式から200,000円となります。

3.側方道路側の路線価を調整する

側方道路側の路線価も宅地評価を行う上で加味します。ただし、側方道路は宅地評価の主役ではありません。脇役として調整すべく、奥行価格補正率と側方路線影響加算率を乗じて評価額を算出します。

この宅地は準角地であり、かつ住んでいる地区も普通住宅地域であることから、側方路線影響加算率は0.02であることが分かります。

150,000円×0.97×0.02=2,910円

4.正面道路側と側方道路側を合計した上で地積を掛ける

2つの道路に面した土地は、道路それぞれで調整した路線価を合計した上で地積を掛け、宅地全体の評価額を求めます。

(200,000円+2,910円)×250㎡=50,727,500円

マンションの路線価評価の対象は「敷地権」

マンションに住む人が多い今、マンションの宅地評価も気になるところです。マンションの宅地は、自宅を区分所有しているという点から、その区分所有部分に対応した「敷地権」を評価します。計算式は次の通りです。

敷地権=マンションの敷地全体の評価額×敷地権の割合

敷地権の割合は、専有部分の建物の登記事項証明書から確認できます。なお、マンションの敷地全体の評価はこれまで見てきたものと同じです。こちらも例で考えてみましょう。最初の例に使った宅地をそのまま用いて考えます。

1.マンションの敷地全体の評価額を求める

最初に、マンションの敷地全体を評価します。今回の例では16,490,000円です。

2.敷地権割合と敷地全体の地積を求める

次に、マンションの「敷地権割合」と「地積」を求めます。いずれも、マンションの敷地の登記事項証明書に記載されています。例えば、地積が1395.03㎡、敷地権割合が124/100,000,000の場合を考えると次のような計算式になります。

16,490,000円×1395㎡(地積)×124/10000(敷地権割合)=285,244,020円

複雑な宅地は専門家に依頼しよう

今回、路線価方式を用いた宅地の評価をいくつか例をあげて行いました。実際にはもっと複雑な形の宅地がたくさんあります。また、急斜面にある宅地や災害警戒地域にある宅地も利用価値が低いため、丁寧に路線価の調整を行わなくてはなりません。

このような事情を抱えた宅地を一人で評価しようとすると、間違えたり、補正率を見落として余計な相続税を払ったりすることになりかねません。「複雑で難しいな」と感じたら、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

(記事は2020年6月1日時点の情報に基づいています)