初めてのアパート経営！ メリットからリスク、成功のポイントまで基礎知識をプロが解説
所有する土地の活用として、もっとも人気な手法がアパート経営です。ただし、アパート経営の知識がない状態で始めると失敗するリスクが高まります。アパート経営で安定的な収益を得るために必要となる基本知識について、土地活用を得意とする不動産鑑定士が解説します。
目次
1. アパート経営とは
アパートとは一般的に、木造や軽量鉄骨造の2階または3階以下の共同住宅のことを指します。そのアパートを所有し、家賃収入を得るビジネスのことをアパート経営と言います。収入が安定しており、高度なノウハウがなくても経営はできるといえます。
一方で、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の3階以上の高さがある共同住宅はマンションと呼ばれます。
規模や構造の面から、アパート経営は、マンション経営よりも建築費を抑えることができるため、初期投資額を小さくできます。
2. アパート経営に向いている土地
アパート経営には、60坪以上の広さがあると望ましいです。60坪の敷地だと、ワンルームが8戸できるイメージとなります。
ただし、都市部では60坪以上の土地を保有することが難しいケースもあるでしょう。そんな場合、小規模なアパートであれば、土地面積が20坪程度以上あり、建築基準法などの法規制をクリアできれば建築も可能です。ただし、狭い地に建築すると、部屋数は少なくなり、建築費も割高になるため、賃料が低いエリアでは収支が合わないでしょう。
アパート経営に適した立地は一般的には、最寄駅から徒歩10分圏内が望ましく、近隣にスーパー等の生活利便施設があり、都市部へのアクセスが良好な場所です。
3. アパート経営のメリット
アパート経営のメリットは以下の通りです。
- 収益が安定しやすい
- 節税効果がある
- ローンが活用できるため自己資金を抑えられる
- 空室による収入減のリスクを抑えられる
- インフレ（物価上昇）に強い
それぞれについて説明します。
3-1. 収益が安定しやすい
賃貸需要のある立地であれば、アパート経営で得られる家賃収入は、安定していることが魅力です。もちろん、一定の空室の発生や家賃下落は起こりえますが、収入の見通しが立ちやすいため、借入金を組んでも安全な投資を行うことができます。
3-2. 節税効果がある
土地の上にアパートなどの賃貸用建物を建築すると、土地の評価額が下がるため、相続税の節税効果があります。
また、住宅であることから、土地の固定資産税が安くなる節税効果もあります。不動産所得が赤字の場合は、他の所得との損益通算によって所得税の節税を図ることができます。
3-3. ローンが活用できるため自己資金を抑えられる
アパート経営は株式投資やFX、仮想通貨等よりも安全なことから、銀行がアパート経営に対してお金を融資してくれます。全額自己資金を使わなくてもできるため、資産を効率的に増やすことができます。
なお、一般的にアパートの建築資金を融資目的とする「アパートローン」を金融機関から借りることになります。
3-4. 空室による収入減のリスクを抑えられる
戸建て賃貸や区分のワンルームマンションといった賃貸物件は、借主が1人しかいないため、その人が退去すれば次の入居があるまで家賃収入がゼロになってしまいます。そうなると、その間のローンを自己資金から支払わなければなりません。
一方、アパートは部屋が複数あることから、一人が退去して空室が生じても収入がゼロにならないため、リスクを抑えた安全な賃貸経営を行うことができます。
3-5. インフレ（物価上昇）に強い
アパートは不動産であることから、インフレに強いです。インフレとは物の値段が上がることですが、それは同時に現金の価値が下がることでもあります。
近年は日銀が継続的なインフレを引き起こす政策を行っており、現金を不動産などのように物価上昇に強い資産に変えた方が安全となってきています。実際、ここ10年ほど不動産価格は上昇し続けています。
4. アパート経営のデメリット・リスク
アパート経営のデメリット・リスクは以下の通りです。
- 自己資金が必要になる
- 収益が得られない可能性がある
- 修繕費用が発生する
- 災害リスクがある
- 早急な現金化が難しい
それぞれについて解説します。
4-1. 自己資金が必要になる
アパート経営は金融機関からアパートローンを借りられる点はメリットですが、一定の自己資金が必要となります。
近年、銀行はアパートローンの融資を行う際、建築資金の10％程度の頭金を求めてくることが多いです。また、建築時には工事費以外に建築費の5％程度の諸費用が生じます。
そのため、元々土地を持っている人でも、少なくとも建築費の15％程度の自己資金は必要です。
また、アパート経営は土地の借入金を返済できるほど収益性が高くないため、土地まで借入金を組んで購入することはおすすめできません。土地を持っていない人は、土地の購入費は自己資金でまかなうほうが安全でしょう。
4-2. 収益が得られない可能性がある
アパート経営では、借入金が多い状態だと、空室が増えることでキャッシュフロー(手残りのこと)がマイナス(赤字)となることもあります。
キャッシュフローをマイナスとしないためには、適切な立地でアパート経営を行い、かつ、過剰な借入を組まないことが必要です。
4-3. 修繕費用が発生する
賃貸経営では、入居者に故意・過失がない限り、貸主に修繕義務があります。アパート経営を続けていく上では、一定の修繕費用は避けられません。
修繕費はクロスの張り替え等の小修繕以外に、外壁塗装などの大規模修繕も発生します。修繕費として建築費の0.5%程度の金額を貯めておくと、急な修繕が発生したとしても慌てずに対応することができるでしょう。
4-4. 災害リスクがある
アパート経営に限らず、不動産には地震や火災、水害等の災害リスクがつきものです。地震や火災に関しては、保険を付保することでリスク回避を行います。
水害に関しては、少し高台の土地でアパート経営を行うことが対策です。着工前は国のハザードマップを参照し、どのような自然災害リスクがあるか確認しておくことをおすすめします。
4-5. 早急な現金化が難しい
アパートは売却するのに時間がかかるため、至急現金が必要となったときになかなか現金化できないという点がデメリットです。売却には、半年程度の時間を見込んでおくことが望ましいといえます。
5. アパート経営を始める流れ
アパート経営をする流れを図にしましたので、参考にして下さい。
5-1. アパートに適する土地の確保
土地を保有していない場合には、アパート経営をするための土地を探すことから始めます。
相続した土地がある場合は、アパート経営に適している土地であるかを確認します。保有している土地がアパート経営に適していない場合には、他の土地に買い替えることが望ましいです。
5-2. 建築会社を選ぶ
アパートの建築を依頼する建築会社を選びます。建築費は、複数のハウスメーカーのプランを比較した方が抑えやすいです。
複数のハウスメーカーにプランを依頼するなら、インターネットのプラン一括請求サービスを利用するのが便利です。
5-3. 解体・建設工事をする
土地に古家が残っている場合には、解体を行います。解体も、新築工事を行うハウスメーカーに依頼することをおすすめします。
別の会社が解体工事を行い、騒音で近隣トラブルを発生させると、新築工事に支障をきたす恐れがあるためです。ハウスメーカーと請負工事契約を締結したら、新築工事の着工となります。
5-4. 入居者を募集する
新築のアパート経営では竣工前から入居者募集を開始することが多いです。入居者募集は管理会社が行いますので、事前に管理会社と管理契約を締結します。
5-5. アパート経営をスタートする
竣工したら、いよいよアパート経営の開始です。最初から満室経営でスタートするには、工事中から入居者を募集し、事前に賃貸借契約を締結しておくことがコツとなります。
5-6. 確定申告する
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間分の所得税を計算し、翌年の2月16日から3月15日までに申告・納税することです。
アパート経営で不動産所得を得られたら、確定申告を行います。不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた利益のことです。不動産所得は、仮に赤字になった場合、赤字分を他の所得から控除することができます。このような控除の手続き(損益通算)をする場合も、確定申告は必要です。
6. アパート経営にかかる費用
アパート経営にかかる費用について解説します。
6-1. アパート経営の初期費用
アパート経営には、以下のような初期費用が発生します。
- 建築費
- 設計料
- 印紙代
- 現況測量費
- ボーリング調査費用
- 水道分担金
- 火災保険料
- 建物保存登記の登録免許税
- 抵当権設定の登録免許税
- 司法書士手数料
- 融資事務手数料
- 不動産取得税
- 解体費用(既存建物がある場合)
アパートの建築費は、木造なら坪70～90万円、軽量鉄骨造なら坪80～100万円です。仮に坪60坪の木造アパートを建てれば、建設費は4200～5400万円と概算できます。
解体費用は、木造であれば坪4～6万円程度となります。建築費および解体費用以外の初期費用に関しては、合計で概ね建築費の5％程度です。
6-2. アパート経営のランニング費用
アパート経営には、以下のようなランニングコストが発生します。
- 公租公課(固定資産税、都市計画税)
- 損害保険料(火災保険、地震保険)
- 管理委託料
- 修繕費
- 入居者募集費用(仲介手数料や広告宣伝費)
- 借入金の返済額
支出のうち、借入金の返済額以外の費用に関しては、合計で概ね家賃収入の10～30％程度です。借入金の返済額は、借入の額によっても異なります。
例えば、建築費の90％程度を借入金で賄った場合、借入金の返済額は概ね家賃収入の40～60％程度です。
7. アパート経営で失敗するケース
アパート経営で失敗するケースについて解説します。
7-1. 賃貸需要がない立地で始めた
賃貸需要がない立地でアパート経営を始めると、失敗しやすいです。賃貸需要が弱いエリアでは、アパートの空室が発生しやすくなります。
アパート経営にはランニング費用が発生しますので、空室によって賃料収入が少なくなるとキャッシュフローがマイナスとなってしまいます。こうなると、手元の資金を使ってローンを支払うこととなります。
アパート経営を始める場合には、賃貸需要が十分に存在するか確認することが適切です。
7-2. 借入金額が大きすぎた
借入金が大き過ぎると、アパート経営は失敗します。アパート経営は土地の借入金を返済できるほど収益性は高くないため、土地まで借入金を使って購入してしまうと、借入金が過剰であるといえます。
そのため、アパート経営は元々持っている土地で行うか、もしくは土地は全額自己資金で購入することが望ましいです。
7-3. 表面利回りに目を奪われた
中古のアパートを購入してアパート経営を行う場合、表面利回りの高さだけに注目して購入してしまうと失敗します。利回りはリスクの裏返しであり、利回りが高い物件は、田舎にあるものや築年数が古いものが多いです。
中古アパートを購入するのであれば、利回りは低くでも都市部にあり、かつ、築年数の浅いものを購入することをおすすめします。
7-4. 節税目的だけで始めた
相続税の節税目的だけでアパート経営を始めることも失敗しやすいです。たとえ相続税が節税できたとしても、土地の立地が悪く、空室率が高ければアパート経営はたちゆかなくなってしまいます。
8. アパート経営を成功させるポイント
アパート経営を成功させるポイントについて解説します。
8-1. アパート経営の目的を明確化する
アパート経営は、目的を明確にしてから始めると成功しやすいです。以下のような目的が想定されます。
・副収入を得たい
・節税対策をしたい
・老後の年金の足しにしたい
・親から引きいだ土地を守りたい
・自分の子に資産価値の高い財産を残したい
複数の目的をもつ人もいるでしょう。いずれにせよ、目的が明確になれば、どうなったら成功なのかというゴールも決まり、適切な対策をしやくなります。
8-2. 選ばれる物件を建築する
入居者に選ばれる物件を建築することも対策の一つです。時代のニーズに合わせて、最新の設備は取り入れるべきといえます。
実績豊富なハウスメーカーはトレンドを捉えていますので、仕様は設計者の意見を聞きながら、決定していくことが適切です。
8-3. 収支計画（シミュレーション）を入念にする
業者が作成してくれる収支計画を入念にチェックすることも必要です。アパート経営は、築年数が古くなると、家賃が下がり、空室も増えていくことが一般的です。
例えば、家賃が30年も新築当初のままで、ずっと満室となっているようなシミュレーションは適切とはいえません。ハウスメーカーに保守的なパターンも作り直してもらうことが望ましいです。
収支計画については、次の点をチェックするといいでしょう。
- 空室率を5%程度で見込んでいるか
- 家賃下落を想定しているか
- 経費や税金、修繕費は計上されているか
- ローン返済の計画に無理はないか
8-4. 出口戦略を立てておく
アパート経営では売却などの出口戦略を立てておくことも対策となります。売却を想定しておけば、例えば借入も少なめに抑えておこうという心理も働きやすいです。結果として、売却を意識するとアパート経営の成功確率は上がりやすいともいえます。
8-5. アパート経営に適した建築会社を選ぶ
アパート経営は、ハウスメーカーの力が欠かせません。実績が豊富で、提案力のあるハウスメーカーを選ぶことが適切といえます。
アパートの設計や施工だけでなく、工事が完了した竣工後の管理も対応してくれる「総合ハウスメーカー」や、比較的狭い営業エリアで地域に密着した「工務店」などがあります。同じ総合ハウスメーカーであっても、業者ごとに特徴ありますので、複数の業者から話を聞き、提案を比較検討することが大切です。
9. アパート経営について、よくある質問
Q. アパート経営の成功率は
もともと所有する土地で始めれば、借入金が建築費のみのため、かなりの確率で成功するといえます
例えば、駅から徒歩10分圏内に土地を持っており、借入金が建築費のみというケースでは、失敗することはほとんどありません。リスクを極端に嫌う銀行が積極的に融資するくらいですので、アパート経営は安全な投資です。
一方、土地まで借入金を組んで購入すると、成功の確率は大幅に下がります。
Q. アパート経営をスタートするまでにかかる期間は？
ハウスメーカーに2階建てアパートの建築を依頼すると、工期は3ヶ月程度です。
ただし、着工前に設計の打合せを行います。設計の打合せにどれだけ時間をかけるかは人によって異なりますが、短い人の場合は1ヶ月程度、長い人の場合は半年以上といったこともあります。
Q. アパートは自分で管理しなければならない？
アパートの管理は専門の管理会社に任せることが多いです。管理方式には、委託形式の管理委託と、転貸形式のサブリースの2種類があります。
家賃保証型のサブリースの場合、管理委託よりも収益性が低くなることが一般的です。また、物件が自宅の近くにあり、戸数も少ない場合には、自主管理を選択するという考え方もあります。
Q. アパート経営が何年で黒字になりますか？
健全なアパート経営であれば、単年度の収支は初年度から黒字です。頭金や借入金をあわせた総投資額の回収という意味においては、20～30年程度かかることになります。
Q. サブリースは利用すべきですか
家賃保証や空室保証と呼ばれるサブリースであっても、空室が増えるとサブリース会社から賃料減額の要請があり、家賃が下がります。サブリースは、家賃が永久に保証されるわけではなく、かつ、収益性も低いことからメリットは少ないです。
そのため、例えば駅から徒歩10分圏内等のアパート経営に適した立地であれば、無理に選択しなくても良いといえます。
10. まとめ プラン一括請求サービスの活用を
アパート経営は、アパート経営に適した立地で行えば基本的には安全な投資です。アパート経営にはハウスメーカーの協力が欠かせません。
アパート経営の概要がわかったら、インターネットの土地活用プラン一括請求サービスを利用し、優良業者によるプランの比較から始めてみましょう。
（記事は2023年12月1日時点の情報に基づいています）
