小規模宅地等の特例を受けるには? 同居の有無などポイントを税理士が解説

親と住んでいる自宅を相続する際、小規模宅地等の特例を使えば、土地の評価額を最大80%削減することができて節税につながります。ただし、同居していたかどうかなど、細かな要件があり難しい制度の一つです。適用するためのポイントやよくある相談事例について相続に詳しい税理士が解説します。
親と住んでいる自宅を相続する際、小規模宅地等の特例を使えば、土地の評価額を最大80%削減することができて節税につながります。ただし、同居していたかどうかなど、細かな要件があり難しい制度の一つです。適用するためのポイントやよくある相談事例について相続に詳しい税理士が解説します。
目次
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亡くなった人の自宅や事業に使用していた宅地は、残された家族にとって生活の基盤を維持するために大切な財産です。これらの財産について通常の取引価額を基準に計算した評価額をそのまま相続税の計算に適用することは相続税が高額になり、自宅や事業用の不動産を売却しなければ相続税を支払えなくなることも考えられます。そのため、このような財産については相当の優遇措置を受けるべきであるという趣旨のもと、一定の要件を満たす宅地等については最大80%評価額を下げて、相続税の負担を軽減しようとする「小規模宅地等の特例」が創設されました。
なお、小規模宅地等の特例は大きく分けて4つに分類されます。
今回は親と住んでいる二世帯住宅の相続について、特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例を受けるにあたって相談があった事例をもとに解説していきます。
被相続人(亡くなった人)又は被相続人の同一生計親族が住んでいた宅地等について、相続又は遺贈により財産を取得した親族は、一定の要件を満たせば、その宅地等のうち330㎡までの部分について評価額を80%下げることができます。
一定の要件とは以下の通りです。
1 配偶者が取得した場合
無条件で特例を受けることが可能
2 取得した親族が被相続人と同居している場合
申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その建物に住み続けること
3 取得した親族が被相続人と同居していない場合
被相続人の配偶者又は被相続人と同居している相続人がいない場合に次の要件を満たすこと
4 被相続人の同一生計親族が取得した場合
申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその親族が住み続けること
親と住んでいる二世帯住宅について小規模宅地等の特例を受けようとする場合に、よくある相談事例を三つ挙げてみます。
Q1.父と同居していましたが、父は亡くなる1年程前から老人ホームに入居していました。亡くなった日に父と同居していませんでしたが小規模宅地等の特例を受けることはできますか。
A1.亡くなった日に老人ホームに入居している場合でも、次の要件を満たせば、老人ホームに入居する前に住んでいた宅地等は、被相続人が住んでいた宅地等になります。
最近は老人ホーム等に入居する方が増加傾向にあるため、同居の要件に該当するかどうかの相談が増加しています。また後述しますが、事例のように父が老人ホームに入居している場合は、相続税の申告書の添付書類が非常に複雑なため注意が必要になります。
Q2.私(長男)は親と一棟の建物に住んでいますが、1階と2階が構造上独立しているため内部で行き来できません。この場合、私は親と同居しているといえますか。
A2.その建物が区分所有登記をしているかどうかで同居の判定が変わります。
建物の区分所有登記をしている場合、親と同居していないと判定します。
建物の区分所有登記をしていない場合、親と同居していると判定します。
平成25年度の税制改正より、同居の判定は建物の構造ではなく、建物が区分所有登記をしているかどうかで判定することになりました。したがって、建物内部で行き来できるかなど構造上独立しているかどうかは同居の判定に影響を与えません。
Q3.私(次男)は父と同居しています。長男は別の場所に住んでいます。このたび父が亡くなり、長男と私は遺産分割の協議をしていますが、財産の大部分が自宅のため、私が自宅を相続しようとすると長男は不公平だと主張し、申告期限までに分割協議がまとまりそうにありません。この場合、手続上注意すべきことはありますか。
A3.申告期限までに分割協議がまとまらない場合、小規模宅地等の特例を受けることはできません。ただし、相続税の申告書に『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付することにより、相続税の申告期限から3年以内に分割協議がまとまった場合には、小規模宅地等の特例を受けることができます。
事例では最終的にどのような分割になるかわかりませんが、小規模宅地等の特例を受ける可能性があれば、忘れずに『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付しておく必要があります。
なお、相続前の相談であれば、遺言書を作成して自宅は次男に相続する旨を記載しておくことをお勧めします。
小規模宅地等の特例を受けるために一番注意しなければならないことは、相続税の申告書を提出してはじめて小規模宅地等の特例を受けられるということです。
相続税の申告書は、亡くなった人の財産額が基礎控除を超える場合に提出する必要がでます。ただし、小規模宅地等の特例の優遇措置を受ける場合は、小規模宅地等の特例を受ける前の財産額が基礎控除を超えるかどうかで判断することになります。上記事例では、自宅に小規模宅地等の特例を受ける場合、自宅の評価額が6000万円から1200万円になるため、父の財産額は基礎控除(4,200万円)以下になります。しかし、小規模宅地等の特例を適用する前が基礎控除を超えているため、相続税の申告書の提出は必要になります。その他、特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例を受ける場合は相続税の申告書に多くの添付書類が必要になります。
≪被相続人と同居している場合≫
特例の適用を受ける宅地等に自己が住んでいることを明らかにする書類(特例を受ける人がマイナンバーを有する場合は提出不要)
≪被相続人と同居していない場合≫
≪被相続人が養護老人ホーム等に入所していた場合≫
全国47都道府県対応
相続の相談が出来る税理士を探す小規模宅地等の特例は宅地等の評価額を最大80%下げることができるため、要件さえ満たせば大きなメリットがある優遇措置ですが、要件や提出書類を間違えると多額の相続税を支払わなければならないという危険をかかえています。また、この特例の要件は非常に細かく決められている上に、その要件はたびたび税制改正されています。
10年前に小規模宅地等の特例を受けられるような遺言書を作成して相続対策を万全にしたのに、いざ遺言者が亡くなったときは小規模宅地等の特例が改正され、まったくこの特例を受けられなかったという事例もよく聞きます。そのため、小規模宅地等の特例を受けようと考えて既に遺言書を書いている方は、この機会に改めて見直してみてください。
また、小規模宅地等の特例の要件は亡くなる前と亡くなった後の状況で判断します。亡くなった後に小規模宅地等の特例を受けようと検討しても、亡くなる前の要件を満たしていない場合はこの特例を受けることはできません。そのためにも、早めに将来の相続のことを考えて、現在の状況で小規模宅地等の特例を受けられるのか、または特例を受けられるようにするためにはどのような方法があるのか相続に詳しい税理士に早めに相談してみてください。
(記事は2020年8月1日現在の情報に基づきます)
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