はじめてのアパート経営、誰に相談すればいい？ 建築、空室対策、相続税対策 相談内容ごとに紹介！
アパート経営を始めるとき、建物の設計から建築、資金計画、空室対策、入居者とのトラブル対応まで検討することはたくさんあります。こうした相談は、誰にするのが適切なのでしょうか。また、アパート経営の初歩的なことを相談したい人も多いでしょう。賃貸経営に詳しい不動産鑑定士が「アパート経営の相談」について解説します。
目次
1. アパート経営を始めるときの相談先：ハウスメーカー
1-1. ハウスメーカーであれば、建物やサービスの質が安定
アパート経営を始めるときの相談先は、ハウスメーカーが適切です。ハウスメーカーは住宅メーカーとも呼ばれ、自社ブランドを持ち、豊富なノウハウで設計から施工、管理、アフターフォローまでがシステム化されています。したがって、建物やサービスの質が安定しているため、安心して依頼することができます。
アパートを建てるには、まずどのような建物が建てられるか設計を行うことから始まります。アパートを建てる立地から、単身者向けがよいのかファミリー層向けがよいのかを検討した上で、それに適した設計プランをたてます。
設計は一級建築士事務所に依頼することもできますが、一級建築士事務所の場合、提案図面のレベルでも有料となります。また、一級建築士事務所の場合、建築費や竣工後のシミュレーションの提案は「想定」となるため、数字の確実性は低いといえます。
一方で、ハウスメーカーであれば社内に一級建築士が在籍しているため、無料で一級建築士の設計プランの提案を受けることができます。
ハウスメーカーは施工会社であることから、建築費に関しては自社で請け負うことができるため、確実な金額を見積もりして提案することが可能です。また、ハウスメーカーは関連会社にアパートの管理会社を有していることから、地域の賃料相場を適切に把握しており、実績に基づくシミュレーションを作成できます。
アパート経営をはじめて始めるのであれば、「設計プラン」と「建築費」、「竣工後のシミュレーション」の3つをすべて無料で提案してくれて、建物やサービスの品質が安定しているハウスメーカーへの相談をまずは検討してみるとよいでしょう。
1-2. 複数のハウスメーカーに相談し比較検討を
ハウスメーカーには各社が得意とする建築工法や構造があることから、1社だけに相談すると提案内容が偏ってしまう傾向があります。
そのため、複数のハウスメーカーに相談し、その提案内容を比較することが適切です。
インターネット上の一括比較サービスを利用すれば、複数のハウスメーカーから簡単に設計プランと建築費、竣工後の管理等の提案を受けることができ、比較することができるため便利です。
「相続会議」にも、無料で複数のハウスメーカーにアパート経営の相談ができる「土地活用プラン一括請求サービス」があり、最適なプランを選べるようになっていますので、ぜひ利用してみてください。
2. 相続税対策の相談先：相続に詳しい税理士
アパート経営は、相続税対策を目的に行う人も多いです。なぜなら、所有する土地にアパートを建設して相続財産として残す方が、土地の評価額が低くなり相続税を抑えることができるためです。また建物の建設費にアパートローンを利用すれば、さらに相続税を軽減することができます。
こうした相続税に関することは、相続専門の税理士が適切な相談先になります。
ひと口に税理士といっても、多くの税理士は法人の決算業務をメインとしており、個人の相続税に関しては不慣れな事務所も多いです。相続税は、全ての資産や家族構成、相続後の分割や納税等も含めて幅広い視点から対策していく必要があります。
相続に詳しい税理士事務所ならトータル的な視点でアドバイスをくれますので、税理士に依頼するときは専門分野を調べた上で相談するようにしましょう。
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相続の相談が出来る税理士を探す3. アパートローンの相談先：ハウスメーカーから金融機関の紹介を受ける
アパートローンに関しては、最終的には銀行や信用金庫などの金融機関に相談することになります。ただし、その前にまずハウスメーカーに相談することをおすすめします。
ハウスメーカーは多くの地主と関わっているため、どこの銀行の融資条件が良いかについてタイムリーな情報を知っています。
アパートローンは銀行によっても金利が異なり、また組む人の資産状況によっても金利が異なります。どの銀行がどの程度の金利を提供しているのか、表からはほとんど知ることができません。
ハウスメーカーは外部から把握できない生の情報を知っていますので、先にハウスメーカーから情報を得たうえで、銀行などの金融機関に相談することをおすすめします。
4. 資金計画の相談先：不動産に精通したファイナンシャルプランナー
アパート経営を始めるとなると、多額の資金が必要になるため、資金計画に不安になる人もいるかと思います。そんなときは、不動産に詳しいファイナンシャルプランナー（FP)に、ライフプラン全体を見渡してもらった上で、資金計画の作成をしてもらうこともできます。
ただし、多くのファイナンシャルプランナーは、生命保険会社や金融機関などに勤めており、所属する会社の保険商品に関連したアドバイスを行います。そうしたファイナンシャルプランナーは、アパート経営に詳しいわけではありません。
保険会社や銀行に所属しない「独立系」であったとしても、不動産に精通しているファイナンシャルプランナーは、まれです。ファイナンシャルプランナーに相談する場合には、例えば過去に不動産会社の勤務歴があるなどの経験や実績を十分に確認した上で相手を選ぶ必要があります。
5. 入居者トラブルの相談先：管理会社
5-1. 日常の苦情やクレームは管理会社が対応
隣の部屋からの騒音、たばこの煙、水漏れ、設備不良など入居者からの苦情やクレームに対する相談先は、基本的には管理会社です。
5-2. 入居者立ち退き裁判は弁護士に相談
ただし、トラブルの内容によっては管理会社の手におえず、オーナーが自ら解決しなければならないこともあります。
例えば、家賃を滞納したり、激しい騒音を出し続けたりする悪質入居者を裁判で退去させなければいけないようなときは、貸主であるオーナーが原告となります。
深刻なトラブルが発生した場合の相談先は、基本的に弁護士です。弁護士の知り合いがいない場合、まずは各都道府県にある弁護士会が行っている法律相談を利用すると低価格で相談することができます。
有料となりますが緊急性が高い場合は、弁護士会の法律相談は利用しやすいです。
また、都道府県によっては弁護士会が主催となって無料相談会を実施しているところもあります。緊急性が低ければ、日程を合わせて無料相談会に出向いてみるのもいいでしょう。
6. 空室対策や入居者募集の相談先：管理会社
アパートに多くの空室が生じると、想定していた収入を得ることができず、最悪の場合、収入額がローンの返済額を下回る赤字経営となってしまいます。従って、入居者募集や空室を防ぐための対策がアパート経営においてきわめて重要です。
空室対策や入居者募集の相談先としては、管理会社です。管理会社も千差万別ですので、相談しても適切な回答が得られないこともあります。
そのようなときは、管理会社を新たに切り替えてみることも一つです。管理の実績が豊富な管理会社は、的確な空室対策を提案してくれます。昨今は、インターネットで管理会社を選べる一括無料相談サービスも登場していますので、一度使ってみるのもいいでしょう。
7. 確定申告の相談先：税理士
アパート経営で収入を得ることになれば、確定申告をして所得税を支払うことになります。確定申告の相談等、税金全般に関することの相談先は基本的に税理士事務所です。
ただし、確定申告に関しては、確定申告の直前になると各自治体が無料の相談会を開いていることがよくあります。無料の相談会では、地元の税理士が相談員となり、確定申告書の書き方を指南してくれます。相談に行く前に一度自分で確定申告書を作成し、疑問点を明確にしたうえで相談に臨むとその場で解決できることが多いです。
確定申告は毎年行うことなので、初年度にしっかり準備して無料相談を利用すれば、その後は自分でも確定申告ができるようになります。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間に行います。興味のある方は、確定申告の時期が近付いたら自治体に無料相談会の予定を確認し、利用してみてください。
8. その他、アパート経営のトラブルで役立つ無料相談先
その他トラブルで役立つ相談先について解説します。
8-1. 法的トラブルに相談できる「法テラス」
法テラスとは国が設立した法的トラブルを解決する相談所のことです。個人の方なら無料で相談することができます。電話（0570–078374)でも対応してくれます。法テラスは全国の各都道府県に事務所があり、弁護士や司法書士に法律相談をすることが可能です。
賃貸借契約の内容や原状回復、家賃不払い、相続等のアパート経営に関する悩みごとに幅広く対応しています。
8-2. 不動産に精通した相談員が対応する「全国宅地建物取引業協会支部」
全国の各都道府県には、全国宅地建物取引業協会の支部があります。宅地建物取引業協会とは、全国の不動産会社を取りまとめる業界団体になります。
各県の宅地建物取引業協会では、一般消費者向けに、アパート経営を含む不動産に関するさまざまな悩みに応じる無料相談サービスも行っています。相談相手は、不動産に精通した専任の相談員が対応します。
また、主要な都道府県では弁護士による無料相談も提供している宅地建物取引業協会もあります。アパート経営を行っている一般個人の方でも相談可能です。
8-3. 不動産取引について相談できる「公益財団法人不動産流通推進センター」
不動産流通推進センターとは、宅地建物取引士向けに講習等を実施している公的な組織です。不動産流通推進センターでは、誰でも無料で、不動産取引に関する相談ができる電話サービス（03-5843-2081)を行っています。
信頼性の高い相談先ではありますが、一本の専用電話で全国対応しているため、電話は繋がらないケースが多いです。
8-4. 確定申告など税金について相談できる「国税庁電話相談センター」
国税庁には電話相談センターがあり、簡単なことなら電話で確認することが可能です。確定申告や相続税の制度に関することや、基本的な考え方等の一般的なレベルの話であれば親切に回答してくれます。ただし、相続税の軽減の仕方をアドバイスしてくれることはありませんので、そうしたことを知りたい場合は税理士に相談してください。
9. まとめ 複数の相談先から選ぶのが大事
以上、アパート経営の相談について解説してきました。相談先としては、アパート経営を始めるときは「ハウスメーカー」、相続税の相談先は「税理士事務所」、入居者トラブルや空室対策は「管理会社」などがありました。
状況に応じて適切な相談先を選択するようにしましょう。そのためにも、一つのハウスメーカーや管理会社の提案をそのまま受け入れるのではなく、複数の業者から話を聞き、比較することが大切です。
アパート経営をはじめる最初の一歩として、「相続会議」の「土地活用プラン一括請求サービス」を利用し、無料で複数のハウスメーカーに相談してみてはいかがでしょうか。
(記事は2023年7月１日時点の情報に基づいています。)
