マンションの贈与税の計算方法 活用できる控除や非課税制度を税理士が解説
マンションに贈与税がかかるのは、無償でもらったときだけではありません。名義変更やローンを代わりに負担してもらったとき、あるいは格安で購入したときにもかかります。計算の流れや申告、非課税にする方法を含めて、税理士がわかりやすく解説します。
目次
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1. マンションに贈与税が生じるのはこんなとき
贈与とは、親や祖父母または他人などから無償で利益を受けたことにより、財産が増加した場合や借金などの負の財産が減少した場合などをいいます。
まれに贈与の自覚がなく、マンションの名義変更をしてもらったなどと気軽にいう人がいます。しかし、じつは名義変更することによりマンションをもらった人、つまり名義変更により新たに所有者になった人は財産が増えるため、贈与とみなされます。
理解を早めるため、マンションに関係する贈与について、いくつか事例を挙げてみます。
- マンションを無償でもらったとき
- マンションの名義変更をしたとき
- マンションのリフォーム代を親に出してもらったとき
- マンションの住宅ローンを肩代わりしてもらったとき
- マンションを著しく低い価額で譲り受けたとき
マンションの維持管理費用の支払いは所有者が負担することになります。そのため、リフォーム代などを所有者以外の人が負担した場合は、負担してもらった額が贈与になります。住宅ローンについても返済者以外の人が肩代わりした場合、肩代わりにしてもらった額は、負の財産が減少することになるため贈与になります。
マンションを著しく低い価額で譲り受けた場合、マンションの時価と売買金額の差額が贈与になります。著しく低い価額とはどのくらいを指すのかについて画一的な定義はありません。ただし、目安として時価の8割未満の金額で売買した場合は時価と売買価額との差額が贈与税の対象になるといわれています。マンションを時価よりも低額で売買することを検討している人は事前に税理士に相談するとよいでしょう。
2. マンションに贈与税がかかるときの計算方法
贈与税の計算には、暦年課税と相続時精算課税と2種類の方法があります。
暦年課税は1年間にもらった財産の評価額の合計が110万円を超えた場合、下記のように計算します。
（贈与額の評価額－110万円）×贈与税の税率
年間の贈与額が少額であれば贈与税率も10％ですが、年間の贈与額が高額になると贈与税率は最大55％になります。そのため、マンションの評価額によっては評価額の半分くらいは税金になってしまいます。
一方、相続時精算課税は相続時精算課税選択届出書を提出した贈与者（あげた人）と受贈者（もらった人）間の贈与財産の合計が2500万円（特別控除額）を超えた場合、超えた部分に対して一律20％の贈与税がかかります。次の計算式を覚えておきましょう。
（贈与税の評価額－特別控除額）×20％
暦年課税も相続時精算課税も一定の要件が設けられています。要件や贈与税の計算方法について確認したい場合は、こちらの「贈与税の速算表でわかる 贈与税は結局いくらかかるのか？」をご覧ください。
なお、マンションの贈与を受けたときは、まずマンションの評価額がいくらになるかを計算する必要があります。マンションの評価は「家屋（建物）」と「土地」に分けて計算をします。
2-1. 家屋（建物）の評価について
家屋の評価は「固定資産税評価額×1.0」になります。固定資産税評価額とは、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、名寄帳などで確認することができます。納税通知書などの家屋の項目の「価格」の欄に記載されている数字がマンション全体の家屋の固定資産税評価額です。そして「固定課税標準額」の欄は自身が所有する部分の固定資産税評価額になります。そのため、「固定課税標準額」に記載されている数字をもとに家屋の評価額を算出します。
2-2. 土地の評価について
土地の評価は「路線価方式」と「倍率方式」の大きく分けて二つの計算方法があります。そのマンションの土地をどの方式で計算するかはすでに決められており、国税庁のホームページで確認することができます。
（１）路線価方式
マンションの路線価（※1）×地積×補正率×持分
（２）倍率方式
マンションの固定資産税評価額（※2）×倍率（※1）×持分
※1：国税庁のホームページで確認できます。
※2：固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、名寄帳などの土地の「価格」の欄
3. マンションの贈与税を非課税にするなら
マンションの評価額は高くなる傾向があります。そのため、暦年課税を選択した場合はそれなりの贈与税になります。
たとえば、マンションの評価額が1000万円の場合、贈与税（暦年課税／特例贈与）は177万円になります。1500万円の場合、贈与税（暦年課税／特例贈与）は366万円になります。贈与税が高額になる場合、以下のような贈与制度を活用することも検討してみてください。
3-1. 相続時精算課税を活用する
相続時精算課税は一定の要件があるものの、累計2500万円までは贈与税がかかりません。そのため、マンションなどの高額な財産の贈与を受ける場合は、暦年課税より相続時精算課税の方が贈与税を安く抑えることができます。
3-2. 住宅取得等資金の贈与税の非課税
親や祖父母などからマンション（マイホームの場合に限る）の購入資金やリフォーム資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税がかかりません。マンション自体の贈与はこの非課税の規定は適用できませんが、これから住むために親などからの資金援助はこの非課税の規定を適用することができます。
3-3. 贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上の夫婦間でマンション（マイホームに限る）の贈与やマンションの購入資金の贈与を受けた場合、最大2000万円まで贈与税がかかりません。
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相続の相談が出来る税理士を探す4. マンションの贈与税の確定申告
マンションの贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与を受けた人の納税地の税務署に贈与税の申告書の提出と納税をしなければなりません。特に相続時精算課税、住宅取得等資金の贈与税の非課税や贈与税の配偶者控除を適用する場合、各制度の要件はもとより申告書に添付する書類が重要になってきますので、早めに確認をする必要があります。
また、相続時精算課税を選択する場合は、申告期限を守らないと2500万円の非課税枠が使えなくなりますので、申告期限も重要になります。
5. その他の注意点
5-1. マンションの贈与税以外にも不動産取得税や登録免許税などがかかる
マンションの贈与を受けた場合、贈与税の他に不動産取得税や登録免許税がかかります。不動産取得税は相続では課税されませんが、贈与や法定相続人以外の人への特定遺贈の場合は不動産取得税が課税されます。
登録免許税も相続の場合は固定資産税評価額の0.4％の登録免許税に対して、贈与の場合は固定資産税評価額の2％の登録免許税がかかります。そのため、相続対策の一環でマンションの贈与を検討する場合、不動産取得税や登録免許税についても併せて検討する必要があります。
5-2. 相続時精算課税は将来相続税がかかる
相続時精算課税は亡くなった人の相続財産に相続時精算課税により贈与した贈与財産を加算した金額をもとに相続税を計算します。そのため、相続時精算課税によりマンションの贈与をした場合は相続税の節税をすることが難しくなります。
5-3. 非課税制度は要件に注意
マンション（住宅用）の贈与について非課税規定を適用する場合、適用するための要件が細かく決められています。そのため、非課税制度を適用する場合、事前に要件をきちんと理解しておく必要があります。
マンションの贈与は評価額が大きくなる傾向になるため贈与税の負担は重くなります。そのため、マンションの贈与を検討する場合は、非課税の適用の有無から評価額の減額、さらには将来の相続まで含めて多くの観点から検討をしたほうが良い場合が多々あります。自分でマンションの贈与の検討をすることが不安な人は、早めに総合的に検討してもらえる税理士に相談してみてください。
（記事は2021年７月1日時点の情報に基づいています）
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