二世帯住宅の相続税対策は小規模宅地等の特例が有効　専門家が活用法をアドバイス

1. 二世帯住宅相続の特徴

二世帯住宅の相続は、基本的には通常の土地や建物を相続するのと変わらないと考えて問題ありません。

二世帯住宅を含む住宅の相続財産の合計額から相続税の基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を差し引いて、最終的に相続人の配分に応じて納税すべき相続税の額が算出されます。

例えば配偶者と長男、次男という家族構成の方に相続が発生した際、二世帯住宅の価格が7,000万円だった場合、基礎控除額4,800万円を差し引きます。残った2,200万円について、遺産分割協議等で定めた相続分に応じた納税額が、それぞれ決定されます。

ただし、一定の条件を満たして特例の適用を受けられれば、上記納税額から減額されます。

相続税について軽減を受けられる特例にはいくつかの種類がありますが、二世帯住宅の場合、まずは小規模宅地等の特例の適用を受けられないかどうか調べてみるとよいでしょう。

2. 小規模宅地等の特例を活用しよう

二世帯住宅の相続では小規模宅地等の特例を活用することをおすすめします。

小規模宅地等の特例は、相続開始直前の時期において、被相続人（亡くなった方）と相続人が同居していたなど、一定の要件を満たすことで受けられます。居住用建物の相続においては、敷地の面積330㎡までの部分について相続税の額を80%減額できます。

また、同居していなかったとしても親族であれば、ほかに被相続人に配偶者や同居親族がいないなど、一定の要件を満たす場合、本特例の適用を受けられることもあります。

3. 小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例は、最大で80%もの減税を受けられるお得な特例ですが、二世帯住宅相続においては以下の点に注意しましょう。

• 小規模宅地等の特例の適用を受けるには相続税申告書を提出しなければならない
• 特例の適用を受けるには申告期限まで保有している必要がある
• 小規模宅地等の特例は区分所有建物では原則として適用できない

3-1. 相続税申告書を提出しなければならない

相続税は相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に申告書を作成、提出して納税する必要があります。

ただし、先述の通り相続税には基礎控除枠があり、基礎控除額以下であれば納税する必要はありません。

一方、小規模宅地等の特例の適用を受けるには、相続税申告書を必ず提出しなければなりません。

3-2. 適用を受けるには申告期限まで保有する必要がある

また、小規模宅地等の特定の適用を受けるには、相続税の申告期限までに継続して対象の住宅を保有し続ける必要があります。
途中で贈与や売却をしてしまっては、特例の適用を受けられなくなる点に注意が必要です。

3-3. 区分所有建物では原則として適用できない

二世帯住宅には1階部分と2階部分を分けてそれぞれの世帯で持つパターンや、2階建ての住宅を縦に分けるパターン、完全分離型のほか、屋内を自由に行き来できる共有型、完全同居型等のパターンがあります。

また、所有権の保有方法に、1つの建物を2人で共有して保有する方法とマンションのように区分所有する方法があります。
このうち、注意しなければならないのが区分所有登記をしたパターンです。区分所有登記した場合には、小規模宅地等の特例の適用が受けられなくなってしまいます。

小規模宅地等の特例は非常に節税効果の高い特例なので、将来二世帯住宅を相続することが想定されるのでれば、区分所有以外の方法で所有することをおすすめします。

4. まとめ

二世帯住宅相続の仕組みとともに、ポイントとして小規模宅地等の特例の適用を受けるべきことをお伝えしました。

小規模宅地等の特例は最大で80%もの節税をできることから、積極的に活用していきたい特例です。

二世帯住宅の場合でも、通常の相続と同じ方法で相続の手続きを進めていくことになりますが、本記事でご紹介した通り、二世帯住宅特有の注意点もあるため十分な注意が必要でしょう。税理士に相談することも検討してみてください。

（記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています）

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