アパート経営の成功率を上げる 失敗するパターンは？
アパート経営を始めるなら、もちろん成功を目指したいものですよね。アパート経営の成功率は7割程度といわれており、中には経営に失敗してしまう人もいるものです。失敗してしまうのは何が原因なのでしょうか。アパート経営を成功させるには、失敗するケースを理解して対策することが大切です。この記事では、アパート経営の失敗ケースと成功のコツを分かりやすく解説します。
1. アパート経営の成功率はどのくらい？
アパート経営を検討するうえでは成功率は気になるものですね。自分でアパート経営するならやはり成功を目指したいものです。では、アパート経営の成功率はどれくらいなのでしょうか。
不動産サイトを運営するイエウールによる現役大家調査によると、7割超もの大家さんがアパート経営に満足しているという結果が出ています。また、不満と答えた人のうち、「少し不満」が2割程度であり、「不満である」と回答している人は数％程度にとどまっており、多くの大家さんは大きな不満を抱えていないことが分かります。
ただし、このアンケートは大家さんの自主的なアンケートであり、公的なデータではありません。そもそも、アパート経営の成功の定義は、大家さんによって異なるものです。大きな収入を得ることが成功であると捉える人もいれば、赤字が出なければ成功と捉える人もいるでしょう。そのため、一概に何が成功とは言い難いのです。
とはいえ、上記の調査結果から、経営破綻のような取り返しのつかない失敗をしているケースはあまりないといえるでしょう。
1-1. 大家が「成功」と感じる要因とは
上記の調査では、アパート経営が成功と感じた要因には、次のような回答結果が出ています。
- 使っていない土地を活用できた
- 資金的な余裕ができた
- 老後資金を確保できた
- 税金対策になった
特に、土地の活用ができたことを成功要因に捉えている大家さんが多いという結果が出ています。相続などで土地を取得できても、上手に活用できていないことがその要因といえます。そのため、アパート経営などで使っていない土地を活用できたことで達成感を感じる人が多い傾向にあります。
また、アパート経営の大きな魅力が、安定した家賃収入を得られるという点です。ローンを組んでアパートを購入した場合、ローン完済後は家賃収入がそのまま手元に残り、年金代わりにもなります。アパート経営で資金的な余裕が生まれ、老後の生活の支えとなる点も大きなメリットといえるでしょう。
1-2. 大家が「失敗」と感じる要因とは
反対に、失敗と感じる要因としては次のようなことが挙げられています。
- 空室が埋まらない
- 修繕費が高額
- 管理の手間がかかりすぎる
- 管理会社の対応が不満
- 入居者のマナーが悪い
特に、空室が埋まらないことに対する不満は多いものです。アパート経営では、空室が出てしまうと収入が減少するだけでなく、その期間のローン返済や管理費を自己資金から支出しなければなりません。空室が出てしまうと収支の悪化に直結してしまうため、不満に感じてしまうといえるでしょう。
2. アパート経営で失敗するパターンとは
ここでは、アパート経営で失敗するパターンについて見ていきましょう。よくある失敗パターンには、次のようなことがあります。
- 空室が埋まらない
- ローン返済が苦しい
- 災害が発生した
- 修繕費が高くなった
- 家賃滞納トラブル
- 入居者間のトラブル
- 物件価値が下落
- サブリースを使って失敗
- 管理会社選びに失敗
- 金利が上昇
2-1. 空室が埋まらない
アパート経営するうえで、常に戦わなければならないのが空室リスクです。空室が出てしまうと、その期間の家賃収入を得られなくなります。収入はなくてもローン返済や管理費などは必要になるため、自己資金での持ち出しとなるでしょう。
自己資金にある程度余裕があれば問題ありませんが、自己資金が少ない状況で空室期間が長引けば大きな負担となります。その結果、アパート経営が失敗してしまうこともあるのです。
2-2. ローン返済が苦しい
アパート経営ではローンを組んで物件を購入するのが一般的なため、毎月ローンの返済が必要です。しかし、借入額によっては毎月の返済の負担が大きく、キャッシュフローが悪化する場合があります。
仮に、2000万円を借入（金利2.0%/返済期間20年）した場合の、返済額を見てみましょう。この場合、毎月の返済額は10万1176円、年間121万4,112円となるのです。そのため、返済額を賄うには少なくとも毎月11万円以上の家賃収入が必要になります。ギリギリの収益で運営する場合、空室などで家賃収入が途絶えた場合に大きく収支が悪化する可能性があるため、早急な対策が必要です。
また、そもそもの収入想定に問題があり改善できない場合には、物件の売却を視野に入れる必要があるでしょう。
2-3. 災害が発生した
アパートという現物を所有するため、一度大規模な災害に遭ってしまうと大きな損失につながります。アパート経営に限らず不動産投資では、地震や風水害といった災害リスクはゼロにできません。災害でアパートが倒壊してしまうと、高額な修繕費がかかるだけでなく、その後の家賃収入の見込みも難しいでしょう。
可能性は低いリスクではありますが、ゼロにできないうえに、一度遭遇すると大きな損失が伴うリスクでもある点に注意しましょう。
2-4. 修繕費が高くなった
アパートは築年数が経過すれば老朽化に伴い、修繕費が高額になるものです。突発的な設備の故障などで修繕が必要になることも珍しくありません。そのような修繕費の高騰を想定せずに収支計画を立てていると、想定外の出費でアパート経営が上手くいかなくなることがあるのです。
2-5. 家賃滞納トラブル
家賃を滞納されてしまうと、もちろん家賃収入を得られなくなります。家賃収入が得られない点では空室と同じですが、空室であれば入居者を募集すれば解決できます。対して、家賃滞納の場合はすでに入居者がいるため、新しく募集することもできません。
悪質な滞納の場合、訴訟や強制退去での対応となり、そのための費用もかかります。家賃滞納トラブルでは家賃収入が得られないだけでなく、多くの費用や手間がかかってしまう点には注意が必要です。
2-6. 入居者間のトラブル
騒音や共有部分の使い方・マナー違反から入居者間トラブルに発展するケースもあります。入居者間で解決できれば問題ありませんが、トラブルから大家にクレームが入ることもあるものです。その場合は、トラブルの対応をする必要があります。トラブルを放置していると、入居者が退去してしまう可能性もあるので注意しましょう。
2-7. 物件価値が下落
築年数の経過などで物件価値が下落してしまうことにも注意が必要です。物件価値が下落した場合、入居者を確保するには家賃の値下げが必要になるでしょう。また、売却するにしても売却損が出てしまう可能性が高くなります。
2-8. サブリースを使って失敗
サブリースとは、管理会社にアパートを丸ごと借り上げてもらう契約です。オーナーは入居率に関わらず管理会社から一定の金額を得られるというメリットがあります。多くの管理会社で家賃保証されていることから、利用を検討する方も多いでしょう。
しかし、保証されているからといって、必ずしもその金額が支払われるとは限りません。契約後に空室が増えたことを理由に保証金額の引き下げを要求されるというケースはよくあることです。サブリース契約を結ぶ場合は、契約内容をよく確かめたうえで慎重に判断するようにしましょう。
2-9. 管理会社選びに失敗
アパート経営をする場合、ほとんどが管理会社に委託して管理してもらうものです。ただし、管理会社によって管理の質や料金などは大きく異なります。管理会社の日常管理の質は入居者の満足度にもつながる重要なポイントです。管理会社の対応が悪くて退去してしまうというケースも珍しくないので、注意しましょう。
2-10. 金利が上昇
高額の借入をするケースが多いため、金利上昇のリスクにも気をつけなければなりません。
仮に、2000万円（返済期間20年）の借入の場合を見てみましょう。
- 金利1.5%：毎月返済額9万6509円/年間115万8108円/返済総額2316万2160円
- 金利2.5%：毎月返済額10万5980円/年間127万1760円/返済総額2543万5200円
- 金利4.0%：毎月返済額12万1196円/年間145万4352円/返済総額2908万7040円
このように、たった数%上昇するだけで返済額は大きく変わってきます。金利が上昇してしまうと毎月の返済額が大きくなり、収支が悪化する可能性が高くなるので注意が必要です。
3. アパート経営を成功させるためのコツ
アパート経営を成功させるコツとしては、次の五つがあります。
- 物件の選定
- 実質利回りが安定している
- 入居者の審査を慎重に
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- 保険加入は必須
それぞれ見てきましょう。
3-1. 物件の選定
アパート経営するうえでは、物件の選び方が重要になります。次のようなポイントを確認するとよいでしょう。
- 立地の良さ（駅近など）
- 間取りや日当たり
- 人気のあるエリアや今後の開発予定
- エリアの人口推移
- エリアの賃貸ニーズ
物件の良さだけでなく、賃貸ニーズのある物件かどうかもしっかりと見極めることが大切です。
3-2. 実質利回りが安定している
アパート経営の重要な指数として、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りとは、収入に対する物件価格の割合を示したものです。
表面利回り（%）＝年間収入÷物件購入価格×100
表面利回りは、収入と物件価格だけで計算できるシンプルな数値のため、収益性を見る目安となります。不動産広告に掲載されているのは、表面利回りが一般的です。ただし、表面利回りは空室や経費が考慮されていない点には、注意しなければなりません。
それに対して、経費までを考慮した利回りが実質利回りです。
実質利回り（％）＝（年間収入－経費）÷物件購入価格×100
経費まで考慮している実質利回りが、実際に手元に残るお金により近い利回りとなります。表面利回りの場合、経費が反映されておらず、満室時を想定した収入で計算されているため、実質利回りとは大きく異なる場合も多いものです。
また、表面利回りが高すぎる物件には高いなりの理由がある場合があります。利回りを高くしなければ買い手が現れないような物件のため、利回りを高く設定しているケースもあるのです。そのような物件の場合、空室が出てしまうことや家賃の大幅値下げが必要なケース、修繕費が大きくかかるなどの可能性があるので注意しましょう。
物件を選ぶうえでは、表面利回りの高さだけで判断するのではなく、物件の状態や実質利回りを計算して判断することが大切です。
3-3. 入居者の審査を慎重に
入居者トラブルや家賃滞納を引き起こさない入居者を選ぶために、入居審査を慎重にする必要があります。基本的な入居審査は管理会社が行うため、管理会社と密に連絡を取り合っておくようにしましょう。ただし、入居審査が厳しすぎると入居者が確保できなくなるので、バランスが重要です。
3-4. 信頼できる管理会社を選ぶ
日常管理を委託する管理会社選びも重要なポイントとなります。管理会社によって得意としている物件も異なるため、管理実績や評判までしっかりチェックするようにしましょう。
管理会社を選ぶうえでは契約料だけでなく、実績やサービスの質、問い合わせ時の対応などを総合的にみて判断するようにしましょう。
3-5. 保険加入は必須
災害などに備えるには、火災保険・地震保険の加入をおすすめします。また、近年増加している孤独死や事件などの事故リスクに備えた特約付きの保険もあるので検討するとよいでしょう。災害については、自治体が発行しているハザードマップで危険度も把握できるので、エリアについて一度調べておくことが大切です。
4. アパート経営で失敗しないための相談先
アパート経営で失敗しないためには、独断だけでなく専門家に適切なアドバイスを求めることも大切です。
アパート建築の実績が豊富なハウスメーカーや投資用物件を多く扱っている不動産会社であれば、アパート経営の成功例やポイントなどを教えてもらえます。特に、これからアパート経営を検討している初心者の方は一度相談してみるとよいでしょう。
5. まとめ
アパート経営の成功率と失敗例・成功のコツについてお伝えしました。アパート経営の成功率は7割程度と低くはありませんが、実際に経営に失敗してしまう人もいるのが現実です。どのような失敗例があるのかを理解しておくだけでも、失敗を防ぎやすくなります。
アパート経営を検討しているのであれば、失敗しないためにも一度専門家に相談することで安心してアパート経営をスタートできるでしょう。
（記事は2022年6月1日時点の情報に基づいています）
