「土地あり」で始めるアパート経営は有利！ 注意点や成功のポイントも解説
相続した実家の土地活用として、アパート経営は有力な選択肢の一つです。土地ありの状態でアパート経営を始めると、土地を購入しなくてよいのでリスクが下がります。ただし、土地ありの場合、立地を選べないのでアパート経営に向かないケースも考えられます。「土地あり」から始めるアパート経営のメリットとデメリット、さらには成功のポイントを、不動産鑑定士が解説します。
目次
1. アパート経営には土地ありと土地なしのパターンがある
アパート経営には大きく分けて土地ありと土地なしの2パターンがあります。
1-1. 土地ありの場合とは
土地ありの場合とは、利用されていない遊休地がある、相続で引き継いだ場合などでアパート経営を行うといったパターンです。土地活用として失敗するリスクが低く、利回りも高くすることができるメリットがあります。
1-2. 土地なしの場合とは
土地なしの場合とは、土地を購入してアパート経営を始めるパターンです。土地を自己資金で購入すれば経営の安全性は高くなります。しかし、手元に資金がない場合には金融機関からの借入金で土地を購入することになります。
2. 土地ありでアパート経営するメリット
土地ありでアパート経営するメリットについて解説します。
2-1. 高利回り
土地なしでアパート経営を始めると、土地代の投資額が不要になるため、高利回りを実現できます。しかも、良い立地に物件を持っている人ほど利回りは高いです。
土地から購入すると、良い立地は土地代が高くなるため、良い立地の物件ほど利回りは低くなります。ただし、良い立地はリスクが低いです。つまり、土地から購入して始める不動産投資では、ローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンという一般的な投資原則が成り立ちます。
一方で、良い立地に土地を持っている人なら、ローリスクハイリターンという例外的な投資が実現できます。一般的な投資原則よりも好条件の投資ができるため、良い立地の土地を持っている人であれば土地活用は行ったほうが良いでしょう。
2-2. 物件に資金をかけられるため、差別化できる
土地がある人は土地代の購入費用がないぶん、物件に資金をかけられる点もメリットです。
建物に十分な投資をすることができ、グレード感が高く、かつ、施工の質の高い建物で賃貸経営をすることができます。
建物のグレード感が高ければ空室が発生しにくくなりますし、施工の質が高ければ修繕費が発生しにくくなります。
2-3. ローンが少額になりリスクも抑えられる
ローンの対象は建物だけであり、土地代もローンで組む人と比較すると少額になる点がメリットです。
自己資金も用意すれば、さらにローンを減らすことができます。借入金が少ないと健全なアパート経営が行いやすくなります。仮に一時的に空室が生じたとしても、返済に行き詰まるような事態に陥るリスクは低いでしょう。
2-4. 賃貸ニーズを把握しやすい
もともと土地を持っている人であれば、その地域のことをよく知っていますので、賃貸ニーズを把握しやすい点がメリットです。たとえば、近くの小学校の評判が良く、ファミリー層が多く引っ越してくる地域であることを知っているならば、ファミリー向けの間取りのアパートを建築することも選択肢にとなります。
2-5. 土地を担保にローンを借りられる
アパートローンは勤務先や年収など属性が優良な人や、資産家のほうが借りやすいです。土地を持っていれば、資産を持っているとみなされるため、アパートローンの審査が通りやすくなります。
なお、担保（抵当権）は、いずれにしても土地と建物の両方に設定されるため、土地のあるなしにかかわらず、完成後の土地と建物の両方が担保に入ることになります。
3. 土地ありでアパート経営するデメリットやリスク
土地ありでアパート経営するデメリットやリスクについて解説します。
3-1. 立地を選べない
土地ありの人は立地を選べないという点がデメリットです。ただし、住宅需要がある立地あれば、その土地は売れますので、立地の良い場所に買い替えてアパート経営を行うことはできます。
土地を持っていない人は、そもそも売る土地がないため、買い替えてアパート経営を行うという選択肢がありません。たとえ立地のよくない土地を持っていたとしても、持っていない人に比べると圧倒的に有利です。
3-2. 不向きな場所もある
賃貸需要がないなど不向きな場所もあります。立地を選べないという点で、前節と同じデメリットです。
不向きな場所で無理にアパート経営を行えば、リスクは高く、収入も低いため、ハイリスクローリターンという最悪の投資となってしまいます。賃貸需要がない立地であるならば、アパート経営をすることは控えたほうがよいでしょう。
3-3. 土地の形や広さが決まっている
土地ありの場合、土地の形や広さが決まっている点がデメリットです。形や広さによっては、アパート経営ができないこともあります。
形状に関しては、狭い土地ほど悪影響を及ぼします。土地が狭く形状が悪い場合には、たとえば戸建て賃貸などが選択肢の一つです。
4. 土地ありでアパート経営するのに必要な資金
土地ありでアパート経営するのに必要な資金について解説します。
4-1. アパート建築費用
アパート経営の建築費用の目安を示すと、下表のとおりです。
60坪の土地に木造アパートをつくる場合、4800万円程度が目安となるでしょう。頭金は、建築費の1割程度を用意しないとアパートローンの審査に通らない傾向があります。投資の安全性を踏まえれば、頭金は建築費の3割以上を用意することが望ましいです。
4-2. 諸経費
アパート建築時の諸経費としては、以下のようなものが発生します。諸費用の合計額は、アパートの建築費に対して4～6％程度となるのが目安となります。
【諸費用項目：費用の目安】
- 設計費：ハウスメーカーなら建築費の1～3％程度
- 現況測量費：20～30万円程度
- 地盤調査（ボーリング調査）費用：1ポイントあたり30～50万円程度
- 水道分担金：戸数にもよるが200～500万円程度
- 不動産取得税：建物固定資産税評価額※×3％（2024年3月31日まで）
- 登録免許税および司法書士手数料：登録免許税は建物固定資産税評価額※×0.4％、債権金額×0.4％、司法書士手数料は6～7万円程度
- 印紙税：建築費が5000万円超～1億円以下なら3万円、1億円超～5億円以下なら6万円（2024年3月31日まで）
- 損害保険料：建築費の0.05～0.10％程度
- 融資手数料：5～10万円程度
※建物固定資産税評価額は建築費の50～60％程度が目安
4-3. 土地代は不要
土地ありの人は、土地代は不要です。土地を購入しなくても良いため、土地なしの人と比べると圧倒的に有利なアパート経営を行うことができます。
5. 土地ありでアパート経営する際のポイントと注意点
土地ありでアパート経営する際のポイントと注意点について解説します。
5-1. 賃貸ニーズを把握する
アパート経営を行うには、賃貸ニーズを把握することがポイントです。具体的には、ハウスメーカーが提示してくるシミュレーション表の中で、設定賃料が高過ぎないかどうかをチェックすることが適切な対応となります。
たとえば、周辺の1Kの募集賃料が5万円になっているにもかかわらず、設定賃料が7万円になっていれば、賃貸ニーズから外れた提案がなされていることになります。
賃料は、1Kや3LDK等の間取りによって異なりますが、最低限、自分のプランと同じ間取りの賃料を把握しておくことが失敗しないコツです。
5-2. 収益シミュレーションを行う
ハウスメーカーは収益シミュレーションを提示してきますが、自分でも収益シミュレーションを計算し直すことがポイントです。
まず、賃料については自分で調べた賃料をもとに計算し直します。新築の賃料はいつまでも続かないため、保守的に築15～20年程度の物件の賃料に変更して借入金が返済できるか確認します。また、空室率も5％で設定し、95％の稼働率で見ておくことが安全です。
5-3. 広さが十分あるか検討する
広さが十分あるか検討します。アパート経営をするなら60坪以上は欲しいところですが、50坪程度でも可能です。40坪くらいになると狭すぎるため、プランを十分に練る必要性が出てきます。
5-4. 良質な不動産管理会社と契約する
もし良質な不動産管理会社を知っていれば、その会社に管理を依頼するのも一つです。ただし、アパート経営の場合、ハウスメーカーの関連会社がそのまま管理会社になることが多いです。
良い管理会社を知っている場合は、事前にハウスメーカーへその管理会社を使いたい旨を希望しておくと話がスムーズになります。
5-5. 複数社に見積もりをとって比較する
複数社に見積もりをとって比較することがポイントです。ハウスメーカーは建築費だけでなく、収益シミュレーションの提案もしてくれます。
良いハウスメーカーを選ぶには、「利回り」や「竣工後の管理方式」、「アフターメンテナンス体制」、「建物のデザイン性」、「施工実績」なども加味して決定することがコツです。
6. まとめ
以上、「土地ありのアパート経営」について解説してきました。
土地ありのアパート経営は、土地なしの人と比べると圧倒的に有利な条件で行うことができます。まずは良質なハウスメーカーを探すのが先決です。土地活用プランの一括見積もり請求サービスを活用し、複数のメーカーに相談してみるとよいでしょう。
（記事は2022年7月1日時点の情報に基づいています）
