相続したマンションを売却する5つのポイント 成功方法の基本をご紹介
マンション売却は、大きな金額が動く取引となるだけに、選択のちょっとした違いで結果が大きく変わることも珍しくありません。今回の記事では、少しでも良い条件で相続したマンションを売却するためのポイントを、5つに分けて紹介していきます。
目次
1. ポイント1 マンション売却を思い立ったら不動産会社に相談しよう
マンションを売却する方法には主に、仲介によるものと、買取によるものに分けられます。一般的には仲介を選ぶことが多いですが、仲介・買取のどちらを選んだにしても、売却を思い立ったら不動産会社に相談することが必要です。
なお、仲介による売却の場合、不動産会社との契約形態には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。違いとしては、一般媒介契約は複数社と契約でき、専任・専属専任媒介契約では1社としか契約できないことを押さえておくとよいでしょう。それぞれメリット・デメリットがあるため、自分にあった方法を選ぶことが大切です。
2. ポイント２ マンション売却にかかる時間はあらかじめ把握
一般的に、マンションの取引が活発なのは、気候や転勤・進学などの条件から9～10月や2～3月だといわれています。このように、売却しやすさが時期によっても左右されるため、まずは売却にかかる時間を把握しておくことが大切です。
一般的なマンション売却の流れと、それぞれにかかる時間は以下が目安となります。
- 不動産会社に査定依頼～媒介契約（2週間～1カ月程度）
- 不動産会社による売却活動（2カ月～半年程度）
- 買主が現れたら売買契約～住宅ローン本申し込み（2週間～1カ月程度）
- 決済と引渡し
売れやすい時期に、不動産会社による売却活動が行われるよう調整すると効果的です。
3. ポイント３ マンションの売却価格の決まり方を知っておこう
マンションの売却価格は、立地や築年数、間取り等の条件によって決まります。売主は、売却するマンションの周辺で売りに出されている、条件が近いマンションを不動産情報サイトなどで探し、相場を調べるとよいでしょう。
なお、不動産会社に依頼して提示される、売却査定額を相場として考えることもできます。ただし、不動産会社によって得意なエリアやマンションのタイプが異なるため、複数の不動産会社に査定依頼を出すことをおすすめします。その際には一括査定サイトを活用すると便利です。
4. ポイント４ 良い不動産会社の選び方
不動産会社に査定依頼を出し、媒介契約を結ぶときは、以下のようなポイントを踏まえて、契約を結ぶようにしましょう。
- 受付等営業以外のスタッフの対応も良い
- マンションの売却実績を質問してすぐに答えがくる
- タイプの違う不動産会社に査定を依頼する（大手/中小/地域密着等）
営業担当者はもちろん、それ以外のスタッフの対応が自分と合っているかは、契約後のやり取りにおいても重要です。さらに、条件が近いマンションの売却実績についてすぐに回答が得られる場合は、そのエリアやタイプを得意とする不動産会社だと判断できるでしょう。
なお、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ場合は、大手は県外客に強く、地域密着型は地元に強いなど、異なるタイプの不動産会社を選ぶと効果的です。
5. ポイント５ マンション売却後の税金について
マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税が課されます。所得税は給与所得や事業所得など個人の所得に対して課税されますが、不動産の売却については給与等とは分けて個別に計算されます。不動産売却時の税金は所有期間によって税率が異なり、所得税・住民税を合わせて所有期間が5年以下で40%弱、5年超で20%強となっているため、注意が必要です。
なお、売却するマンションが自分の居住用だった場合には、一定の要件を満たすことで「3,000万円特別控除」が適用されます。これは、その名の通り、売却利益から3,000万円分を差し引くことができるもので、非常に高い節税効果を得ることができます。まずは、この特例を利用できるかどうかを確認するとよいでしょう。
その他にも、相続したマンションを売却する場合には、所有期間を元の所有者から引き継げたり、経費として計上できる取得費について、元の所有者の購入価格を計上できたりといったことが可能です。
所得税は自分で確定申告する必要があるため、こうした知識を持っていないと、納める税金に大きな違いが出てしまうことがあります。不動産会社の担当者や税理士等からアドバイスを受けながら、売買契約書や領収書等の書類をそろえるなど、必要な準備を進めていくとよいでしょう。
6. まとめ
マンション売却における5つのポイントについてご紹介しました。まずは不動産会社に相談をすることになりますが、1社だけではなく複数社に相談することをおすすめします。条件や自分と合った、良い不動産会社を見つけることができれば、不動産売却の手続きや、税金の支払いに至るまで、しっかりとしたアドバイスを受けることができるでしょう。
（記事は2020年７月１日現在の情報に基づきます）
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