アパート経営のメリットとデメリット！ 一括借り上げにもリスクはある？
周囲からアパート経営をすすめられると、「アパート経営にはデメリットはないのだろうか」と不安になることもあると思います。アパート経営にはメリットもありますが、もちろんデメリットも存在します。また、アパート経営は一括借り上げだから安心というものではありません。一括借り上げにもデメリットはあります。この記事では「アパート経営のメリットとデメリット」について解説します。
目次
1. アパート経営のメリット
この章ではアパート経営のメリットについて解説します。
1-1. 比較的安全に高利回りの資産運用ができる
アパート経営は、比較的安全に高利回りの資産運用ができる点がメリットです。
定期預金や国債を購入するよりは高い利回りを実現することができます。
投資額が全損するようなこともないため、株式投資より安全な投資ができます。
さらに、アパートのような住居系の土地活用は、景気による賃料の変動が少なく、オフィスビルや店舗といった事業系の土地活用よりも安定感があります。
あまりリスクは取りたくないけれども、ある程度高い利回りを得たいのであればアパート経営が適しています。
1-2. 相続税対策となる
アパート経営は相続税対策となる点がメリットとなります。
アパートのような収益物件の相続税評価額は、時価よりも安くなることが相続税対策となる理由です。
例えば都内などでは、アパートの相続税評価額が時価の30％程度になることもあります。
売ったら1億円もする資産であるにもかかわらず、アパートとして相続すると3,000万円程度の資産として相続税が計算されるため、相続税を節税することができるのです。
家賃収入も得られることに加え、相続税も節税できることから、アパート経営は昔から資産家に底堅い支持を得ています。
1-3. 建てやすい
アパートは建てやすい点もメリットとなります。
賃貸マンションやオフィスビルといった土地活用と比べると建物規模も小さいため、投資額が抑えられ、建てやすいです。
また、建築規制も緩いことから、比較的どこでも建てることができます。
アパートは、工業専用地域(埋立地にあるような大規模工場地域)や市街化調整区域(原則として建物を建てられない地域)といった特殊な地域を除き、ほとんどの場所で建てることが可能です。
2. アパート経営のデメリット
この章ではアパート経営のデメリットについて解説します。
2-1. 自己資金が必要となる
アパート経営を始めるなら、相応の自己資金が必要となるという点がデメリットとなります。
アパートを新築する際、諸費用として建築費の5％程度の金額が必要です。
また、アパートローンを組む際は、建築費の10％程度の頭金を銀行から求められます。
そのため、仮に建築費が8000万円のアパートを建てた場合、自己資金として少なくとも1200万円(＝8000万円×15％)程度が必要です。
2-2. 借入金返済リスクがある
アパート経営では、空室が発生することによって借入金返済リスクがある点がデメリットです。
アパート経営には空室リスクがつきものですが、仮に自己資金100％で投資をしていれば空室リスクもそれほど恐れるものではありません。
しかしながら、通常はアパートローンを組むため、ほとんどの人が借入金返済リスクを負いながらアパート経営をすることになります。
借入金返済リスクを抑えるには、新築時に自己資金を極力用意し、借入金の額を減らすことが効果的な対策です。
また、アパートの空室リスクを抑えることも借入金返済リスクの軽減に繋がります。
常にほぼ満室状態の物件であれば当初のシミュレーション通りに進むため、借入金返済リスクを大きく軽減することができます。
空室リスクを減らすには、「立地の良い場所でアパート経営を行う」、「新築でアパート経営を始める」等の対策が挙げられます。
2-3. 築年数が経過すると収益性が落ちる
アパート経営は、築年数が経過すると収益性が落ちる点がデメリットです。
収入に関しては、築年数が古くなると空室も増え、賃料も下落します。
支出に関しては、築年数が古くなると修繕費や空室対策費用が増えていきます。
アパートは古くなると収入減少と支出増加の両方が生じることから、収益がどんどん下がっていくのです。
よって、アパートは新築から経営することが最も収益を得ることができます。
中古物件は見た目上の利回りこそ高いですが、空室や修繕費が発生するため、実際には新築ほど儲かりません。
アパート経営は築年数が浅い時期にこそ旨みがありますので、「新築する」または「築浅物件を購入する」のいずれかで始めることが適切です。
3. 一括借り上げのデメリット
この章では、家賃保証型サブリースと呼ばれる一括借り上げのデメリットについて解説します。
3-1. 家賃は保証されない
一括借り上げとは、転貸による管理方式です。
「家賃保証」または「空室保証」とも呼ばれますが、家賃は永久に保証されるわけではないという点がデメリットとなります。
一括借り上げでは、アパート一棟をサブリース会社が一括で借上げ、各入居者とはサブリース会社が転貸借契約を締結します。
家賃保証型では、転貸部分に空室が生じても毎月の家賃は固定額で振り込まれます。
空室によって収入が毎月のように変動しないという意味で、「家賃保証」や「空室保証」と呼ばれています。
ただし、どんなに空室が生じてもサブリース会社が当初の家賃もそのまま保証してくれるかというと、そういうサービスではありません。
空室が多く生じるようになれば、それに伴いサブリース会社から賃料の減額要請があります。
結局のところ、一括借り上げであってもアパートオーナーは空室リスクを間接的に負っており、空室リスクを完全に排除できるわけではないということになります。
3-2. 収益性が低い
一括借り上げは収益性が低い点もデメリットです。
サブリース会社からは満室想定時の賃料から15％程度の手数料を差し引いた賃料が、毎月アパートオーナーへ支払われます。
一方で、管理委託と呼ばれる管理方式では、管理料は家賃収入の5％です。
管理委託はアパートオーナーが各入居者と直接賃貸借契約を締結するため、空室リスクを直接負うことになります。
つまり、一括借り上げは収益性が低く空室リスクを間接的に負っており、管理委託は収益性が高く空室リスクを直接的に負っているという違いがあります。
一括借り上げや管理委託といった管理方式に関わらず、将来の大規模修繕は同様に発生します。
一括借り上げは収益性が低いため、将来の大規模修繕に備える貯蓄がしにくい点もデメリットです。
3-3. 解除しにくく解除されやすい
一括借り上げはオーナーからは解除しにくく、かつ、サブリース会社からは解除されやすいというデメリットがあります。
一括借り上げはオーナーが貸主、サブリース会社が借主という賃貸借関係にあります。
借主は借地借家法によって借りる権利が強く守られており、貸主から簡単に契約解除をすることができないようになっています。
それに対して、借主からは簡単に契約解除をすることができます。
一旦、一括借り上げを契約すると、サブリース会社に不満があっても簡単に切り替えることができません。
また、サブリース会社から一方的に契約を解除されることもあります。
一括借り上げは法律上の立場が賃貸借の関係にあることから、貸主の権利は弱く、借主のサブリース会社の権利が強いという点を理解しておくことがポイントです。
4. まとめ
以上、アパート経営のメリットとデメリットについて解説してきました。
アパート経営には、「比較的安全に高利回りの資産運用ができる」、「相続税対策となる」といったメリットがありました。
それに対して、「自己資金が必要となる」、「築年数が経過すると収益性が落ちる」等がデメリットです。
また、一括借り上げには、「家賃は保証されない」、「収益性が低い」といったデメリットがあります。
アパート経営はデメリットもしっかり認識した上で始めるようにしましょう。
(記事は2021年11月１日時点の情報に基づいています。)
