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1.アパート経営の建築費と利回り

最初にアパート経営の建築費と利回りについて解説します。
アパートの建築費の坪単価は下表の通りです。

※「1平米」は0.3025坪ですので、平米数に0.3025を乗じると坪面積が計算できます。

2階建てアパートの場合、構造は木造または軽量鉄骨造を選択します。
昨今のアパートは、国内シェアが上位のハウスメーカーが軽量鉄骨造を得意としていることもあり、軽量鉄骨造が主流です。

また、首都圏及び関西圏におけるアパートの平均賃料は以下のようになっています。

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「2020年報マーケットウォッチ」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/nmw/NMW_2020/NMW_2020_2_2.pdf)、 公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2020年度・近畿圏年刊市況レポート」(http://www.kinkireins.or.jp/trend/nenpo/2020/pdf/27.pdf)

建築費の坪単価と賃料が分かれば、各地域における利回りをある程度推測することが可能です。

利回りの一つとして、「表面利回り」というものがあります。
表面利回りとは、年間家賃収入を建物投資額で割った利回りのことです。

アパート経営は元々土地を持っている人が行うことが多いので、ここでは分母に土地の投資額を含まない形で計算します。

表面利回りの計算式は以下の通りです。
・表面利回り=年間賃料収入÷建物投資額

建築費の坪単価を90万円とした場合、各地域の表面利回りは下表のようになります。

2.収入別に見る必要な投資額

この章では収入別に見る必要な投資額について解説します。

2-1.収入500万円のアパート経営

年間の家賃収入500万円のアパートは、月額の家賃収入が41.6万円となります。
前章で示したように東京都のアパートの平均賃料は1戸あたり「月7.1万円」、面積は1戸あたり「27.79平米」でした。

41.6万円を7.1万円で割ると約5.9戸となり、6戸以上あれば年間家賃収入が500万円を超えることになります。

東京都の1戸あたりの面積の平均は「27.79平米」ですので、6戸作ると「166.74平米」となります。

166.74平米は「約50坪(=166.74×0.3025)」です。
建築費の坪単価を坪90万円とすると、4,500万円の投資額が必要となります。

アパートの延床面積は、敷地に指定されている建ぺい率と容積率によって決まります。
建ぺい率とは、建築面積(概ね建物を上から見たときの面積のこと)の敷地面積に対する割合のことです。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合になります。

建ぺい率と容積率は、用途地域と呼ばれる建築可能な用途を定めた地域ごとに指定されています。

建ぺい率と容積率が最も厳しく指定されている用途地域には、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域があります。

第一種低層住居専用地域は戸建て住宅街に指定される用途地域ですが、アパート建築も認められています。

第一種低層住居専用地域では、建ぺい率が50%、容積率が100%といったような数値で指定されていることがよくあります。

ここで、建ぺい率が50%、容積率が100%と指定されている50坪の土地を例に考えます。
1階と2階の各面積は、土地面積と建ぺい率により最大で25坪(=50坪×50%)となります。
また、延床面積は、土地面積と容積率により最大で50坪(=50坪×100%)です。

よって、都内で50坪の土地を持っている人であれば、建ぺい率と容積率が50%と100%で指定されていていても、約4,500万円の投資で2階建てアパートを建てることで家賃収入500万円を得ることができます。

2-2.収入1000万円のアパート経営

前節と同様に考えると、年間の家賃収入1,000万円のアパートは、月額の家賃収入は83.3万円が必要です。

東京都のアパートの平均賃料「月7.1万円」、平均面積「27.79平米」を前提にすると、戸数は12戸、延床面積は約100坪となります。

建築費の坪単価を坪90万円とすれば、必要な投資額は9,000万円です。
また、土地の広さとしては100坪の面積が必要となります。

2-3.収入1億円のアパート経営

年間の家賃収入1億円は、前節の家賃収入1,000万円のアパートが10棟分ということです。
必要な建物投資額は9億円、必要な土地の広さは1,000坪ということになります。

ただし、本当に都内で1,000坪の土地を持っていれば、オフィスビル等のさらに高収益な土地活用が可能です。

3.年収の求め方

この章では年収の求め方について解説します。

3-1.NOIの求め方

アパート経営のような不動産投資では、NOI (エヌオーアイ:Net Operating Income)という言葉がよく出てきます。
直訳すれば「実質的な運用益」です。

NOIは、自己資金100%(借入金なし)で投資をした場合の物件から得られる収入というイメージになります。
・NOI=年間家賃収入-NOIの費用

年間家賃収入から差し引くNOIの費用の項目は以下のものになります。

【NOIを求めるときの費用】
・固定資産税および都市計画税
・損害保険料(火災保険等)
・管理委託料(管理会社へ支払う管理料)
・軽微な修繕費(クロスの張替え費用や空室対策費用等)
・入居者募集費用(仲介手数料)

NOIを求めるときの費用は「借入金の返済額」や「減価償却費」が含まれていない点がポイントです。

借入金の返済額は、アパートオーナーの資金力に依存するものであり、物件そのものの稼ぐ力とは関係ないため、控除する項目に含めないことになっています。

また、減価償却費は実際に支出を伴う費用ではないことから、NOIの計算では含めないのがルールです。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分するために発生する会計上の費用のことを指します。
NOIの費用の合計額は、家賃収入に対して20~30%程度となることが一般的です。

3-2.不動産所得の求め方

不動産所得とは、個人が不動産賃貸業を行ったときに得られる所得のことです。
家賃収入ではなく利益に相当し、「年収」という表現になると不動産所得が該当します。

不動産所得の計算式は以下の通りです。
・不動産所得=総収入金額-必要経費
     =年間家賃収入-NOIの費用-減価償却費
     =NOI―減価償却費

不動産所得はNOIから減価償却費を控除したものに該当します。
減価償却費は家賃収入の40~50%程度の割合を占めます。

NOIの費用の合計額が家賃収入の20~30%程度、減価償却費が家賃収入の40~50%程度とすると、不動産所得を求めるための必要経費は家賃収入に対して60~80%程度です。
つまり、不動産所得は家賃収入の20~40%程度となります。

3-3.キャッシュフローの求め方

キャッシュフローとは最終的な手残りのことです。
キャッシュフローは、NOIから借入金の元本返済額と税金を控除したものになります。
・キャッシュフロー=NOI-借入金の元本返済額-税金

借入金の元本返済額はオーナーが借りる借入金の額によっても異なります。
また、税金はオーナーの他の所得によっても税率が異なってきます。

仮に、借入金の元本返済額を家賃収入の50%、税金を家賃収入の5%、NOIの経費率を25%とした場合、キャッシュフローは家賃収入の20%程度となります。

4.アパート融資の年収倍率の目安

アパートローンの借入可能額は、銀行によって基準が異なります。
借入可能額の年収倍率は、10~30倍程度の設定にしている銀行が多いです。

ただし、他の住宅ローン等を抱えている場合は、年収倍率で計算される金額から残っているローンを控除したものが買入可能額となります。

例えば、年収倍率によって借入可能額が1億円の場合、3,000万円の住宅ローン残債があるときは7,000万円までしか借りられないのが一般的です。

まとめ

以上、アパート経営の年収について解説してきました。
アパート経営は、建築費が坪90万円程度で、表面利回りは全国の主要府県が7~8%程度、東京は10%超でした。

都内の50坪の土地であれば、約4,500万円の投資で家賃収入500万円のアパートを建てられる見込みです。
今後のアパート経営の参考にしていただければと思います。

(記事は2021年12月1日時点の情報に基づいています。)