分筆とは

分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。土地は1筆、2筆と数えますが、土地を分けることは「筆」を分けることになるので分筆と言います。ちなみに、分筆とは反対に、複数の筆の土地を一つの筆にまとめることを合筆と言います。

次のような場合に分筆を行いますが、分筆をすることによるメリットもあります。

相続した土地を相続人で分けるとき

相続財産をそのまま分けることを現物分割と言います。例えば被相続人に子が3人いる場合、子のAさんが不動産、Bさんが預貯金、Cさんが株式を相続するといった分け方です。このケースでは、それぞれが相続した財産の評価額が同じであれば問題ありませんが、不動産は他の財産と比べて高額になることが多く、Aさんに財産の割合が片寄ってしまうとトラブルの原因になります。

このような場合でも、不動産が広い土地であれば、その土地を分筆して現物分割するという方法があり、財産を平等に分けることができます。

土地の一部を売却するとき

土地の一部を「切り売り」したい場合、手放したい部分を分筆して売却すれば、残りの土地は所有し続けることができます。

土地の一部を利用するとき

農地は耕作以外の用途に利用することはできませんが、地目変更することを前提に分筆をすれば、建物の建築や駐車場など、他の活用ができるようになります。

土地に抵当権をつけるとき

住宅ローンを借り入れして住宅を建てると土地に抵当権が設定されますが、広い土地の一部に住宅を建てたときに分筆をしないと抵当権が土地全体に及んでしまいます。しかし、住宅部分の土地を分筆してその土地にだけ抵当権を設定すれば、土地全体に抵当権を設定する必要がなくなります。

共有の土地を、それぞれの単独所有に分けるとき

共有の土地の場合、全体を売却するときには共有者全員の同意が必要になるため、土地を売りたくても共有者の1人でも反対すると売却ができません。共有の状態を解消するためには、共有者それぞれの持分に応じて土地を分筆し単独所有にする必要があります。

分筆には必要性や多くのメリットがありますが、次のようなデメリットも知っておく必要があります。

地形が悪くなる、使い勝手が悪くなる

分筆をすることにより土地が不整形になったり、接道部分が狭くなったりして、土地の使い勝手が悪くなる場合があります。

例えば間口が狭く奥行きが長い土地を2筆に分筆すると、道路に広く面した土地と細い通路を通る奥の土地とに分かれてしまいます。特に路地状の敷地は、安全上の理由から建築するにあたりさまざまな制限を受ける場合があります。制限の内容によっては希望する種類や広さ、高さの建物が建築できないこともあります。

また、住宅が建っている土地を分筆する場合、建築時よりも土地面積が狭くなるために、建ぺい率・容積率などの制限により、現在建っている建物と同規模のものが再建築できなくなったり、増築ができなくなったりする可能性があります。

そのため、分筆をする前には建築の制限についても十分に調べておく必要があります。

複数で分ける場合、土地の条件に差が生じてしまう

現物分割のように、土地を分筆して複数の人で分ける場合、分筆後の複数の土地の条件を全て同じにすることは難しく、どうしても条件の良い土地と悪い土地ができてしまいます。それが理由で相続人同士が揉めてしまうこともあります。

土地の税金が上がることも

住宅が建っている土地を分筆すると、土地の税金が上がってしまう場合があります。

住宅が建っている土地は小規模住宅用地として一定の面積までは固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1に軽減されています。ところが分筆することによって住宅用地と見なされなくなった場合、軽減が適用されなくなるので固定資産税・都市計画税が大幅に上がってしまうことがあります。

分筆ができないケースにも注意

分筆を行うためには、分筆前の土地の境界が確定している必要があります。しかし、隣地の所有者との間に境界トラブルがある場合は、境界が確定できないので分筆ができません。また、隣地の所有者が行方不明で境界が決められない場合も同様です。

他にも、閑静な住宅地などでは、建築協定や地区計画によって土地の最低面積が制限されていて分筆ができないことがあります。例えば200㎡の土地を2人で分けようとしたときに、地区計画により土地の最低面積が120㎡以上と定められていた場合には、少なくとも1つの土地は最低面積を下回ってしまうため分筆ができません。

分筆の流れ

分筆登記は、一般的に次のような流れで行います。

1 土地家屋調査士に依頼
2 法務局、役所で調査・資料収集(オンラインで調査できることも多い)
    法務局…登記記録、公図、地積測量図
    役所…都市計画図、道路査定の記録、その他の制限
3 現地確認
4 分筆案の作成
5 測量および資料との照合
6 現地立会…隣地所有者、役所(道路・水路などに接していて官民査定が必要な場合)
7 境界標の設置・確定図の作成
8 登記申請 

分筆の流れの中で最も重要なポイントは現地立会です。

前の項目で説明した通り、隣地との境界が決まっていないと分筆ができないため、隣地所有者と立ち会って境界標を確認し、境界標がない場合には隣地所有者との合意のもとに境界を決めて設置します。

多くの場合は問題なく境界が確定しますが、中にはお互いに主張を譲らず、境界が決められないケースもあります。また、隣地所有者を調べても所在が不明だったということもあります。このような場合には筆界特定制度を利用して筆界特定登記官に元々の土地の範囲を特定してもらうことができます。

分筆費用の目安は

分筆を個人で行うことは難しいため、一般的には土地家屋調査士に手続きを依頼します。

分筆には、測量、境界標設置、確定図の作成、登記申請など作業にかかる費用や登録免許税がかかり、それらの合計額が分筆費用となります。しかし、分筆費用がいくらかかるかは一概には言えません。それぞれの手続きの有無、土地の広さ、境界が確定しているか、筆界確定を行うかなどにより費用は大きく変わるからです。そのため総額20万円以内から100万円以上までとさまざまです。まずは土地家屋調査士に総額の見積りを出してもらうことから始めましょう。

なお、以前に隣地所有者が測量して境界立会をしたことがある場合、そのときに手続きをした土地家屋調査士に依頼すると、当時のデータが残っていて分筆費用が抑えられるケースもあります。

分筆にかかる期間は

分筆にかかる期間は、境界が決まっている場合とそうでない場合で大きく異なります。境界が決まっている場合は、依頼してから1カ月以内の完了も可能ですが、決まっていない場合は数カ月かかることもあります。

さらに、筆界確定制度を利用する場合では1年以上かかることも少なくありません。

特に境界トラブルがある場合は、訴訟まで進むケースもあり数年かかることさえあります。
そのため、分筆を行う場合は早めに動き始め、あらかじめ期間も考慮しておくことと同時に、境界が不明のときには解決の道筋を立てておくことが重要です。

まとめ

分筆の手続きは土地家屋調査士に依頼をします。また分筆によって固定資産税や相続税の評価にも影響がある場合もあるため、税理士への相談が必要になる場合もあります。さらに分筆後に建築や売却を予定している場合は、建築会社や不動産会社に相談をして、どのような建築制限があるか、どのような分筆をすれば売却しやすいかなどを確認しておきましょう。

このように、分筆は幅広く専門的な知識や技術が必要なため、手続きを行う際には、必要に応じて土地家屋調査士や税理士らのサポートを受けて手続きをしてください。

(記事は2021年5月1日時点の情報に基づいています)