住宅と購入資金の贈与 知っておくべき特例制度や申告手続き

1. 配偶者に贈与した場合の控除（おしどり贈与）

年間110万円を超える贈与を受けた場合、贈与税がかかります（暦年課税の場合）。贈与税の税率は最高55％と高く、たとえば評価額3000万円の土地建物を夫婦間で贈与した場合、贈与税額は1195万円に上ります。なお、贈与税を計算する際、家屋は固定資産税評価額を、土地は路線価による評価額を使って計算します。自宅をまるごと贈与した場合は、数千万円単位の評価額になることが一般的で、税額も高くなってしまいます。

そうしたときに検討したいのが、贈与税の配偶者控除です。贈与税の配偶者控除は、贈与価額から、基礎控除110万円に加えて、最高2000万円まで差し引けるという特例です。その条件はシンプルで、次の3点にすべて該当すれば利用できます。

1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
2. 配偶者から贈与された財産が、居住用不動産（※1）であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

（※1）「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるものをいいます。

なお、贈与税の配偶者控除には、「同じ配偶者からの贈与については、一生に一度きり」というルールがあります。ただし、離婚をして再婚をした場合は、再び婚姻期間が20年経てば配偶者控除を利用することができます。

2. 配偶者控除を使わない場合と比べると税額は約5分の1に

それでは、配偶者控除の効果について試算してみましょう。先ほど、3000万円の贈与を受けた場合の贈与税が1195万円と説明しましたが、配偶者控除を受けると、890万円（3000万円−110万円−2000万円）が計算の基礎となり、贈与税額は231万円になります。配偶者控除を使わないときの税額と比べると、約5分の1の税額です。

配偶者控除の手続きは、贈与税の申告の際に、配偶者控除を使って税額計算するとともに、以下の書類の添付が必要となります。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日（休日の場合は翌日）の間に、贈与税の申告をするようにしましょう。贈与税の配偶者控除については、こちらの記事「贈与税の配偶者控除と相続税の配偶者控除は、どちらを利用すべき？」も参考にしてください。

• 戸籍謄本または抄本（贈与日から10日を経過した日以後に作成されたもの）
• 戸籍の附票の写し（贈与日から10日を経過した日以後に作成されたもの）
• 登記事項証明書など（居住用不動産の取得を証明するもの）

3. 親から子への住宅取得資金贈与の特例

配偶者控除と似た制度に、「住宅取得資金贈与の特例」というものがあります。自宅の購入資金のための贈与を対象とする特例で、「両親から子」「祖父母から孫」など、「直系尊属からの贈与」が前提条件になります。ただし、配偶者控除と違い、自宅の物件そのもののを名義変更する際には使えず、住宅の新築や購入、増改築が必要です。

住宅取得資金贈与の特例には、非課税限度額が設けられています。なお、非課税限度額は、受贈者単位の金額です。たとえば、夫婦がそれぞれの直系尊属から贈与を受け、共有名義で住宅を取得するのであれば、夫婦ともに特例を使えるため、より大きな節税効果が見込めます。

次に、住宅取得資金贈与の特例の要件について確認しておきましょう。「受贈者に関する条件」のほか、「住宅に関する条件」が設けられています。

【受贈者に関する要件】
1 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）である
2 贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上である
3 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下
4 平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない（一定の場合を除く）
5 配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人との売買契約や請負契約などで取得した家屋でない
6 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をしている
7 贈与を受けた時に日本国内に住所を有している（一時居住者などの例外あり）。
8 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる

【住宅に関する要件】
1 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下
2 家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住に使われている
3 取得した住宅が次のいずれかに該当すること
・建築後使用されたことのない住宅用の家屋
・建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの
・建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するもの（要証明書類）
・家屋の取得の日までに耐震改修の申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震基準に適合することとなったもの
・100万円以上の増改築等の場合は、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

住宅取得資金贈与の特例を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日（休日の場合は翌日）までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。住宅取得資金贈与の特例は、暦年課税と相続時精算課税のいずれでも利用できますが、申告書の様式が異なるので注意しましょう。

4. 贈与後の注意点 ローン残債の扱いは慎重に

最後に、贈与を行った後の手続きについて説明します。住宅そのものの贈与を行った場合、法務局で贈与の登記を行う必要があります。このとき、不動産の価額に対して登録免許税がかかりますが、住宅用家屋については軽減措置が設けられています。次に、不動産を取得したときにかかる「不動産取得税」の手続きが必要です。こちらは、住宅を取得した日から30日以内に、その住宅の所在地を管轄する都税事務所などで手続きを行います。不動産取得税の申告をすると、納税通知書が送付されるため、その案内にしたがって税額を納めてください。

なお、贈与される住宅に住宅ローンが残っている場合は、その扱いを当事者で決めることになります。通常は、物件の贈与を受けた人が、住宅ローンを引き継ぐことになり、銀行で抵当権設定などの手続きが必要になります。注意が必要なのは、住宅とともにローンも渡す場合、「負担付贈与」という扱いになり、自宅を贈与した側にも税金がかかる可能性がある点です。たとえば、住宅ローンが2000万円残っている状態の自宅を贈与すると、「自宅を2000万円で売却した」と税務上は捉えます。すると、その2000万円を基準に、所得税や住民税がかかる可能性があります。

贈与税は税額が大きいため、申告誤りは避けたいものです。とくに、住宅ローンが残っている状態で自宅を贈与するときは、税務上の難しい問題が出てくるため、税務署や税理士に相談するなどして慎重に進めるようにしましょう。

（記事は2022年8月1日時点の情報に基づいています）

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