親の土地に家を建てると税金はどうなるの？ 相続税・贈与税・所得税などをケース別に解説
親の土地に家を建てることができれば「土地の購入費用を抑えられる」「親が安心する」といったメリットがあります。一方で、相続税や贈与税などが生じることもあります。どんなケースでどのような税金が発生するのでしょうか。専門家が解説します。
目次
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1. 「親の土地に家を建てる」には３ケースあり
「親の土地に家を建てる」には、以下の3つのケースがあります。
1-1. ケース１：無償で親の土地を借りて家を建てる
1つ目は、無償で親の土地を借りて家を建てるケースです。「親の土地に家を建てる」パターンではもっとも多いかもしれません。なかには土地の固定資産税相当額を親に支払うこともあるでしょう。このようなものも「無償で土地を借りている」うちに入ります。
1-2. ケース２：有償で親の土地を借りて家を建てる
2つ目は、有償で親の土地を借りて家を建てるケースです。他人との取り引きと同じく、親に土地の権利金と通常の地代を支払って親の土地に家を建て、生活をします。
1-3. ケース３：無償あるいは格安で親の土地を譲り受けて家を建てる
3つ目は、無償あるいは格安で親から土地を買って家を建てるケースです。購入するので権利金や地代は生じません。土地の所有者も親から子に移ります。
次に、各ケースの税金がどうなるかを見てみましょう。
2. ケース１：無償で親の土地を借りて家を建てるときの税金は？
タダ、つまり無償で親の土地を借りて家を建てるとき、税金は次のようになります。
2-1. 無償で親の土地を借りることは「使用貸借」に
無償で財産を借りることを「使用貸借」といいます。
この使用貸借は、有償である賃貸借と違い、金銭的な負担が生じません。その代わり、貸主（この場合は親）が立ち退きを要求したらすぐに退去しなくてはいけません。無償で土地を借りる側（つまり子）は非常に弱い権利となります。そのため、使用貸借の権利の価値はゼロとして扱われています。
2-2. 贈与税はかからない
税務では通常、タダ（無償）で何かをもらったり、あるいは使ったりすると「その分、得している」とみなされて贈与税の対象となります。このケースでは、子が親に賃料を支払わずに親の土地を借りて家を建てています。そこで「タダで利用して得しているのだから、贈与税が生じるのではないか」という疑問が生じます。
しかし先ほど言ったように、使用貸借の権利の価額はゼロです。お金の負担はないけれど、借主の子の権利は非常に弱く、価値がありません。したがって、贈与税も生じないのです。
2-3. 相続税は自用地評価で高くなる
使用貸借の土地は、相続税が高くなります。なぜなら「土地を借りる権利の価値はゼロ」だからです。貸主すなわち土地の持ち主である親が、自由に使い方を決められます。そのため、土地は100％「自分が自由に使える土地」すなわち「自用地」として評価をされます。借地権割合は差し引きません。
2-4. 親子同居なら小規模宅地等の特例で評価減も
なお、親子が同居をする場合は、小規模宅地等の特例で評価額を下げられることがあります。特例が使えると、330㎡まで評価額を2割に圧縮できます。
ただ、「区分登記をしている」「親と子の住居が完全に分離している」といった状態だと、この特例は使えません。生活が別々だとみなされるからです。
3. ケース２：有償で親の土地を借りて家を建てるときの税金は？
親に「権利金（礼金）」や「地代（賃借料）」を払って土地を借り、家を建てることもあるでしょう。このときの税金は次のようになります。
3-1. 借地権設定には地代と権利金の両方が必要
有償で親から土地を借りると、子の「借地権」が生じます。借地権は借主の権利です。使用貸借と違い、借主が強く保護されます。例えば貸主から（この場合、親から）「今すぐ出て行け」と言われても、出ていかなくていいのです。
ただし、この借地権の設定には、基本的に地代と権利金の両方が必要です。もし地代だけしか支払わないと、子は親から借地権を無償で取得したとみなされます。結果、「親から権利権相当額の贈与があった」とみなされて、子に贈与税が生じます。「土地取引では権利金を払うのが通例」とされている地域は、特に注意しなくてはなりません。
ただし、権利金の支払いがなくても「相当の地代」を定期的に支払えば、贈与税はかからないとされています。
3-2. 親は貸主として所得税がかかる
権利金と地代を子から親に支払うと、親に所得が生じます。そのため親は、毎年所得税の確定申告を行い、納税をしなくてはなりません。
また、権利金や地代のだけ現預金が増えるので、その分、将来の相続財産も増加します。
3-3. 相続税は借地権の分だけ安くなる
親から有償で土地を借りると、土地には子の借地権が設定されます。その分、親は土地を自由に使えません。結果として評価額が下がり、相続税は安くなります。
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相続の相談が出来る税理士を探す4. ケース３：無償あるいは格安で親の土地を譲り受けて家を建てるときの税金は？
「タダで親から土地をもらった」「土地の名義を親から子に変えた」「格安で親から土地を買った」といったケースもあるかもしれません。このときの税金は次のようになります。
4-1. 無償か低額で親の土地を譲り受けると、贈与税が生じる
無償あるいは低額で親から土地を買うと、贈与税がかかります。ここで一つ疑問が浮かぶかもしれません。
「タダでもらったら贈与税がかかるのはわかる。でも低額で買っても贈与税がかかるのはなぜ？ せっかくお金を出したのに」。
実は、贈与税は「無償だからかかる、有償だからかからない」というものではないのです。「借金を肩代わりしてもらう」など、他人のおかげで何らかの得をすると「得した分だけ贈与があった」とみなされます。だから贈与税がかかるのです。
低額譲渡も同じです。本来の金額よりも安く購入して得した分、親から子に贈与があったとみなされます。
なお、土地の低額譲渡についてはこちらの記事で詳しく書いてあります。
4-2. 低額譲渡なら親に所得税がかかる
土地を有償で譲渡すると、譲渡所得が生じます。子に土地を売ったのなら、親は翌年の3月15日までに所得税の確定申告をしなくてはなりません。
4-3. 相続時精算課税制度を使ったら？
土地の贈与や格安での売却で、相続時精算課税制度を活用する親子もいるかもしれません。この制度を活用すれば、最大2500万円まで贈与税が非課税になるからです。
ただし、この制度で贈与をした財産は相続財産に持ち戻され、相続税の対象となります。値上がり確実な土地なら、値上がり分だけ節税できます。しかし、土地の値上がりの見込みがないのならば徒労に終わる可能性もあるため、注意が必要です。
4-4. 生前贈与をすると小規模宅地等の特例は使えない
親の土地を相続する際、条件に合えば先ほどお伝えした「小規模宅地等の特例」で評価額を下げられます。しかし、生前に土地を渡すと特例は使えません。「相続で土地を取得すること」が前提だからです。
4-5. 不動産取得税・登録免許税がかかる
親の土地を無償か格安で譲り受けると、子には贈与税のほか、不動産取得税や登録免許税がかかります。相続ならば軽減される税金ですが、無償あるいは格安で譲り受けた場合は当てはまりません。
表にまとめると次のようになります。
5. 事前に専門家に相談を
親の土地に家を建てるとき、もっともコストを抑えられるのは「無償で親の土地を借りて家を建てる」ケースです。しかし繰り返しになりますが、相続では注意しなくてはなりません。「同居なら小規模宅地等の特例で評価額を下げられる」のですが、実際の要件はかなり細かいからです。
さらに住宅ローンにも注意が必要です。住宅ローンを組むと、金融機関は家だけでなく土地にも抵当権を設定します。もしリストラなどに遭い、ローンの返済ができなくなると、最悪の場合は親の土地の抵当権が実行され、土地を失うはめになります。
何がベストかは、家族や財産の状況によって異なります。安易に決めず、事前に税理士に相談した方が安心です。
（記事は2021年5月1日時点の情報に基づいています）
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