小規模宅地等の特例を受けるには？　同居の有無などポイントを税理士が解説

1. 小規模宅地等の特例　評価額を最大８割下げる軽減措置

亡くなった人の自宅や事業に使用していた宅地は、残された家族にとって生活の基盤を維持するために大切な財産です。これらの財産について通常の取引価額を基準に計算した評価額をそのまま相続税の計算に適用することは相続税が高額になり、自宅や事業用の不動産を売却しなければ相続税を支払えなくなることも考えられます。そのため、このような財産については相当の優遇措置を受けるべきであるという趣旨のもと、一定の要件を満たす宅地等については最大80％評価額を下げて、相続税の負担を軽減しようとする「小規模宅地等の特例」が創設されました。

なお、小規模宅地等の特例は大きく分けて4つに分類されます。

1. 特定居住用宅地等
2. 特定事業用宅地等
3. 特定同族会社事業用宅地等
4. 貸付事業用宅地等

今回は親と住んでいる二世帯住宅の相続について、特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例を受けるにあたって相談があった事例をもとに解説していきます。

1-1. 特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例とは

被相続人（亡くなった人）又は被相続人の同一生計親族が住んでいた宅地等について、相続又は遺贈により財産を取得した親族は、一定の要件を満たせば、その宅地等のうち330㎡までの部分について評価額を80％下げることができます。

1-2. 同居の有無など特例の要件

一定の要件とは以下の通りです。

1 配偶者が取得した場合
無条件で特例を受けることが可能

2 取得した親族が被相続人と同居している場合
申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その建物に住み続けること

3 取得した親族が被相続人と同居していない場合
被相続人の配偶者又は被相続人と同居している相続人がいない場合に次の要件を満たすこと

• 相続開始前3年以内にその親族やその親族の配偶者・3親等内の親族・同族会社等が所有する家屋（相続開始直前に被相続人が住んでいた家屋を除く）に住んだことがないこと
• 相続時にその親族が住んでいる家屋を過去に所有していないこと
• 申告期限まで引き続きその宅地等を所有していること

4 被相続人の同一生計親族が取得した場合
申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその親族が住み続けること

2. よくある相談事例から解説

親と住んでいる二世帯住宅について小規模宅地等の特例を受けようとする場合に、よくある相談事例を三つ挙げてみます。

Ｑ1.父と同居していましたが、父は亡くなる1年程前から老人ホームに入居していました。亡くなった日に父と同居していませんでしたが小規模宅地等の特例を受けることはできますか。

Ａ1.亡くなった日に老人ホームに入居している場合でも、次の要件を満たせば、老人ホームに入居する前に住んでいた宅地等は、被相続人が住んでいた宅地等になります。

1. 被相続人が亡くなる直前に要介護認定、要支援認定又は障害支援区分の認定を受けていたこと
2. 被相続人が（特別）養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅等又は障害者支援施設等に入所していること
3. 被相続人が２の施設に入所後、その宅地等が事業用又は新たに被相続人等以外の人の居住用になっていないこと

最近は老人ホーム等に入居する方が増加傾向にあるため、同居の要件に該当するかどうかの相談が増加しています。また後述しますが、事例のように父が老人ホームに入居している場合は、相続税の申告書の添付書類が非常に複雑なため注意が必要になります。

Q2.私（長男）は親と一棟の建物に住んでいますが、１階と２階が構造上独立しているため内部で行き来できません。この場合、私は親と同居しているといえますか。

A2.その建物が区分所有登記をしているかどうかで同居の判定が変わります。
建物の区分所有登記をしている場合、親と同居していないと判定します。

建物の区分所有登記をしていない場合、親と同居していると判定します。
平成25年度の税制改正より、同居の判定は建物の構造ではなく、建物が区分所有登記をしているかどうかで判定することになりました。したがって、建物内部で行き来できるかなど構造上独立しているかどうかは同居の判定に影響を与えません。

Q3.私（次男）は父と同居しています。長男は別の場所に住んでいます。このたび父が亡くなり、長男と私は遺産分割の協議をしていますが、財産の大部分が自宅のため、私が自宅を相続しようとすると長男は不公平だと主張し、申告期限までに分割協議がまとまりそうにありません。この場合、手続上注意すべきことはありますか。

A3.申告期限までに分割協議がまとまらない場合、小規模宅地等の特例を受けることはできません。ただし、相続税の申告書に『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付することにより、相続税の申告期限から3年以内に分割協議がまとまった場合には、小規模宅地等の特例を受けることができます。

事例では最終的にどのような分割になるかわかりませんが、小規模宅地等の特例を受ける可能性があれば、忘れずに『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付しておく必要があります。
なお、相続前の相談であれば、遺言書を作成して自宅は次男に相続する旨を記載しておくことをお勧めします。

3. 小規模宅地等の特例を受けるための手続き

小規模宅地等の特例を受けるために一番注意しなければならないことは、相続税の申告書を提出してはじめて小規模宅地等の特例を受けられるということです。

相続税の申告書は、亡くなった人の財産額が基礎控除を超える場合に提出する必要がでます。ただし、小規模宅地等の特例の優遇措置を受ける場合は、小規模宅地等の特例を受ける前の財産額が基礎控除を超えるかどうかで判断することになります。上記事例では、自宅に小規模宅地等の特例を受ける場合、自宅の評価額が6000万円から1200万円になるため、父の財産額は基礎控除（4,200万円）以下になります。しかし、小規模宅地等の特例を適用する前が基礎控除を超えているため、相続税の申告書の提出は必要になります。その他、特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例を受ける場合は相続税の申告書に多くの添付書類が必要になります。

3-1. 共通する添付書類

• 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本又は図形式の法定相続情報一覧図の写し
• 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
• 申告期限後3年以内の分割見込書（申告期限内に分割ができない場合）

3-2. 同居の有無などに応じて必要なその他添付書類

≪被相続人と同居している場合≫
特例の適用を受ける宅地等に自己が住んでいることを明らかにする書類（特例を受ける人がマイナンバーを有する場合は提出不要）

≪被相続人と同居していない場合≫

• 相続開始前3年以内の住所等を明らかにする書類（特例を受ける人がマイナンバーを有する場合は提出不要）
• 相続開始前3年以内に住んでいた家屋が、自己、自己の配偶者、3親等以内の親族又は同族会社等が所有する家屋でないことを証する書類（登記簿謄本や賃貸借契約書など）
• 相続時に自己が生活している家屋を、相続開始前のいずれの時も所有していないことを証する書類（登記簿謄本など）

≪被相続人が養護老人ホーム等に入所していた場合≫

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 介護保険の被保険者証の写しや障害者福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人が要介護認定若しくは要支援認定又は障害支援区分の認定を受けていたことを明らかにする書類
• 施設への入所時における契約書の写しなど、被相続人が相続開始の直前に入居していた住居又は施設の名称及び所在地並びにその住居又は施設が一定の老人ホームに該当するかを明らかにする書類

4. まとめ　税理士に相談してみよう

小規模宅地等の特例は宅地等の評価額を最大80％下げることができるため、要件さえ満たせば大きなメリットがある優遇措置ですが、要件や提出書類を間違えると多額の相続税を支払わなければならないという危険をかかえています。また、この特例の要件は非常に細かく決められている上に、その要件はたびたび税制改正されています。

10年前に小規模宅地等の特例を受けられるような遺言書を作成して相続対策を万全にしたのに、いざ遺言者が亡くなったときは小規模宅地等の特例が改正され、まったくこの特例を受けられなかったという事例もよく聞きます。そのため、小規模宅地等の特例を受けようと考えて既に遺言書を書いている方は、この機会に改めて見直してみてください。

また、小規模宅地等の特例の要件は亡くなる前と亡くなった後の状況で判断します。亡くなった後に小規模宅地等の特例を受けようと検討しても、亡くなる前の要件を満たしていない場合はこの特例を受けることはできません。そのためにも、早めに将来の相続のことを考えて、現在の状況で小規模宅地等の特例を受けられるのか、または特例を受けられるようにするためにはどのような方法があるのか相続に詳しい税理士に早めに相談してみてください。

（記事は2020年8月１日現在の情報に基づきます）

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