アパート経営で失敗する理由と回避策 「地獄」をみた大家の事例も紹介
アパート経営を始めた人の中には、失敗してしまう人もいます。何が原因なのでしょうか。アパート経営を成功させるには、失敗するケースを理解して対策することが大切です。この記事では、アパート経営が失敗する理由とその回避策について、宅建士がわかりやすく解説します。
目次
1. アパート経営の失敗とは
アパート経営で次のような状況に陥った場合、「失敗」と言えます。
- 空室が埋まらず赤字経営になり、貯金からローンを返済
- 売却したくても、ローン残高より安くしか売れない
- 入居者トラブルへの対応など管理に手間がかかりすぎて疲弊する
特に、空室が埋まらないことはアパート経営にとって致命的で、「地獄」をみることになります。空室になると収入が減少するだけでなく、その期間のローン返済や管理費を自己資金から支出しなければなりません。空室を埋めらない場合には家賃を下げる必要があるため、収支が悪化します。
家賃を下げても空室が長期に続いて自己資金が尽きてしまえば、アパートを売却せざるを得ません。売却額がローン残高を上回るのであればよいのですが、空室の多いアパートの物件価値は大きく下落しています。従って、売却額がローン残高を下回ることも多々あります。こうなると、そもそも売却できない状況に陥ります。借金が返せなければ、最悪の場合、自己破産に至ります。
2. アパート経営で失敗する10の理由
アパート経営で失敗する理由について見ていきましょう。よくある失敗パターンには、次のようなことがあります。
- 立地が悪い
- 借入金が多すぎる
- 空室率や家賃下落、修繕費を想定していない
- コストカットを優先し過ぎる
- 手元に資金がなく、不測の事態に対応できない
- 不動産会社や管理会社を比較しない
- 節税目的だけで始める
- 入居者トラブルに対応しきれない
- サブリースに頼り切る
- 金利が上昇を想定しない
2-1. 立地が悪い（最も重要）
アパート経営で何より大事なのが立地と言ってよいでしょう。立地が良ければ空室率は低くなり、家賃を高く設定しやすく、また物件価値も高くなりやすいです。
一方で、立地が悪いとその逆になりやすく、失敗しやすくなるでしょう。極端な例でいえば、過疎地域でアパート経営を始めても入居者を確保することは難しいです。
アパートは居住施設のため、毎日の生活を送る中での利便性の高さが重視される傾向にあります。具体的には、駅から近い、買い物施設が近くにあるなどが挙げられます。立地の悪い土地とは、その逆の土地です。仮に駅から遠い物件であれば、自動車での移動が考えられますが、敷地の面積が狭く駐車場を確保できないケースも考えられるでしょう。
特に相続した土地でアパート経営を始めるといったケースでは注意が必要です。そうした土地を放置してしまうと固定資産税を支払い続けるだけの存在になってしまう可能性があります。かといって、立地などの条件を調査しないうちにアパート経営を始めてしまうと、失敗する可能性が高くなります。
2-2. 借入金が多すぎる
アパート経営ではローンを組んで物件を購入するのが一般的なため、毎月ローンの返済が必要です。しかし、借入額によっては毎月の返済の負担が大きく、キャッシュフローが悪化する場合があります。
仮に、5000万円を借入（金利2.0%/返済期間20年）した場合の、返済額を見てみましょう。この場合、毎月の返済額は25万2,941円、年間303万5,292円となるのです。そのため、返済額を賄うには少なくとも毎月26万円以上の家賃収入が必要になります。ギリギリの収益で運営する場合、空室などで家賃収入が途絶えた場合に大きく収支が悪化する可能性があるため、早急な対策が必要です。
2-3. 空室や家賃下落、修繕費を想定していない
新築時に設定された家賃は築年数の経過とともに下落する可能性が高く、どんな物件であっても一定の空室は避けられません。また、アパートは築年数が経過すれば老朽化に伴い、修繕費が高額になるものです。突発的な設備の故障などで修繕が必要になることも珍しくありません。
こうしたマイナスの要因を想定した収支計画を立てていないと、計画は「絵に描いた餅」となり、失敗につながります。
2-4. コストカットを優先し過ぎる
アパート経営にかかる費用を抑えるため設備のスペックを落とせば、入居者にとっては住み心地は低下します。また管理にまったくお金をかけなければ、廊下や駐輪場などの共用スペースにゴミが散乱してしまいます。修繕費を削減し過ぎると建物の劣化が進み、入居者に避けられます。
宅配ボックスの設置や入居者無料Wi-fiなども、今や必要なサービスとなっています。入居者のニーズを無視したコストカットは避けるべきでしょう。
2-5. 手元に資金がなく、不測の事態に対応できない
アパート経営では、偶然にも複数人の入居者が同じタイミングで退去したり、物件に想定外の破損が生じたり、ローンの金利が上昇したりと、不測の事態が生じ得ます。手持ち資金がないと、こうした状況で、お金の資金繰りに苦労してしまいます。
2-6. 不動産会社や管理会社を比較しない
アパートを建設する不動産会社によって、建物の質や建築費、間取りも異なります。業者には大きな建設費を払うだけでなく、竣工後もメンテナンスなどで長期に関係が続くため、非常に重要なパートナーです。
たまたま営業を受けた不動産会社がベストなプランとは限りません。施工時に質の悪い業者と契約すると、その後のアパート経営は極めて厳しくなります。従って、ほかの不動産会社と比較もせずに契約するのは避けたほうがいいでしょう。
また、アパート経営をする場合、ほとんどが管理会社に委託して管理してもらうものです。管理会社によって管理の質や料金などは大きく異なります。管理会社の日常管理の質は入居者の満足度にもつながる重要なポイントです。
例えば、騒音や共有部分の使い方・マナー違反から入居者間トラブルに発展するケースで、優良な管理会社であれば適切な対応をしてくれます。一方、管理会社の対応が悪ければ、入居者が不満に感じ、退去してしまう可能性もあります。
2-7. 節税目的だけで始める
賃貸物件を所有していると、現金を所有していることに比べて相続税評価額を大きく圧縮できるため、節税対策としてアパート経営を始める人がいます。また、不動産会社の担当者がその点を強調するケースもあります。
ただし、いくら相続税を抑えられたとしても、空室が目立ち、築年数がたつにつれ資産価値がどんどん下落するようなアパートでは、相続人の負担になるだけです。節税に目を奪われるだけでなく、アパート経営に向く立地なのかどうか冷静に判断しましょう。
2-8. 入居者トラブルに対応しきれない
家賃が滞納されると収入を得られなくなります。家賃収入が得られない点では空室と同じですが、空室であれば入居者を募集すれば解決できます。対して、家賃滞納の場合はすでに入居者がいるため、新しく募集することもできません。
悪質な滞納の場合、訴訟や強制退去での対応となり、そのための費用もかかります。家賃滞納トラブルでは家賃収入が得られないだけでなく、多くの費用や手間がかかってしまう点には注意が必要です。
2-9. サブリースに頼り切る
サブリースとは、管理会社にアパートを丸ごと借り上げてもらう契約です。オーナーは入居率に関わらず管理会社から一定の金額を得られるというメリットがあります。多くの管理会社で家賃保証されていることから、利用を検討する方も多いでしょう。
しかし、保証されているからといって、必ずしもその金額が支払われるとは限りません。契約後に空室が増えたことを理由に保証金額の引き下げを要求されるというケースはよくあることです。その結果、収支が悪化し、経営がたちゆかなくなってしまうこともありえます。
サブリースを利用する場合、定期的な賃料の見直し、退室時の免責期間など契約内容をしっかりと確認しましょう。実績があり信頼のおけるサブリース会社を選ぶことがポイントです。
2-10. 金利上昇を想定しない
高額の借入をするケースが多いため、金利上昇のリスクにも気をつけなければなりません。2023年11月現在では低金利が続いているものの、日本銀行は金融緩和策の修正を図っています。その結果次第では、アパートローンの変動金利も将来的には上昇する可能性があります。
仮に、5000万円（返済期間20年）の借入の場合を見てみましょう。
金利1.5%：毎月返済額24万1,272円/年間289万5,264円/返済総額5,790万5,341円
金利2.5%：毎月返済額26万4,951円/年間317万9,412円/返済総額6,358万8,229円
金利4.0%：毎月返済額30万2,990円/年間363万5,880円/返済総額7,272万7,490円
このように、たった数%上昇するだけで返済額は大きく変わってきます。金利が上昇してしまうと毎月の返済額が大きくなり、収支が悪化する可能性が高くなります。「金利は上昇しない」と決めつけて収支計画を立てるのは危険です。
3. アパート経営の失敗を回避する10の方法
アパート経営を成功させるコツとしては、次の10つがあります。
- 立地にこだわる
- 市場調査をしっかり行う
- 「もともとある土地がある」なら前向きに
- 選ばれる物件を建築する
- 比較し、信頼できる業者を選ぶ
- 頭金を入れ、安全性を高める
- 表面利回りに惑わされない
- 現実的で具体的な収支計画をたてる
- 入居者の審査を慎重にする
- 災害リスクの把握し、保険で備える
それぞれ見ていきましょう。
3-1. 立地にこだわる
アパート経営するうえでは、立地が重要になります。次のようなエリアはアパート経営に向いていると言えるでしょう。
- 最寄り駅から近い
- 最寄り駅から、都心部へのアクセスがよい
- 商店街から近い
- 日当たりがいい
- 今後、開発予定がある
- 人口が増加傾向にある
- 付近に大学や工場が複数ある
賃貸ニーズのある立地かどうかしっかりと見極めることが大切です。
なお、アパート経営が向いているエリアであっても、すでに大量にアパートが供給され、過当競争になっていることもありえます。また、一つの大学や工場に頼ることは、その施設が移転したときに賃貸ニーズが消滅してしまうため注意が必要です。
3-2. 市場調査をしっかりと行う
市場調査は、建設を依頼する業者が行い、資料を作成してくれます。
ただし、業者任せにせず、自ら物件の周辺を歩いたり、地元の不動産会社に聞いたりして、環境やニーズを調べてみましょう。周辺の賃貸住宅に空室が目立っていないかどうかもチェックが必要です。
3-3. 「もともとある土地がある」なら前向きに
相続などで引き継いだ土地があるのであれば、土地を新規で購入する必要がなく、収支上有利なアパート経営が可能ですので、前向きに検討してみましょう。
ただし、この場合は立地が選べません。土地から買う場合と同様、市場調査をしっかりと行う必要があることは言うまでもありません。
3-4. 選ばれる物件を建築する
入居者がアパートを選ぶとき、複数の物件を見学します。魅力のある間取りや設備を取り入れていれば、他のアパートとの競争に勝つことができるでしょう。
たとえば、女性をターゲットにするのであれば、オートロックや防犯カメラなどの防犯性を高めるとよいでしょう。想定する入居者のニーズを把握し、選ばれる物件にしましょう。
3-5. 比較し、信頼できる業者を選ぶ
アパートを建設する不動産会社、および日常管理を委託する管理会社選びも重要なポイントとなります。業者によって得意としている物件も異なるため、実績や評判までしっかりチェックするようにしましょう。
大切なのは、なるべく多くの業者の提案を聞き、比較することです。そのために、インターネット上の一括比較サービスを利用するのもおすすめです。個別に業者に問い合わせなくても、複数のハウスメーカーから簡単に設計プランと建築費、竣工後の管理などの提案を受けることができ、比較することができます。
3-6. 頭金を入れ、安全性を高める
アパートの建築では、基本的にアパートローンを利用することになります。住宅ローンは利用できません。一定の空室や賃料下落があっても赤字にならないよう、アパートローンを組む際に頭金を入れて、返済に余裕を持たせておくとよいでしょう。
返済比率（家賃収入に対する返済額の割合）は低ければ低いほど安心です。頭金を入れることで、返済比率を下げることができます。
頭金を抑えたい場合には、不測の事態に備えられるように手元の資金を手厚くしておきましょう。
3-7. 表面利回りに惑わされない
アパート経営の重要な指数として「表面利回り」と「実質利回り」があり、重要なのは実質利回りの方です。
表面利回りとは、収入に対する物件価格の割合を示したものです。
表面利回り（%）＝年間収入÷物件購入価格×100
表面利回りは、収入と物件価格だけで計算できるシンプルな数値のため、収益性を見る目安となります。不動産広告に掲載されているのは、表面利回りが一般的です。ただし、表面利回りは空室や経費が考慮されていない点には、注意しなければなりません。
それに対して、経費までを考慮した利回りが実質利回りです。
実質利回り（％）＝（年間収入－経費）÷物件購入価格×100
経費まで考慮している実質利回りが、実際に手元に残るお金により近い利回りとなります。
また、表面利回りが高すぎる物件には注意が必要です。利回りを高くしなければ買い手が現れないような物件のため、利回りを高く設定しているケースもあるのです。そのような物件の場合、空室が出てしまうことや家賃の大幅値下げが必要なケース、修繕費が大きくかかるなどの可能性があります。
3-8. 現実的で具体的な収支計画を作成する
将来を見据えた計画の作成が必要です。基本的に不動産会社が作成してくれますが、それが現実的なものかどうか、自ら確認する必要があります。次の点をチェックするとよいでしょう。
- 空室率を5%程度で見込んでいるか
- 家賃下落を想定しているか（10年程度が目安）
- 経費や税金は計上されているか
- 大規模修繕の費用は計上されているか
- ローン返済の計画に無理はないか
3-9. 入居者の審査を慎重にする
入居者トラブルや家賃滞納を引き起こさない入居者を選ぶために、入居審査を慎重にする必要があります。基本的な入居審査は管理会社が行うため、管理会社と密に連絡を取り合っておくようにしましょう。ただし、入居審査が厳しすぎると入居者が確保できなくなるので、バランスが重要です。
3-10. 災害リスクの把握し、保険で備える
災害などに備えるには、火災保険・地震保険の加入をおすすめします。また、近年増加している孤独死や事件などの事故リスクに備えた特約付きの保険もあるので検討するとよいでしょう。災害については、自治体が発行しているハザードマップで危険度も把握できるので、エリアについて一度調べておくことが大切です。
4. アパート経営で失敗しないための相談先
アパート経営で失敗しないためには、独断だけでなく専門家に適切なアドバイスを求めることも大切です。
アパート建築の実績が豊富なハウスメーカーから地元の工務店、投資用物件を多く扱っている不動産会社があります。
アパート経営を成功に導くには、設計プランから建築、竣工後の管理、メンテナンスなどプロの力を借りていく必要があります。
5. アパート経営の失敗に関連して、よくある質問
Q. アパート経営の成功率はどのくらい？
不動産サイトを運営するイエウールによる現役大家調査によると、7割超もの大家さんがアパート経営に満足しているという結果が出ており、多くの大家さんは大きな不満を抱えていないことが分かります。
ただし、このアンケートは大家さんの自主的なアンケートであり、公的なデータではありません。そもそも、アパート経営の成功の定義は、大家さんによって異なるものです。大きな収入を得ることが成功であると捉える人もいれば、赤字が出なければ成功と捉える人もいるでしょう。そのため、一概に何が成功とは言い難いのです。
とはいえ、上記の調査結果から、経営破綻のような取り返しのつかない失敗をしているケースはあまりないといえるでしょう。
Q. よい業者の見分け方は？
アパート建設の実績が豊富で、営業担当者の対応も優れている業者を選ぶとよいでしょう。 アパート経営のメリットばかり強調するのではなく、リスクまで説明してくれる業者の方が信頼できます。また、その地域に営業店がある業者であれば、その地域のニーズに詳しいため、市場調査や収支計画の精度も高くなるでしょう。
Q. アパート一棟の建築費は？
木造であれば、坪単価70～110万円程度です。坪90万円の木造アパート（1Kタイプ8戸２階建て）を建てた場合、建築費は5,400万円(＝60坪×90万円／坪)程度と概算できます。
6. まとめ 失敗を回避するに複数業者に相談を
アパート経営の失敗の理由と回避策についてお伝えしました。実際、アパート経営に失敗してしまう人もいるのが現実です。どのような失敗例があるのかを理解しておくだけでも、失敗を防ぎやすくなります。
アパート経営を検討しているのであれば、失敗しないためにも複数の業者に相談することが大切です。インターネットのプラン一括請求サービスを使って複数のプランを取り寄せてみましょう。
（記事は2023年12月1日時点の情報に基づいています）
