「アパート経営は地獄」という話を聞いたことがある人もいるでしょう。アパート経営は投資の一種ですので、確かに失敗する可能性はあります。そこでこの記事では、アパート経営が「地獄」と言われる理由や、その対策を解説します。また、アパート経営を始める人は「相続対策」を目的とするケースが多いため、相続についても解説していきます。相続対策にアパート経営を検討している人もぜひ参考にしてみてください。
目次
まずは相続対策から解説します。アパート経営が相続税対策になる理由は、大きく分けて以下の2点です。
それぞれ詳しく解説していきます。
建物を建てるときの借入金は負債になるため、相続時の財産からマイナスできます。現金や不動産などの財産から借入金をマイナスできるため、相続する財産の評価額が下がり、相続税も下がります。
「小規模宅地等の特例」を受けられる場合があります。賃貸アパート・マンションの場合は「貸付事業用の宅地等」に該当し、条件に合致すれば200㎡までの宅地は評価額が50％減額されます。
さらに、貸家にしている場合は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、固定資産税評価額から控除できます。つまり居住用住宅よりも、賃貸アパート・マンションの方が評価額は下がるため、相続税もおのずと下がるのです。
なお、節税に関する詳しい情報は、国税庁のサイトに掲載されている情報を確認するほか、税理士に相談するなどして、理解・把握するようにしましょう。
相続税対策としてアパート経営をするかどうか迷ったときは、以下を確認しましょう。
相続税には「3000万円+600万円×法定相続人の数」という基礎控除があります。例えば、父親が亡くなり、法定相続人が自分と母であれば「3000万円+600万円×2人＝4200万円」が基礎控除額です。つまり相続財産の評価額が4200万円以下なら、相続税はかかりません。
基礎控除を把握したら、次に相続財産の評価額を確認します。現金・株・不動産などの評価額を計算した結果、基礎控除額を大きく上回りそうなら、節税のためにアパート経営を検討すると良いでしょう。
ただし税金の仕組みは複雑なので、最終的には税理士に相談した上で判断しましょう。
アパート経営が「地獄」と言われる理由は、以下のような失敗例があるからと考えられます。
アパート経営も不動産投資なので、失敗することはあります。しかし「長期スパンでキャッシュフローを作成する」「信用できる不動産会社をパートナーにする」「しっかりと勉強する」という3点を意識すれば、失敗は極力回避できるでしょう。
アパート経営する際は20～30年の長期スパンで「キャッシュフロー表」を作成しましょう。キャッシュフロー表とは、収入と支出を加味して「手元にいくらお金が残るか」を表したものです。
キャッシュフロー表に空室率・家賃下落率・修繕など、定期的な支出やリスクを盛り込めば、長期的に利益を上げ続けられる物件かどうか判断しやすくなります。
上記のシミュレーションを自力で作成するのは難しいので、信頼できるパートナーが必要となります。信頼できるかどうかの見極め方は、前項で挙げた要素における「根拠」が確かであるかどうかが基準となるでしょう。
例えば、家賃下落率を年率1％で読んでいた場合、その理由をヒアリングします。周辺物件のデータを分析した結果など、事実ベースでのシミュレーションであれば、ある程度は信頼できると言えるでしょう。
その不動産会社が信頼できるか判断するためにも、複数の会社からプランを取り寄せてみることが大切です。
不動産会社に頼りきりにせず、自分でもアパート経営について勉強しておくことも重要です。具体的には、以下のような取り組みを行うことをおすすめします。
まずはWeb記事などで広く浅く情報を集め、徐々に専門性を高めていくイメージです。特に、セミナーや個別相談会では登壇者に直接疑問点を聞けるため、おすすめです。
「アパート経営をして地獄を見た」という人は確かにいるかもしれませんが、上記3点をしっかり抑えればリスクはかなり減らせるでしょう。
（記事は2020年12月1日時点の情報に基づいています）
