9.不動産を信託したときの登記手続は？

1. 信託不動産の登記手続き

　信託契約において不動産を信託財産に入れた場合、分別管理義務の一環として、その旨を登記簿に反映させることが必要となります（信託法34条１項）。

　その登記としては、所有権移転登記手続きという形をとり、受託者は登記簿上、甲区所有者欄に「受託者」という肩書付で住所・氏名が記載されることになります。言い替えれば受託者が信託不動産についての登記名義人になる（形式的な所有者として取り扱われる）のです。

　信託契約期間中は、登記名義人が受託者になっているので、受益者に相続が発生しても、一般的な相続による所有権移転登記（相続登記）という概念はなくなります。そして、最終的に信託契約が終了した際に、登記簿上の名義を受託者から残余財産の帰属権利者（最終的な所有者）へ、所有権移転登記をすることになります。

　注意すべきは、受託者となる長男が、信託契約終了後に残余財産を受け取るとしても、「受託者 長男」から「所有者 長男」へ、所有権移転登記手続きが必要となることです。

1-1. 信託設定時（委託者から受託者への信託による所有権移転）

　登記の目的　：　所有権移転及び信託
　原　　　因　：　年月日 信託
　登録免許税　：　所有権移転分…非課税
　　　　　　　　　信託分…土地は固定資産税評価額の3/1000
　　　　　　　　　（租税特別措置法72条（～平成29年3月31日））
　　　　　　　　　　　　…建物は、固定資産税評価額の4/1000（原則）
　　　　　　　　　（登録免許税法第９条別表第一.１（十）イ）

1-2. 受益者の変更時（受益者の死亡や受益権の贈与等による変更）

　登記の目的　：　受益者変更
　原　　　因　：　年月日 相続（贈与・売買）
　登録免許税　：　不動産１個につき 金1,000円
　　　　　　　　　（登録免許税法第９条別表第一.１（十四））

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1-3. 受託者の変更時（受託者の死亡等による変更）

　登記の目的　：　所有権移転
　原　　　因　：　年月日 受託者〇〇死亡による変更
　登録免許税　：　非課税（登録免許税法７条１項３号）

1-4. 信託の終了時（受益者の死亡等信託終了事由の発生）

　登記の目的　：　所有権移転及び信託登記抹消
　原　　　因　：　所有権移転 年月日 信託財産引継
　　　　　　　　　信託登記抹消 信託財産引継
　登録免許税　：　所有権移転分…固定資産評価額の20/1000（ 注2、3）
　　　　　　　　　信託抹消分…不動産１個につき 金1,000円

　（注2 ）信託の効力発生（設定）時から「委託者A＝元本の受益者」であって、信託終了に伴って委託者Aの相続人を権利帰属者として所有権を移転する場合
には、相続登記の税率（＝4/1000）を適用する（登録免許税法７条２項）。

　（注3 ）「委託者Ⓐ＝受益者」であり、信託期間中において委託者および受益者に変更がなく、信託終了時に当該委託者Ⓐ（＝受益者）に所有権を移転する（元の所有者に戻す）場合には、所有権移転登記にかかる登録免許税は非課税（登録免許税法７条１項２号）。ただし、抹消登記分（不動産１個につき金1,000円）は必要。

次回の記事では、信託不動産が実際どのように登記簿に記載されるか、について解説します。

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この記事は、「相続・認知症で困らない　家族信託まるわかり読本」（近代セールス社）から転載しました。