アパートローンの全知識をプロが解説 金利から審査の基準、注意点まで
はじめてアパートローンを組む人は、住宅ローンとの違いに戸惑っている人も多いと思います。アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く、借入可能な期間も短いです。また融資審査も住宅ローンとは視点が若干異なります。これからアパートローンを組むのであれば、ある程度概要を知っておくとスムーズです。この記事では「アパート経営のローン」について解説します。
1. アパートローンとは
アパートローンとは、主にアパートの建築資金を融資目的とするローンのことです。住宅ローンに比べると金利が高く、住宅ローンとは異なる視点での融資審査が行われます。
建物の構造によっては住宅ローンよりも融資期間が短くなり、融資条件も厳しいです。また、アパートローンは銀行によって金利や融資姿勢がかなり異なります。有利なアパートローンを組むには、金融機関を幅広く比較検討することが望ましいです。
2. アパートローンの金利
アパートローンの金利の重要性、金利の目安や動向について解説します。
2-1. アパート経営の成功のためには金利が重要
アパート経営を成功させるためには、少しでも安い金利で融資を受けることが重要です。金利が少し異なるだけでも返済額が大きく異なるためです。
例えば、1億円を金利2.0％で22年間借りたときの総返済額は1億2千368万9982円です。一方で、1億円を金利2.1％で22年間借りると総返済額は1億2千495万8181円となります。わずか0.1％の金利差で126万8199円の差が生じます。
2-2. アパートローンの金利の目安 金融機関別に解説
アパートローンの金利相場は、一般的に2～5％程度です。地域で有名な資産家のような人であれば、1％前後で組める人もいます。
アパートローンの金利は、住宅ローンよりも高いことが一般的です。住宅ローンは国民の住宅取得意欲を促すための政策的な配慮があり、特別に金利が低いローンとなっています。アパートローンの金利が高いというよりは、住宅ローンの金利が例外的に低いというのが実際のところです。
また、アパートローンは住宅ローンのように金利が銀行間でほぼ横並びということはなく、金利は銀行によってもかなり異なります。アパートローンの金利は、融資審査が甘い銀行ほど高くなる傾向があります。
金融機関の種類ごとの金利の相場は、次の通りです。
・都市銀行（メガバンク）
都市銀行の金利相場は比較的安く、1.0～2.0％台です。資産家を優遇する傾向があり、多くの不動産を持っているような人であれば低い金利で借りることができます。資産家ではない人に対しては、融資が厳しいです。
・地方銀行
地方銀行は都市銀行よりもアパートローンの融資に積極的です。資産家であれば1.0～2.0％台でも借りることができ、資産家でない人であれば2.5％を超える場合もあります。一棟目は借りやすいですが、一棟目の借入金がかなり残っている状態で二棟目以降を借りようとすると、融資姿勢が厳しくなります。
・信用金庫
信用金庫の金利相場は高く、2.5～5.0％程度です。融資審査は地方銀行よりも甘く、一棟目の借入金がかなり残っている状態でも二棟目以降の融資をしてくれるケースもあります。
・不動産投資ローン特化型銀行
オリックス銀行のように、投資用不動産ローンを積極的に推し進める銀行もあります。こうした特化型の銀行の金利相場は、2.0～4.0％程度です。積極的な融資姿勢を有することから、融資審査は甘い部類に属します。また、用意する頭金も少なくて済む点も特徴です。
・ノンバンク
ノンバンクの金利相場は、3.0～5.0％程度です。融資審査は甘く、比較的借りやすいといえます。
・日本政策金融公庫
日本政策金融公庫の金利相場は、1.0～2.5％程度です。金利は低いですが、中小企業の設備資金の融資を前提に商品設計がなされていることから、融資期間が短いです。借入金の上限額も設定されています。
2-3. アパートローンを低金利で借りるコツ
ネットで検索したり、自ら店頭に足を運んで、低金利で融資してくれる金融機関を探す手もあります。ただし、これを実行するとなると、かなりの手間であることは間違いありません。
どの銀行の条件が良いかは、ハウスメーカーがよく知っています。ハウスメーカーは普段から多くのオーナーの融資状況を耳にしていることから、外部からは入手できないリアルな情報を把握しています。そのため、アパートローンを組む際は、一旦、ハウスメーカーから情報収集して銀行を選ぶことをおすすめします。
2-4. アパートローンの金利の状況
アパートローンの金利は、日銀が超低金利政策を実行していることから、総じて低い状況です。ただし、アパートローンは金融庁が金融機関を厳しく監視しているため、借りにくい状況が続いています。
また、低金利によって円安による物価高を引き起こしていることから、日銀の低金利政策は見直される可能性も出始めています。金利政策が転換されれば、今後はアパートローンの金利も上がっていく可能性があります。
3. アパートローンの審査の流れと審査期間
アパートローンの審査の流れは「融資相談→仮審査→申し込み→本審査→融資決定・契約→融資の実行」となります。審査期間の目安は1か月程度です。
ハウスメーカーが持ち込んでくれた金融機関であれば、ハウスメーカーが手続きもサポートしてくれることが多いです。審査手続きを代行してもらう場合には、虚偽申請が行われていないかチェックすることが注意点となります。
4. アパートローンの審査基準
アパートローンの審査のポイントは銀行によっても異なります。ここでは、一般的なアパートローンの審査基準を紹介します。住宅ローンの審査とは異なり、どの銀行でも以下の項目が必ず審査されるわけではないということにご留意ください。
4-1. 頭金の有無
1つ目としては、頭金の有無です。昨今は金融機関のアパートローンに対する融資姿勢が厳しいため、頭金ゼロでアパートローンを組むことはほぼ不可能となっています。一般的に求められるアパートローンの頭金は、建築費の1割です。
4-2. アパートの収益性・資産性
アパートの収益性と資産性も審査ポイントとなります。中古物件の場合、築年数の古く立地の悪い物件は審査に通らないケースがあります。新築物件の場合、施工会社が大手のハウスメーカーだと収益シミュレーションの信頼性も高く、審査は比較的通りやすいです。立地条件が良く、すぐに売却できるような資産性の高い物件も審査に通りやすいでしょう。
4-3. アパート経営の実績
融資を受ける本人のアパート経営の実績も見られます。はじめてアパート経営をする人よりも、何棟か実績がある人の方が審査は通りやすいです。ただし、実績といっても不良物件を抱えている人は、逆に未経験の人よりも審査が通りにくくなります。未経験だから審査に通らないというわけではなく、他の条件が整っていればはじめてでもアパートローンを組むことはできます。
4-4. 属性（収入・勤務先）
アパートローンの借入可能額は年収の10倍～30倍が目安です。そのため、高収入を得ている人ほど、多くのローンを組みやすくなります。ただし、資産家の場合は無職でも審査に通りやすく、金利も低いです。
4-5. 資産状況
アパートローンでは、本人の属性以上に、資産状況がより重視されます。資産家で他に多くの不動産を持っている地主のような人が、審査には通りやすいです。
資産家であれば仮にアパート経営が上手く行かなくなっても、他の資産を売却することでローンを返済することができます。銀行にとって資産家の方が融資のリスクは低いことから、金利も資産家の方が一般的に低いです。
4-6. 借入金の状況
他の借入金の状況も加味されます。各銀行は1人に対するアパートローンの融資限度額を設けていますが、借りる本人に住宅ローン等の他の借入金が残っている場合、融資限度額が減額されます。
例えば、融資限度額を1億円と設定している銀行であれば、3000万円の住宅ローン残債が残っている人に対しては7000万円しか貸せないことになります。よって、他に借入金のない人の方が、多くの融資額を引き出すことができます。
5. アパートローンの融資期間
ローン期間は長いほど毎月の返済額が減るため有利となります。
ただし、アパートローンが組める年数は、原則として建物の耐用年数以内であることが一般的です。建物の耐用年数は、構造によって下表のように定められています。
木造アパートなら耐用年数は22年であり、アパートローンが組める期間は基本的に最長で22年となります。一方、22年を超える融資をしてくれる金融機関もあります。
アパートで多い軽量鉄骨造は、一般的に鉄骨の厚さが6mm未満のものを指します。鉄骨の厚さによりますが、軽量鉄骨造の場合はローンの期間が19～34年の間になります。また、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造については、耐用年数は47年であるものの、多くの銀行は最長で35年を設定しています。一部の銀行では、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で47年の融資が可能な銀行もあるようです。
6. アパートローンの注意点
この章ではアパートローンの注意点について解説します。
6-1. 返済比率は適切か
アパートローンの返済額は無理のない資金計画を考えると、減価償却費以内とすることが適切となります。減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分するために発生する会計上の費用のことです。
減価償却費は家賃収入に対して40～50％程度であることから、返済比率を50％以内とすべきといった意見もあります。アパートローンは、借入金総額を建物建築費以内とし、かつ、借入期間を耐用年数以内とすれば返済額は減価償却費以内となり、適切な借入額となります。
6-2. 団体信用保険に加入するか、相続税対策を優先するか
ローンを組む際に、団体信用保険（団信）に加入するかどうかの検討が必要です。団体信用生命保険とは、本人が死亡したときに保険金によってローン残債を全額返済できる生命保険のことです。
万が一ローンを完済する前に亡くなっても、遺族にローン返済の重荷を背負わせる必要がなくなり、収益物件だけを残せるのは大きなメリットです。団体信用保険への加入を融資の条件としている金融機関もあります。
ただし、相続税対策としてアパート経営を行う場合には、注意が必要です。アパートローンはわざと残さないと相続税対策にならないためです。相続財産の中に借入金が残っていると、マイナスの財産として課税対象の資産家から残債額が控除されます。相続税の計算対象の遺産総額が小さくなることから、借金が残っていると相続税対策となります。
よって、相続税対策でアパート経営を行うのであれば、団体信用生命保険には加入せず、借金をわざと残すことがポイントとなります。
6-3. 元本返済額は経費にならない
アパートローンの元本返済額は毎年の所得税を計算するにあたり経費にはならない点が注意点です。
理由としては、お金の貸し借りは収入でも経費でもないからです。アパートローンを借りたときに収入として課税されないのと同様に、返したときも経費として節税できないという理屈になります。
ただし、借入金の返済のうち、「利子」部分については経費です。確定申告をする際は、支払利息は経費に計上することで所得税の節税ができます。
6-4. 住宅ローン控除のような制度はない
アパートローンには、住宅ローン控除のような節税制度はありません。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入すると所得税等を節税できる制度のことです。アパートはマイホームではないため、住宅ローン控除の対象外となります。
6-5. 連帯保証人を求められることが一般的
アパートローンを組む際は、配偶者や子供などの推定相続人が連帯保証人となることが求められることが一般的です。
推定相続人とは、現時点で相続人になり得る人のことを指します。
推定相続人を連帯保証人にすることで、相続放棄されることを防ぐ目的があります。アパートローンは基本的にアパートの収益で返済していくものであるため、連帯保証人の収入はあまり重視されていません。そのため、推定相続人が無職であっても連帯保証人に指定されます。
7. まとめ
以上、アパート経営のローンについて解説してきました。アパートローンの金利は一般的に2～5％程度ですが、低金利で借りられるほど、成功に近づきます。
どの銀行の条件が良いかは、ハウスメーカーがよく知っています。そのため、アパートローンを組む際は、まずはハウスメーカーから情報収集して銀行を選ぶとよいでしょう。また、融資の申し込みの手続きも、ハウスメーカーがサポートしてくれるので安心です。
なお、相談するハウスメーカーを選ぶ際には、インターネットで複数の企業に一括で問い合わせできるサービスを活用すると効率的です。「相続会議」の土地活用プラン一括請求サービスもあります。活用したい土地の郵便番号を入力、または住所を選択し、必要事項を入力や選択するだけで手軽に土地活用プランを請求することができます。相談する際には、どの銀行からアパートローンを組めばよいのかも聞いてみて下さい。
(記事は2022年8月１日時点の情報に基づいています。)
