アパート経営を知る

アパート経営と聞くと、まず頭に浮かぶのは「家賃収入が得られる」という人が多いのではないでしょうか。その一方で、最近では「サブリースのトラブル」、「空室の増加」など、マイナスのイメージを持つ人も増えているようです。
実際にアパート経営には、どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか。
またアパート経営はどのように始めれば良いのでしょうか。
このようなアパート経営の基本について確認をしていきましょう。

1.アパート経営の始め方はいろいろ

アパートオーナーがアパート経営を始める方法やきっかけには、いくつかのパターンがあります。

①所有地にアパートを新築する
自分や親が持っている空き地や畑などの遊休地に、アパートを建築して賃貸経営を行うことを「不動産活用」、「土地の有効活用」などと言います。アパート経営の始め方としては、最も多いケースと思われますが、このケースでは、収益を得るためだけではなく、相続税対策や固定資産税対策としても行われます。

②相続で引き継いだアパートを経営する
親などが所有していたアパートを相続などで引き継ぐケースも増えています。多くは引き継いだアパートをそのまま継続して賃貸しますが、古アパートを新しいアパートに建て替えるケースもあります。

③アパートを購入する
新築や中古のアパートを購入して賃貸経営を始めるケースです。一般的に、①の「不動産活用」と区別をして「不動産投資」と言います。会社員などが投資として行うことも多く、いわゆる「サラリーマン大家さん」はこのケースです。

本記事では、主に①の不動産活用のケースについて解説をします。
なお、②の相続したアパートの経営については、「古いアパートを相続したら賃貸経営か売却か 空室・修繕費への対応策」をお読みください。

2.アパート経営のメリットは?

一般的に、アパート経営には以下のメリットがあるとされています。
▪家賃収入が得られ、副収入や将来の「自分年金づくり」などに活かせる
▪空き地と比べて固定資産税・都市計画税が軽減される
▪土地・建物の時価と相続税評価の差を利用した相続税の節税効果が期待できる
▪不動産所得が赤字の場合、他の所得との損益通算により、所得税等の節税が図れる
▪少額の手元資金でも、融資と組み合わせて規模の大きな経営ができる(レバレッジ効果)

最も大きなメリットは、家賃収入が得られることですが、その他にも、税金面やレバレッジなど、広い範囲にわたりメリットがあることが分かります。

アパートのメリットの詳細については、「空き地活用の種類と選び方 アパートと駐車場について解説」もお読みください。

初めてのアパート経営、押さえておくべきポイントは?

アパート経営を計画する際には、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

①入居ニーズの確認

せっかくアパート経営を始めても、入居者がいなければ経営は成り立ちません。
そのため、しっかりと市場調査を行い、所有している土地の立地条件が、アパート経営に適しているかを確認することは必須です。
市場調査では、中長期的な入居ニーズの有無、家賃相場、ターゲットとなる入居者層、立地が持つリスクなどについて詳しく調査します。
通常、市場調査はアパート建築を扱っているデベロッパー(建築会社やハウスメーカー)に依頼して行います。ただし、デベロッパーが作成した資料を鵜呑みにするのではなく、自らも確認したり、第三者である専門家の目でチェックしてもらったりすることが重要です。

②事業予算と経営計画 ~自己資金の目安は?

市場調査の結果、アパート経営に適した立地であれば、アパートのプラン・事業予算を確認し、経営計画を立てます。

アパート経営を始めるためには多額の事業予算が必要です。アパート建築や購入には数千万円から数億円単位の事業予算がかかります。
そのため、アパートを取得する際には、多くの場合、自己資金だけではなく銀行などの金融機関からの借入によって資金を調達します。

自己資金がいくら必要かは、家賃相場や事業予算などによって大きく異なるため、一概には決められません。
ただし、次に解説する指標を用いて、適正なローン返済額から逆算をして自己資金を計算することは可能です。

借入をする際には、家賃収入から余裕をもってローンの返済ができるかが重要ですが、その指標として用いられているのがDSCR(借入償還余裕率)です。
DSCRは、年間のローン返済額に対するNOI(年間純収益)の割合のことで、この数値が大きいほど返済に余裕がある「強いアパート経営」になります。なおNOIとは、家賃収入からアパート運営にかかる経費(管理費、水道光熱費、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料など)や、想定空室分の家賃を差引いた正味の手取り額のことです。ただし、ローン返済額は差引きません。

DSCRは以下の計算式で求めます。

アパート経営では、DSCRは1.6倍以上が安全な経営の目安とされます。
例えば、NOIが1000万円、ローン返済額が600万円のAアパートと、NOIが1000万円、返済額が800万円のBアパートを比べると、
AアパートのDSCR=1000万円/600万円≒1.66倍
BアパートのDSCR=1000万円/800万円=1.25倍

AアパートはDSCRが1.6倍以上で返済に余裕がありますが、Bアパートは想定以上の空室や賃料の下落などがあった場合、収支が赤字に陥ってしまうおそれがあります。

DSCRを上げるためには、自己資金を増やし、借入額を減らすことが効果的です。DSCRが1.6倍以上になる水準まで自己資金を増やせば、アパート経営の安全性は高まります。
よく聞く「アパート経営は自己資金がなくても始められる」というセールストークは真に受けてはいけません。自己資金が少ないほど借入額が増えるので当然DSCRは低下します。家賃相場が相当高く自己資金ゼロでもDSCRが1.6倍以上になるような立地を除き、自己資金なしでアパート経営を始めるということは、あえて高いリスクを抱えながらアパート経営を行うことになります。

また、より低い金利条件で借入ができれば、返済額も少なくなるため、DSCRは大きくなります。
ただし、アパートローンの金利は、借りる人の属性(資産や年収、他の借入状況など)や事業計画によって銀行サイドが決めます。少しでも低い金利で借入をするためには、自らの属性を高めたり、事業計画を改善したりする必要があります。

アパート経営で失敗しないために気をつけるポイントは?

せっかくアパート経営を始めても、経営に失敗してしまうと、当初予定していた利益を得ることができないどころか、場合によっては大きな損失を抱えてしまう可能性もあります。

アパート経営で失敗しないためには、アパートのメリットだけではなく、デメリット・リスクを知ることが大切です。
その上で、デメリットを超えるメリットがあるか、リスクの軽減や回避ができるかを検討し、アパート経営を始めるかどうかを判断します。

①アパートのデメリットは?

▪流動性が低い…空き地と比較するとアパート付きの土地は買い手が少ないため、売りづらくなります。また、買主は投資利回りで購入の判断をするため、周辺の相場よりも価格が安くなる傾向があります。いずれ土地を売却したいという場合は、アパートを建築せずに一時的に駐車場などで利用するという方法が良いでしょう。
▪修繕費がかかる…建物や設備は経年に伴い劣化するため、修繕や交換の費用がかかります。特に外壁塗替えなどの大規模修繕は定期的に多額の費用がかかるため、計画的に修繕費を積み立てておく必要があります。

②アパートのリスクと回避方法

アパートには次のようなリスクがありますが、事前に対策を講じることにより、回避・軽減することが可能です。
▪空室リスク▪賃料下落リスク▪金利上昇リスク…市場調査を徹底し、入居ニーズが期待できない立地でのアパート経営は避けましょう。また、前掲したDSCRを高め「強いアパート経営」を行うことでこれらのリスクを軽減できます。
▪滞納リスク…家賃保証会社を利用すれば、滞納があっても一定期間は保証会社が家賃を立て替えてくれ、さらに滞納者に対し立退き請求の手続きをしてくれます。
▪災害リスク…住宅総合保険、地震保険など損害保険の活用が有効です。またハザードマップを確認することにより災害リスクが高い立地でのアパート建築が避けられます。
▪入居者トラブルのリスク…管理会社にアパート管理を委託すれば対応してくれます。

③デベロッパーの選択はアパート経営成功のカギ

もう1つ、失敗しないための大切なポイントがデベロッパーの選択です。
デベロッパーは計画段階から長くパートナーとして関わるため、信頼できるデベロッパー選びは成功するアパート経営の必須条件と言えるでしょう。
デベロッパーを選択するためには、アパートの提案内容を比較する、建築実績を調べる、実際に建てた人から評判を聞く、施工したアパートを見て確認するなどの方法があります。

まとめ

アパート経営は、メリットも多い反面、デメリットやリスクもあります。それぞれをきちんと押さえた上でアパート経営を始めるかどうかを判断しましょう。
また、アパート経営は長期にわたります。失敗したからと言ってすぐにやめることはできません。
長期にわたるアパート経営を成功に導くためには、デベロッパー以外にも、不動産に強いFP、税理士、弁護士などの専門家のサポートを受けながら、リスクを回避し安全な経営を目指すことが大切です。

(記事は2020年11月1日時点の情報に基づいています)