課税されるのは「取得の時点」の1回だけ

はじめに、不動産取得税の基本を理解しておきましょう。不動産取得税とは不動産を取得した際に払う税金のことです。建物と土地のそれぞれに課税されます。この税金が課税されるのは「取得の時点」の1回だけです。新たな不動産の持ち主となった人が納めることになります。

不動産取得税は取得したのが有償か無償かに関係なくかかります。また、登記がされていなくても取得したのであれば納税義務が生じます。さらに、売買契約の解除などにより不動産が取得者から元の持ち主の手元に戻るとしても、不動産取得税を納めなくてはなりません。ただし、相続など一定の条件に該当するときは税金がかかりません。
原則、不動産取得税の申告が必要ですが、仮にしなくても登記後半年くらいで納税通知書が届きます。通知書に記載された期限までに納税しなくてはなりません。

課税されるのはこんなケース

不動産取得税がかかるのは、主に次のような理由で不動産を取得したときです。

・売買
・交換
・建築(新築や増改築)
・贈与

増改築については、価値の高くなるものが課税対象となります。また、後述する相続や相続人への遺贈は非課税ですが、相続時精算課税制度による贈与や死因贈与、相続人以外への特定遺贈は課税されます。

課税されないケースとは

このように、不動産を取得したら原則すべてが課税対象になりますが、取得の状況によっては税金がかからないこともあります。次のようなケースです。

・相続や相続人への遺贈による不動産の取得
・公共用・公益目的の不動産の取得
・公共事業など地方自治体の事情による不動産の取得

また、不動産の価格が一定金額以下だと税金はかかりません。

【不動産取得税の計算の仕方】

不動産取得税は原則、次の算式で計算します。税率はいずれも2021年3月31日までに取得した分に適用されます

土地及び住宅用の建物=課税標準額×税率3%
住宅用以外の建物=課税標準額×税率4%

この算式で用いられる課税標準額とは、次の価格から特別控除額を差し引いた金額を言います。

・新築や増改築した建物…法律に従って評価、決定した価格
・売買・交換・贈与等で取得した建物と土地…固定資産課税台帳に登録された価格

「不動産の課税標準額≒固定資産税評価額」と考えて差し支えありませんが、新築と増改築については固定資産税評価額よりも若干高くなります。 また、土地が宅地や宅地と同等の評価が求められるものだと課税標準額は上記価格の半分になります。
なお、特別控除額は取得した不動産が住宅用など一定要件に該当したときに発生する金額です。後述しますが、住宅に係る不動産取得税は特別控除額で安くなります。

【課税標準額の調べ方】

固定資産税評価額は取得した不動産を管轄する各都道府県の市町村の役所(東京都23区は都税事務所 )に備え付けてある固定資産課税台帳で確認できます。ただし通常、縦覧は毎年4月1日から5月31日までしかできません。また、台帳を見られるのは固定資産税の納税義務者本人や相続人など一部の人に限られます。それ以外の人が見るには委任状が必要です。

特別控除対象の住宅購入で敷地にも軽減措置が適用

購入や贈与だと不動産取得税がかかるわけですが、物件が住宅用だと税金が安くなります。新築や増改築で住宅を購入すると「建築または購入価格-特別控除額」が課税標準となります。

特別控除額は住宅が新築や増改築なら最大1200万円です。しかし取得した新築住宅が長期優良住宅なら最大1300万円が控除額になります。なお、認定長期優良住宅の特別控除の適用は令和4年3月31日までです。この他、耐震基準に適合する中古住宅を取得者の自宅用に取得すると1200万円の特別控除が適用されます。ただし、新築・増改築・中古のいずれも面積要件を満たさなくてはなりません。

特別控除の対象である住宅を取得すると敷地にも軽減措置が適用されます。次のいずれか多い金額が本来の納税額から差し引かれるのです。

・4万5000円
・(土地1㎡あたりの価格(※))×(課税床面積×2(200㎡が上限))×3%
※土地1㎡あたりの価格は「不動産価格×1/2÷土地の面積」

この制度は耐震基準に適合する中古住宅の敷地の取得についても適用されます。ただし、新築・中古いずれについても、土地の取得と住宅の新築・取得の間が1年から3年とそれほど開いていないことが求められます。

事例で軽減措置の節税効果を見てみよう

ではここで生前贈与された不動産が軽減措置でどれだけ節税できるかを見てみましょう。
生前贈与の不動産が軽減措置の適用対象となる中古住宅1500万円(延床面積150㎡)と敷地1000万円(面積250㎡)で、受贈者が取得後住むものを例に挙げます。

【適用前】
〈中古住宅〉
1500万円(課税標準額)×3%=45万円

〈住宅の敷地〉
1000万円×1/2(課税標準額)×3%=15万円

【適用後】
〈中古住宅〉
(1500万円-1200万円)×3%=9万円

〈住宅の敷地〉
1 軽減税額
1000万円×1/2÷250㎡×200㎡(※)×3%=12万円≧4万5000円 ∴12万円
(※150㎡×2=300㎡≧200㎡ ∴200㎡)

2 税額計算
15万円-12万円=3万円

軽減措置を適用した結果、住宅分は36万円、敷地分は12万円節税できました。

軽減措置の適用を受けるための手続き

最初に不動産取得税申告書を期日までに管轄の自治体に提出しなくてはなりません。期日は自治体ごとに異なります。東京都23区は取得後30日以内 ですが神奈川県は10日以内 です。申告書の提出後、軽減措置の適用を申請し、還付を受けるのが基本的な流れとなります。

生前贈与でも軽減措置を上手に使えば不動産取得税の負担を減らすことができます。ただ、制度は自治体ごとに異なります。活用する際は管轄の市町村の役所や都道府県税事務所に確認しましょう。

(記事は2020年7月1日時点の情報に基づいています)