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賃貸アパートの生前贈与に関する事例

Aさんは現在、賃貸アパートの土地建物を含め、総額1億円以上の財産を所有しています。賃貸アパートの賃貸収入も一部貯蓄していることから、相続財産はさらに増えることが見込まれ、多額の相続税がかかりそうです。

家族は、配偶者が既に他界しており、子どもがふたり。自身が死んだら収入の少ない長女にアパートを引き継がせるつもりでいるそうです。そんなAさんが最近、生前贈与という方法もあることを知ったようです。遺言書を作成して長女に遺贈することと生前贈与のどちらがよいのか、相談に来られました。

生前贈与とは

贈与とは、財産を無償で相手方に与えることをいいます。贈与には、自分が生存中に行う「生前贈与」と、亡くなったときに財産が移転する「遺贈」又は「死因贈与」があります。生前贈与は相続税対策や、特定の財産を特定の相続人又は第三者に確実に引き継がせる目的で行われます。生前贈与では贈与する人を「贈与者」、贈与を受ける人を「受贈者」といいます。

生前贈与にかかる贈与税

贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金で、受贈者が負担します。贈与税には、暦年課税と相続時精算課税という2種類の課税方法があり、受贈者はどちらかを選択することができます。

暦年課税

暦年課税では、1年間(1月1日から12月31日まで)に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残額に対して贈与税がかかります。基礎控除110万円の範囲内なら贈与税はかからず、申告も不要です。

この基礎控除は、受贈者一人当たりの控除額です。複数の贈与者から、それぞれ110万円以下の贈与を受けた場合でも、贈与額の合計が110万円を超えれば超過分に贈与税がかかります。

毎年、110万円以内で生前贈与を行えば贈与税の負担なく、死亡時に残る財産を減らせるので、その分の相続税を減額することができます。

ただし、贈与から3年以内に贈与者が亡くなった場合、その間に贈与された財産の価格(基礎控除額も含めた贈与時の価格)は、相続税の課税対象になってしまうので、せっかく生前贈与をしても、相続税の節税にならないこともあります。これを、贈与財産の持ち戻しといいます。

不動産の贈与

不動産の贈与の場合でも、暦年課税を選択することは可能です。たとえば、ある年に、1,000万円の不動産の贈与を受けた場合には、110万円を控除した残額890万円に対し、贈与税がかかります。

他方、不動産は、現実に分割をしなくても、持分割合の譲渡を受けることができます。Aさんの場合であれば、賃貸アパートの10%の持分を長女に贈与し、Aさんと長女とで共有するということが可能です。

たとえば、1,000万円の不動産を10回に分け、毎年10%ずつ贈与する場合、各回の贈与額は100万円となり贈与税は非課税になります。

このように1年の贈与額が110万円以下であれば贈与税の負担なく、10年間かけて不動産の全持分の譲渡を受けることも可能になります。

ただし、定期贈与とみなされてしまうと、最初の年に全部の譲渡がなされたものとして、110万円を超える分890万円につき、贈与税がかかってしまいます。

定期贈与とみなされないための工夫

定期贈与とみなされないようにするためには、毎回贈与契約を締結する・贈与する持分の割合を都度変更する・毎年行わずに不定期に行う・毎年行う場合は行う時期(月)を不定期にする・贈与する持分について、110万円をわずかに超えるようにして意図的に贈与税がかかるようにし、毎回相続税の申告を行うといった工夫が必要になります。

暦年課税廃止のおそれ

ここ数年にわたり、税制改正大綱において、贈与税と相続税の見直しが検討されました。2020年12月には、「現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度の在り方を見直す」と記載されたことにより、近いうちに暦年課税制度が廃止される、又は、現在、相続税の計算において持ち戻されるのは、死亡前3年以内の贈与財産ですが、この期間が延長されるのではないか、といったことが取り沙汰されています。今後の動向に注意しておきましょう。

相続時精算課税

相続時精算課税とは、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対する贈与において選択できる贈与税の制度です。一回この制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与については、その後もこの制度によることになり、暦年課税は選択できなくなります。

たとえば、Aさんから長女が賃貸アパートの贈与を受け、相続時精算課税を選択し、その翌年、さらに100万円の贈与を受けた場合、この100万円について、暦年課税を選択することはできず、相続時精算課税となります。他方、100万円を贈与したのが、Aさん以外の人であれば、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選択することもできます。

相続時精算課税では、同じ贈与者からの贈与は、総額2,500万円(特別控除額)まで贈与税はかかりません。2,500万円を超えた分については、一律20%の贈与税がかかります。この制度を選択する場合には、贈与額が2,500万円以内であっても必ず贈与を受けた年の翌年に贈与税の申告が必要になります。

そして、贈与者が亡くなったとき、相続税の計算上、相続財産の価額に贈与を受けた財産の額(贈与時の価格、特別控除額2,500万円を含む)を加算して相続税額を計算します。

その相続税額から、既に納めた贈与税を控除した額が、納付すべき相続税の額となります。もし、相続税額よりも多く贈与税を払っている場合には、差額の還付を受けることができます。つまり、相続時精算課税は、贈与時に特別控除額を超える分については贈与税を払いますが、これは相続税の前払いとして、相続時に精算されるということになります。

不動産の評価額

贈与税の評価額は、路線価方式又は倍率方式で計算します。また、建物の評価額は、固定資産税評価額を使います。通常、この評価額はいずれも、実際にその土地や建物を取引したときの価格よりも20%程度低くなります。

さらに賃貸アパートであれば、貸家・その敷地は貸家建付地として、自分が使う家屋や土地よりも評価額が低くなります。

ただし、負担付贈与(以下項目にて解説)による贈与税は、通常の取引価格を使って計算します。そのため、負担付贈与の場合は単なる贈与よりも贈与税が高くなります。

負担付贈与の例・回避策

負担付贈与とは、受贈者が一定の債務を負担することを条件に財産を贈与することをいいます。たとえば、Aさんが賃貸アパートを長女に贈与する条件として、①アパート建設用のローンを長女に引き継がせる、②長女に自分の介護をさせる、③敷金返還債務を長女に引き継がせるというような場合、負担付贈与になります。

上記の①の回避方法は、ローンはAさんが自分で返して、長女に引き継がせないとすることになります。Aさんに十分な資金がなく、賃貸アパートの収入からローンを払っているような場合は、生前贈与をすべきではないかもしれません。

②については、長女に介護をさせるとしても、それを賃貸アパートの贈与条件とはしないことです。③については、賃貸アパートの贈与と同時に、預かっている敷金分の金額も長女に贈与しておけば、長女が敷金返還債務を引き継いでも負担付贈与には該当しなくなります。

生前贈与のメリット

生前贈与のメリットとして、確実に受贈者に財産を渡せる点が挙げられます。また、賃貸物件を生前贈与すれば、賃貸収入は受贈者が受け取ることになり、相続財産の増加を抑えることができるでしょう。さらに受贈者は、賃貸収入を得ることにより、将来負担すべき相続税分の現金を貯蓄しておくことも可能になります。

生前贈与のデメリット

賃貸アパートとその底地を相続した場合、事業用の宅地等の特例を利用できれば、さらに評価額を50%にすることができます。しかし、賃貸アパートを生前贈与した場合、その底地に事業用の宅地等の特例を利用できない場合もあり得ます。

そうすると、生前贈与をせずに賃貸アパートとその底地を相続した場合よりも、結果として、相続税を多く負担しなければならない場合もあるでしょう。

また、生前贈与の場合は、相続ではかからない不動産取得税がかかるうえ、不動産の登録免許税は相続登記の5倍の額と割高です。

このように贈与のほうが、相続税が高くなったり、その他の税金がかかったりすることに加え、そもそも、贈与税の税率は、相続税の税率よりも高いということもあり、生前贈与をしたからといって、必ずしも節税になるとは限りません。

賃貸アパートだけ贈与するか、底地も含めて贈与するか

一般的には賃貸アパートだけ

Aさんが、賃貸アパートとその底地を長女に確実に引き継がせる目的で生前贈与を行うのであれば、両方とも生前贈与しておくべきことになります。他方、相続税対策の目的であれば、通常は賃貸アパートだけを贈与することで足ります。

というのは、賃貸アパートを贈与すれば、賃貸収入を長女に受け取らせることにより、Aさんの相続財産の増加を抑えるという目的は達成できるからです。

また、相続時精算課税を選択した場合、2,500万円を超えた分については贈与時に贈与税を納めなければなりません。生前贈与を受けなければ、相続時に払えばよかった税金を前倒して支払うことになります。そのため、生前贈与は必要最低限の財産を贈与しておくほうが受贈者の負担が少なくて済むのです。

ただし、底地が、将来確実に大きく値上がりすることが見込まれている場合は、早い時期に生前贈与したほうが節税になる場合もあります。

長女から地代をとるか

Aさんが長女に賃貸アパートだけを贈与して、底地については長女から地代をとると、地代の分、Aさんの相続財産が増加することになり、節税効果が薄れてしまいます。

また、長女から地代が支払われておらず、贈与前の賃貸アパートの賃借人との賃貸借契約が贈与後も継続していれば、土地の相続のときに、貸家建付地として低く評価することができます。

しかし、贈与後から相続までの間、アパートの入居者が変わらないのは稀だと思います。相続時に貸家建付地として評価されるようにするためには、贈与する前に賃貸アパートをAさんから不動産管理会社に一括して賃貸し、同会社が各借家人に転貸する方式となければなりません。

そして、賃貸アパートの贈与時に、不動産管理会社との賃貸借契約も長女に移転させ、それが相続のときまで継続するようにすれば、貸家建付地として評価できます。

まとめ

賃貸アパートを生前贈与することにより、賃貸収入が受贈者に入るようにすれば、相続財産の増加を抑えることができ、相続税の節税につながる場合があります。

しかし、贈与時に贈与税や不動産取得税などの税金がかかったり、相続時に使える評価額を抑える特例が使えなくなったりする場合もあります。生前贈与をしたからといって、必ずしも節税になるわけではありません。さまざまな事情を総合的に考慮する必要があり、複雑なため、生前贈与を検討する場合は弁護士や税理士といった専門家に相談することをおすすめします。

(記事は2022年1月1日時点の情報に基づいています)